Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 декабря 2013 г. N Ф06-11141/13 по делу N А57-22879/2012

г. Казань

12 декабря 2013 г.

Дело N А57-22879/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие извещенных надлежащим образом сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.06.2013 (судья Федорова Ю.Н.) и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Дубровина О.А.)

А57-22879/2012

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Циркон-А", г. Саратов (ОГРН 1076454000810, ИНН 6454083619) к администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Комитету по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Циркон-А" (далее - ООО "Циркон-А", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация), Комитету по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Циркон-А" и администрацией, Комитетом при заключении договора купли-продажи от 22.08.2012 N С-12-730Ю-4 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:58 общей площадью 35 556 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43, изложив спорное условие пункта 2.1. договора о цене земельного участка в следующей редакции:

"Цена земельного участка составляет 988 270 рублей 13 копеек. Расчет цены участка указан в приложении N 1 к настоящему договору и является неотъемлемой частью настоящего договора".

Принять приложение N 1 к договору в следующей редакции:

"Расчет цены земельного участка производится с учетом применения льготной ставки в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка согласно таблице:

Площадь, кв. м	Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв. м	Процент кадастровой стоимости, %	Коэффициент кратности ставки земельного налога, ед.	Цена участка, р
35556	1111,79	2,5%	-	988270,13

Цена земельного участка составляет 988 270 рублей 13 копеек".

Обязать администрацию муниципального образования "Город Саратов" заключить с ООО "Циркон-А" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:58 общей площадью 35556 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43, на указанных условиях.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.06.2013 заявленные требования удовлетворены, согласно которому урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Циркон-А" и администрацией муниципального образования "Город Саратов", Комитетом по управлению имуществом города Саратова при заключении договора купли-продажи от 22.08.2012 N С-12-730Ю-4 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:58 общей площадью 35 556 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43, изложив спорное условие пункта 2.1. договора о цене земельного участка в следующей редакции:

"Цена земельного участка составляет 988 270 рублей 13 копеек. Расчет цены участка указан в приложении N 1 к настоящему договору и является неотъемлемой частью настоящего договора".

Принять приложение N 1 к договору в следующей редакции:

"Расчет цены земельного участка производится с учетом применения льготной ставки в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка согласно таблице:

Площадь, кв. м	Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв. м	Процент кадастровой стоимости, %	Коэффициент кратности ставки земельного налога, ед.	Цена участка, р
35556	1111,79	2,5%	-	988270,13

Цена земельного участка составляет 988 270 рублей 13 копеек".

Обязать администрацию муниципального образования "Город Саратов" заключить с ООО "Циркон-А" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:58 общей площадью 35 556 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43, на указанных условиях.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.

Как установлено судом, истцом заявлены требования об обязании заключения договора на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируется процедура заключения договора в обязательном порядке.

Как следует из пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязанность для ответчика в оформлении договора купли-продажи с истцом предопределяется положениями части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку между сторонами возник спор из правоотношений по выкупу земельного участка, на котором располагается недвижимое имущество, принадлежащее истцу.

Как было установлено судом первой инстанции и не оспорено сторонами, расположенный на земельном участке по адресу: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43, имущественный комплекс являлся ранее государственной собственностью, что подтверждается условиями договора аренды от 24.09.1990 между ОАП "Саратовводстрой" и организацией арендаторов треста "Саратовспецмонтажводстрой", дополнением от 09.12.1992 к договору об аренде государственного имущества (с правом последующего выкупа) между ОАП "Саратовводстрой" и арендным предприятием "Саратовспецмонтажводстрой" от 24.09.1990, предусматривающим, что полным правопреемником арендного предприятия "Саратовспецмонтажводстрой" после выкупа является ТОО "Славяне и К" (свидетельство о регистрации номер 361 сер. ТО, регистрационный номер 384); договором купли-продажи арендованного имущества арендного предприятия "Саратовспецмонтажводстрой" от 10.12.1992, заключенного между Фондом имущества Саратовской области и ТОО "Славяне и К" и свидетельством о собственности от 28.12.1992 N 30, выданным Фондом имущества Саратовской области, удостоверявшем право собственности ТОО "Славяне и К" на имущество арендного предприятия "Саратовспецмонтажводстрой" на основании договора купли-продажи приватизируемого предприятия от 10.12.1992.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.04.2013 ООО "Циркон-А" является собственником:

