Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 ноября 2013 г. N Ф06-9451/13 по делу N А65-18735/2011

г. Казань

01 ноября 2013 г.

Дело N А65-18735/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - Кошлевой И.Н., доверенность от 12.07.2013 N 13286/кзио,

закрытого акционерного общества "Национальная интендантская компания" - Жихарева Н.В., доверенность от 01.01.2013 б/н,

в отсутствие:

третьих лиц - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Национальная интендантская компания", г. Москва,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2013 (судья Камалиев Р.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-18735/2011

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, к закрытому акционерному обществу "Национальная интендантская компания", г. Москва (ИНН 7708611137, ОГРН 5067746476640) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, расторжении договора, понуждении освободить земельный участок и передать его по акту,

и по встречному иску об изменении условий договора аренды земельного участка, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Газпром Трансгаз Казань", г. Казань (ИНН 1600000036, ОГРН 1021603624921); открытого акционерного общества "Газпром", г. Москва,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Национальная интендантская компания" (далее - ЗАО "НИК", общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.09.2007 N 12062 за период с 01.09.2010 по 31.01.2013 в размере 41 584 391,78 руб., пени за период с 01.10.2010 по 31.01.2013 в размере 15 311 644,63 руб., о расторжении договора аренды от 01.09.2007 N 12062, понуждении освободить земельный участок и передать его по акту.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.12.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Газпром Трансгаз Казань" (прежнее наименование общество с ограниченной ответственностью "Татрансгаз").

ЗАО "НИК" предъявило встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о понуждении МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" устранить недостатки земельного участка с кадастровым номером 16:50:30 03 02:0012 путем совершения действий по выносу магистрального газопровода за пределы указанного земельного участка и взыскании неосновательного обогащения в размере 1 830 755,92 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013, исковые требования удовлетворены частично, с ЗАО "НИК" в пользу МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.09.2010 по 31.01.2013 в размере 16 382 519,27 руб., пени за период с 01.10.2010 по 31.01.2013 в размере 4 391 402,25 руб. Исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка от 01.09.2007 N 12062 оставлены без рассмотрения. В удовлетворении остальной части иска отказано. Встречный иск удовлетворен частично, с МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" в пользу общества взыскано неосновательное обогащение в размере 559 347,97 руб., расходы по экспертизе в сумме 10 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано, распределены расходы по государственной пошлине. В результате зачета первоначального и встречного исков с ЗАО "НИК" в пользу МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" взыскано 20 204 573,55 руб.

Общество, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты в части взыскания с ЗАО "НИК" задолженности по арендной плате в размере 12 982 658,62 руб., пени в размере 3 507 255,22 руб. отменить, в указанной части в удовлетворении исковых требований МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" отказать.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 23.07.2007 N 1958 ЗАО "НИК" предоставлен в аренду сроком на 20 лет из земель населенных пунктов земельный участок площадью 239 748 кв. м, кадастровый номер 16:50:30 03 03 02:0012, для строительства складского комплекса по Горьковскому шоссе в районе пос. Залесный.

Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 12.09.2007 N 2880 внесены дополнения в пункт 1 вышеуказанного постановления о том, что земельный участок предоставлен для строительства и последующей эксплуатации складского комплекса.

Между МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" (арендодатель) и ЗАО "НИК" (арендатор) на основании указанных постановлений был заключен договор аренды земельного участка от 01.09.2007 N 12062, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 239 748 кв. м, кадастровый номер 16:50:30 03 03 02:0012, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Казань, Кировский район, шоссе в районе пос. Залесный, разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для строительства и последующей эксплуатации складского комплекса, сроком на 20 лет, до 22.07.2027 (далее - договор от 01.09.2007 N 12062).

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 09.11.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Согласно приложению к договору от 01.09.2007 N 12062 сумма арендной платы в год составляет 1 172 847,22 руб., в месяц - 97 737,27 руб.

МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", указывая, что общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась задолженность за спорный период времени, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, частично удовлетворяя исковые требования МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" о взыскании с ЗАО "НИК" задолженности по арендной плате и пени, исходили из того, что общество не могло пользоваться частью арендованного земельного участка в размере 98 791 кв. м для указанных в договоре целей, поскольку на нем находятся магистральный газопровод и линии связи.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в том числе заключением землеустроительной экспертизы, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 16:50:30:03 02:0012, общей площадью 239 748 кв. м, находящийся по адресу: г. Казань, Кировский район, по Горьковскому шоссе в районе пос. Залесный, с учетом наличия на нем магистрального газопровода Казань-Йошкар-Ола диаметром 325 мм, рабочее давление 55 кгс/см 2, распределительных газопроводов подземного газопровода высокого давления от ГРС 4 Казань до н.п Октябрьский диаметром 150 мм, рабочее давление 6 кгс/см 2, подземного газопровода высокого давления от ГРС пн. п. Новая Тура до ГРС 4 г. Казань, диаметром 500 мм, рабочее давление 6 кгс/см 2, пригоден лишь частично к использованию по целевому назначению, указанному в договоре от 01.09.2007 N 12062, для строительства и последующей эксплуатации складского комплекса, поскольку частично находится в границах охранных зон, на которых строительство и эксплуатация складского комплекса запрещена. Площадь части земельного участка не пригодного для использования по целевому назначению, указанному в договоре от 01.09.2007 N 12062, составляет 98 791 кв. м.

При этом судами было установлено, что на момент заключения договора от 01.09.2007 N 12062 МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" знало о наличии на земельном участке магистрального газопровода, в том числе подземных газопроводов высокого давления, однако, о наличии обременений арендодатель в договоре от 01.09.2007 N 12062 не указал, арендатора в известность не поставил, что следует из пункта 1.4.2 договора от 01.09.2007 N 12062.

Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу, что расчет арендной платы необходимо производить из площади земельного участка, пригодного для использования для целей, указанных в договоре от 01.09.2007 N 12062, что соответствует положениям статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды, произведя перерасчет задолженности по арендной плате, исходя из площади земельного участка, пригодной для использования, установив, что в спорный период ЗАО "НИК" ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендной платы, в результате, чего у общества, с учетом фактической оплаты, образовалась задолженность в размере 16 420 559,27 руб., руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу, что в указанной части требования МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" подлежат удовлетворению.

Кроме того, суды, исходя из положений пункта 3.5 договора от 01.09.2007 N 12062, согласно которому в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, и пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу, что с ЗАО "НИК" подлежит взысканию неустойка.

В совокупности, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суды пришли к выводу, что размер взыскиваемой неустойки в сумме 15 311 644,63 руб. явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктами 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", по заявлению общества, снизили размер неустойки до двукратной учетной ставки Банка России и взыскали с ЗАО "НИК" пени в размере 4 391 402,25 руб. за период с 01.10.2010 по 31.01.2013.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды неправомерно рассчитали размер арендной платы, исходя из завышенной кадастровой стоимости спорного земельного участка, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Пунктом 3.6 договора от 01.09.2007 N 12062 предусмотрено, что размер арендной платы по договору не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченными органами государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г.Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земель из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Из приложения к договору от 01.09.2007 N 12062 следует, что стороны при заключении договора при расчете размера арендной платы исходили из кадастровой стоимости земельного участка в размере 293 211 804 руб.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1102 утверждена новая кадастровая стоимость земель и согласно кадастровой выписки от 23.01.2012 кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 1 335 286 075,92 руб., в связи с чем размер годовой арендной платы составил 20 029 292,14 руб.

Учитывая вышеуказанные нормы права и условия договора, суды пришли к обоснованному выводу о том, что арендодатель имел право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.03.2012 по делу N А65-33082/2011 установлена завышенная кадастровая стоимость земельного участка по сравнению с рыночной стоимостью на 01.01.2011 (1 335 286 075,92 руб. вместо 114 120 048 руб.), в связи с чем суд обязал федеральное бюджетное государственное учреждение "Кадастровая палата" по Республике Татарстан внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 239 748 кв. м, кадастровый номер 16:50:300302:0012, расположенного по адресу: г. Казань, Кировский район, по Горьковскому шоссе в районе пос. Залесный, в размере, равном его рыночной стоимости 114 120 048 руб.

Постановлением Одиннадцатого апелляционного суда от 24.05.2012 данное решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, при этом суд апелляционной инстанции указал, что установление арбитражным судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для понуждения органа государственного кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости с момента вступления в силу судебного акта.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что расчет арендной платы должен производиться из рыночной стоимости спорного земельного участка только с июня 2012 года.

Данные выводы судов соответствуют правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.06.2011 N 913/11.

Таким образом, судебные акты по настоящему в обжалуемой части приняты в соответствии с установленными по делу обстоятельствами, имеющимися в деле доказательствами с правильным применением судами норм материального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.11.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 по делу N А65-18735/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Карпова С.Ю. Муравьев