Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11 июля 2013 г. N Ф06-5183/13 по делу N А55-10093/2011

г. Казань

11 июля 2013 г.

Дело N А55-10093/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Александрова В.В., Сергеева Г.А.,

при участии представителей:

истца - Дулова А.А. (доверенность от 01.07.2013), Дуловой Т.А. (приказ от 01.04.2010),

ответчика - Микель О.Ю. (доверенность от 29.12.2012 N 12388/1),

в отсутствие:

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы Департамента по управлению муниципальным имуществом Мэрии г.о. Тольятти и общества с ограниченной ответственностью "Институт независимой оценки"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2012 (судья Дегтярев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)

по делу N А55-10093/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МЭСКЭТ", г. Тольятти (ИНН 6322018211, ОГРН 1036301009800) к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Мэрии г.о. Тольятти, г. Тольятти, о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определении цены сделки по отчуждению недвижимого имущества и обязании заключить договор купли-продажи, с участием в деле третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Институт независимой оценки", г. Самара (ИНН 6315556716, ОГРН 1026300968924), общества с ограниченной ответственностью ПКФ "Киселевых", г. Тольятти (ИНН 6382011588, ОГРН 1026303945161),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МЭСКЭТ" (далее - ООО "МЭСКЭТ", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Мэрии городского округа Тольятти (далее - Мэрия, ответчик) о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определении цены сделки по отчуждению недвижимого имущества и обязании заключить договор купли-продажи.

Определением от 20.07.2011 Арбитражный суд Самарской области привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Институт независимой оценки" и общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Киселевых" (далее - ООО "Институт независимой оценки", ООО ПКФ "Киселевых", третьи лица.)

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.12.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2012, определена рыночная стоимость сделки по договору купли-продажи арендуемого имущества от 29.03.2011 N 60 по отчуждению спорного недвижимого имущества согласно судебной экспертизы (заключения), подготовленной экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинский центр ценообразования в строительстве" Поляковой Л.Г., из которой рыночная стоимость бани N 8 общей площадью 408,9 кв.м без земельного участка составляет 1 097 272 руб.; рыночная стоимость земельного участка, как условно свободного, общей площадью 1032 кв.м с кадастровым номером 63:09:0201060:846 составляет 620 635 руб. и обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи арендуемого имущества от 29.03.2011 N 60 согласно указанной судебной экспертизы (заключения).

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.07.2012 решение Арбитражного суда Самарской области от 05.12.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2012 по делу N А55-10093/2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что принимая во внимание оценку объекта недвижимости исходя из выводов экспертного заключения и отчета N ОС/1/11 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 04.10.2011, по определению суда, судами не дана оценка отчету ООО "Институт независимой оценки" на предмет соответствия ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, его достоверности и подлинности.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2012 признана недостоверной итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества, а именно: бани N 8 в размере 1 949 152,54 руб. и земельного участка в размере 1 400 000 руб., расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Гидротехническая, д. 34, содержащегося в отчете оценщика ООО "Институт независимой оценки" N 570-10И;

Судом возложена обязанность на Мэрию городского округа Тольятти заключить с ООО "МЭСКЭТ" договор купли-продажи арендуемого имущества от 29.03.2011 N 60, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Гидротехническая, д. 34, по цене, определенной в заключении судебной экспертизы: бани N8 общей площадью 408,9 кв.м включая земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201060:846 в размере 1 717 907 руб., из которой: рыночная стоимость бани N8 общей площадью 408,9 кв.м без земельного участка составляет 1 097 272 руб., рыночная стоимость земельного участка, как условно свободного, общей площадью 1032 кв.м с кадастровым номером 63:09:0201060:846 составляет 620 635 руб.

С Мэрии городского округа Тольятти в пользу ООО "МЭСКЭТ" взыскано 27 500 руб. расходов на оплату судебной экспертизы

С ООО "Институт независимой оценки" в пользу ООО "МЭСКЭТ" 27 500 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 решение суда первой инстанции по настоящему делу оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Признать недостоверной итоговою величину рыночной стоимости недвижимого имущества (бани N 8 и земельного участка) расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Гидротехническая, д. 34, содержащегося в отчете оценщика ООО "Институт независимой оценки" и обязать Мэрию г.о.Тольятти заключить договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, по цене, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 3772/1.

ООО "Институт независимой оценки" в своей кассационной жалобе просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

При этом заявители кассационных жалоб указывают на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы своей кассационной жалобы в полном объеме, а также доводы кассационной жалобы ООО "Институт независимой оценки".