- нежилого здания, 3-этажное, общая площадь 2885,4 кв. м, инвентарный номер 63:401:002:000000780:А, литер АА1, адрес объекта: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43;

- нежилого здания, 1-этажное, общая площадь 28,2 кв. м, инвентарный номер 63:401:002:000000780:Д, литер Д, адрес объекта: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43.

- нежилого здания (склад), общая площадь 75,1 кв. м, инвентарный номер 63:401:002:000000780:С, литер С, адрес объекта: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43;

Как видно из материалов кадастровых дел, указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке площадью 4,3142 га, предоставлявшемся на основании решений администрации г. Саратова от 25.10.1993 N 405-146, от 12.10.1994 N 545-90 в постоянное (бессрочное) пользование товариществу с ограниченной ответственностью "Славяне и К", о чем выдан государственный акт на землю N Сар-39-04-002682.

В последующем ТОО "Славяне и К" передало производственную базу в общую долевую собственность Крыльчук Г.М. и Королькову В.Г. (протокол общего собрания от 15.12.2000 N 2, акт приема-передачи от 18.04.2001). Право собственности было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство от 25.12.2001 N 64 АА 259478, 64 АА 259479).

В соответствии с примечанием к статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) для целей настоящей статьи переоформление права на земельный участок включает в себя:

подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 настоящей статьи;

принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

По смыслу статьи 3 Вводного закона распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 16.11.2007 N Т-5037-р Крыльчук Г.М. и Корольков В.Г. переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, заключен договор аренды от 05.03.2008 N 127 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:0033 площадью 43 142 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, 43.

В последующем производственную базу вместе с правом аренды на земельный участок Крыльчук Г.М. и Корольков В.Г. продали ЗАО "Веха-Холдинг" (договор замены стороны в обязательстве от 04.04.2008, договор купли-продажи от 01.04.2008), ЗАО "Веха-Холдинг" передало ООО "Веха-Авто" (договор замены стороны в обязательстве от 28.04.2008), ООО "Веха-Авто" передало ООО "Морена" (договор замены стороны в обязательстве от 02.06.2008, договор купли-продажи от 02.06.2008), ООО "Морена" передало ООО "Циркон-А" (соглашение об отступном от 26.07.2011).

Таким образом, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций ООО "Циркон-А" является арендатором земельного участка, в отношении которого проведена процедура переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Факт образования земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:58 площадью 35 556 кв. м из земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:33 общей площадью 43142 кв. м, подтверждается данными государственного кадастра недвижимости, а также постановлением администрации МО "Город Саратов" от 19.07.2012 N 1672.

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 413-П "О порядке определения цены земельных участков и их оплаты" (в редакции от 10.07.2012 N 391-П) цена земли при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, а также государственная собственность на которые не разграничена, лицам, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, и находящихся у них на праве аренды, в случаях, если в период со дня вступления в силу Вводного закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также если такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце втором настоящего пункта, установлена в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

При этом наличие данного права у лица, обратившегося в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации с заявлением о выкупе земельного участка, законодатель не связывает с фактом переоформления права постоянного (бессрочного) пользования именно этим лицом. Правовое значение для установления права на льготу связано с фактом наличия права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на момент предоставления его в собственность или в аренду по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, как правильно указали суды предыдущих инстанций, ООО "Циркон-А" имеет право на приобретение земельного участка по льготной стоимости по основанию, предусмотренному пунктом 2 постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 413-П "О порядке определения цены земельных участков и их оплаты".

Согласно кадастровому паспорту от 27.02.2013 N 64/201/2013-55693, а также свидетельствам о государственной регистрации права собственности от 04.08.2011 N 64-АГ 293923 и N 64-АГ 293924, от 10.11.2011 N 64-АГ 365434 на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040220:58 расположены три нежилых здания:

- нежилое здание, 3-этажное, общая площадь 2885,4 кв. м, инвентарный номер 63:401:002:000000780:А, литера АА1, адрес объекта: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43;

- нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 28,2 кв. м, инвентарный номер 63:401:002:000000780:Д, литера Д, адрес объекта: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43.

- нежилое здание (склад), общая площадь 75,1 кв. м, инвентарный номер 63:401:002:000000780:С, литера С, адрес объекта: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43;

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по запросу суда в материалы дела представлены следующие правоустанавливающие документы на вышеуказанные объекты недвижимого имущества:

- свидетельство о собственности от 28.12.1992 N 30, выданное Фондом имущества Саратовской области, удостоверяющее право собственности ТОО "Славяне и К" на имущество арендного предприятия

"Саратовспецмонтажводстрой" на основании договора купли-продажи приватизируемого предприятия от 10.12.1992;

- договор аренды от 24.09.1990 между ОАП "Саратовводстрой" и организацией арендаторов треста "Саратовспецмонтажводстрой";

- дополнение от 09.12.1992 к договору об аренде государственного имущества (с правом последующего выкупа) между ОАП "Саратовводстрой" и арендным предприятием "Саратовспецмонтажводстрой" от 24.09.1990,

предусматривающее, что полным правопреемником арендного предприятия "Саратовспецмонтажводстрой" после выкупа является ТОО "Славяне и К" (свидетельство о регистрации номер 361 сер. ТО, регистрационный номер 384);

- договор купли-продажи арендованного имущества арендного предприятия "Саратовспецмонтажводстрой" от 10.12.1992, заключенный между Фондом имущества Саратовской области и ТОО "Славяне и К";

- акт передачи-приемки имущества с баланса арендного предприятия "Саратовспецмонтажводстрой" на баланс ТОО "Славяне и К" вместе с перечнем передаваемого имущества СМУ-5, включающего в себя следующие объекты:

проходная, 1978 г.в.э.; столовая на 50 мест, 1978 г.в.э; производственный корпус, 1987 г.в.э;

- свидетельство о регистрации ТОО "Славяне и К" номер 361 сер. ТО, регистрационный номер 384;

- протокол от 15.12.2000 N 2 общего собрания учредителей ТОО "Славяне и К", предусматривающий передачу в качестве выплаты действительной стоимости долей Крыльчука Г.М. И Королькова В.Г. в равных долях производственную базу, площадью 4,3142 га, находящуюся по адресу: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, б/н, которая включает в себя, в том числе: проходная - 42 549 руб., материально-технический склад - 509 548 руб., проезды и площадки - 17 763 руб.,

производственный корпус - 1 052 473 руб., котельная - 144 552 руб.,

трансформаторная - 215 989 руб., гаражи - 400 519 руб., ограждение базы - 8644 руб., столовая - 248 250 руб.;

- акт приема-передачи от 18.04.2001 производственной базы, в соответствии с которым ТОО "Славяне и К" передали Крыльчуку Г.М. И Королькову В.Г. следующие объекты: производственный корпус, литер АА1, нежилое 3-этажное здание, 1987 г.в.э., площадью 2885,4 кв. м, столовая, литер Б, нежилое 1-этажное здание,1978 г.в.э., 371,6 кв. м, гаражи, литер В, нежилое 1-этажное здание, 1977 г.в.э., 373,7 кв. м, материально-технический склад, литер Г, нежилое 1-этажное здание, 1977 г.в.э., 480,7 к. в.м, проходная, литер Д, нежилое 1-этажное, 1978 г.в.э., 28,2 кв. м, наружные сооружения, проезды и площадки, ограждение базы, трансформаторная;