Представитель истца с доводами кассационных жалоб не согласился, просил оставить судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, муниципальному образованию городской округ Тольятти на праве собственности принадлежит нежилое здание - баня N 806, площадью 408,9 кв.м Литера А, расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский р-н, ул. Гидротехническая, д. 34, а также земельный участок площадью 1032 кв.м, предназначенный для дальнейшей эксплуатации бани.

Между ООО "МЭСКЭТ" и Мэрией г.о. Тольятти 06.04.2006 заключен договор аренды N 8189/к отдельно стоящего здания бани N 8 общей площадью 413,9 кв.м, в том числе: основная 227,1 кв.м, вспомогательная - 186,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Гидротехническая, д. 34.

По договору от 12.03.1998 N 63-09-02003862а, заключенному между Мэрией г.о. Тольятти и ООО "МЭСКЭТ" истцу предоставлен в пользование земельный участок для использования под организацию банных услуг общей площадью 1032 кв.м.

Письмом от 28.09.09 N 4136/2 ответчик уведомил истца о том, что он имеет преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого отдельно стоящего здания бани N 8 площадью 408,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Гидротехническая, д. 34.

В адрес истца 29.03.2011 направлена копия постановления Мэрии г.о. Тольятти от 24.03.11г. N 884-п/1 "Об условиях приватизации нежилого здания и земельного участка по преимущественному праву приобретения" и проект договора купли-продажи с приложениями.

В соответствии с пунктом 2.1. проекта договора цена продаваемого имущества в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости бани составила 1 949 152,54 руб., стоимость земельного участка - 1 400 000 руб.

Не согласившись с ценой арендуемого имущества, истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истец в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В силу абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно статье 9 этого же Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из анализа вышеуказанных норм следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

Для ответчика заключение с истцом договора купли-продажи вышеуказанного имущества является обязательным.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно продажной цены недвижимого имущества.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истец в порядке статьи 445 ГК РФ передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ, в рамках настоящего дела по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорного имущества, проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Тольяттинский центр ценообразования в строительстве" (далее - ООО "Тольяттинский центр ценообразования в строительстве").

Согласно экспертному заключению ООО "Тольяттинский центр ценообразования в строительстве" рыночная стоимость бани N 8 общей площадью 408,9 кв.м без земельного участка составляет 1 097 272 руб.; рыночная стоимость земельного участка, как условно свободного, общей площадью 1032 кв.м с кадастровым номером 63:09:0201060:846 составляет 620 635 руб.

Определением арбитражного суда от 10.10.2012 была назначена судебная экспертиза с целью установления соответствия отчета N 570-10И, проведенного ООО "Институт независимой оценки" от 10.12.2010 требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости спорного имущества.

В результате проведенной судебной экспертизы от 09.11.2012 N 51, проведение которой было поручено ООО "Тольяттинский центр ценообразования в строительстве", отчет от 10.12.2010 N 570-10И об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполненный ООО "Институт независимой оценки", не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ в части отсутствия в составе отчета перечня использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения; не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки ФСО N 3 в части не соблюдения требований разделов: "Требования к составлению отчета об оценке", пункта 4 принципы оценки: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности; "Требования к содержанию отчета об оценке", подпункты "е", "ж" и "з" пункта 8; "Требования к описанию отчета об оценке информации, используемой при проведении оценки" пунктов 10, 11, 12; "Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов" пунктов 13, 14, 15.

Приведенные недостатки свидетельствуют о недостоверности отчета от 10.12.2010 N 570-10И, и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта.

Таким образом, судебная экспертиза опровергла достоверность оценки, выполненной ООО "Институт независимой оценки".

Поэтому судебные инстанции пришли к обоснованному выводу, что отчет N 570-10И, проведенный ООО "Институт независимой оценки" от 10.12.2010 не может быть использован для принятия решений, связанных с совершением сделки купли- продажи оцениваемого недвижимого имущества.

При указанных обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе: отчеты об оценке ГЦО "Производственно-коммерческая фирма Киселевых", ООО "Институт независимой оценки", заключения эксперта ООО "Тольяттинский центр ценообразования в строительстве", суды пришли к правомерному выводу о том, что заключение от 31.10.2011, подготовленное ООО "Тольяттинский центр ценообразования в строительстве", в рамках проведенных судебных экспертиз отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Принимая во внимание обстоятельства дела, с учетом проведенных ООО "Тольяттинский центр ценообразования в строительстве" судебных экспертиз, судом правомерно определены условия договора купли-продажи объекта недвижимости в соответствии с правилами статьи 446 ГК РФ.

Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, поэтому в силу статьи 286 АПК РФ подлежат отклонению.

Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно, а нормы процессуального права не нарушены, судебные акты законны и отмене не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 по делу N А55-10093/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

В.В. Александров Г.А. Сергеев