- письмо Фонда имущества Саратовской области от 14.12.2001 N 169/5, которым Фонд имущества области подтверждает, что в состав приватизируемого имущества ТОО "Славяне и К" вошли и выкуплены по договору купли-продажи от 10.12.1992 следующие объекты: проходная, 1978 года ввода в эксплуатацию;

столовая на 50 мест с подвалом, 1978 года ввода в эксплуатацию;

производственный административный корпус, 1987 года ввода в эксплуатацию;

машинно-технический склад и гараж, 1977 года ввода в эксплуатацию; котельная, 1987 года ввода в эксплуатацию, находящиеся по адресу: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, б/н;

- государственный акт на землю N Сар-39-04-002682 о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка площадью 4,3142 га, выданный товариществу с ограниченной ответственностью "Славяне и К" на основании решений администрации г. Саратова от 25.10.1993 N 405-146, от 12.10.1994 N 545-90 (с планом земельного участка, отображающим сведения о местоположении зданий производственной базы).

Из представленных документов видно, что:

нежилое здание, 3-этажное, общая площадь 2885,4 кв. м, инвентарный номер 63:401:002:000000780:А, литера АА1, адрес объекта: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43, свидетельство о государственной регистрации права собственности N 64-АГ 293923, поименовано в приложении к договору купли-продажи от 10.12.1992 как производственный корпус, 1987 г.в.э.;

нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 28,2 кв. м, инвентарный номер 63:401:002:000000780:Д, литер Д, адрес объекта: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43, свидетельство о государственной регистрации права собственности N 64-АГ 293924, поименовано в приложении к договору купли-продажи от 10.12.1992 как проходная, 1978 г.в.э.

Данное обстоятельство подтверждается также справкой МУП "Городское БТИ" от 30.05.2013, содержащей прежние наименования объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Циркон-А".

Из государственного акта на землю N Сар-39-04-002682, кадастрового паспорта от 27.02.2013 N 64/201/2013-55693 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040220:58 общей площадью 35 556 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43, технического паспорта от 07.10.2011, выданного ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", видно, что нежилое здание (склад), общая площадь 75,1 кв. м, инвентарный номер 63:401:002:000000780:С, литера С, адрес объекта: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43, создано ООО "Циркон-А" на земельном участке, занимаемом производственной базой арендного предприятия "Саратовспецмонтажводстрой".

Таким образом, недвижимое имущество, расположенное на указанном земельном участке, принадлежащее на праве собственности ООО "Циркон-А", было приобретено первоначальным правообладателем ТОО "Славяне и К" у Фонда по имуществу Саратовской области 10.12.1992 в порядке статьи 7 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий" из государственной собственности. ТОО "Славяне и К" являлось правопреемником арендного предприятия "Саратовспецмонтажводстрой" в результате процесса приватизации.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

ООО "Циркон-А" 10.09.2012 обратилось в Комитет по землепользованию и градостроительству администрации МО "Город Саратов" с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с применением льготной выкупной ставки с приложением документов, подтверждающих отчуждение объектов недвижимого имущества, расположенных на испрашиваемом земельном участке, из государственной собственности Комитетом по землепользованию и градостроительству администрации МО "Город Саратов" 17.09.2012 отказано (письмо от 17.09.2012 N 02-06/01/01-13315).

В обоснование отказа было изложено, что применение льготной ставки - 2,5 процента от кадастровой стоимости при определении выкупной цены невозможно, в связи с тем, что земельный участок предоставлен ООО "Циркон-А" в собственность 19.07.2012 постановлением администрации МО "Город Саратов" N 1672, а также в связи с отсутствием в представленных договорах на отчуждение государственного имущества адресов объектов недвижимого имущества.

В силу положений части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости в силу части 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации является его цена.

Соглашение о цене выкупаемого земельного участка между ООО "Циркон-А" и администрацией муниципального образования "Город Саратов" достигнуто не было, в связи с чем, договор купли-продажи земельного участка считается незаключенным.

В заявлении ЗАО "Циркон-А" от 08.11.2012, направленном в адрес администрации МО "Город Саратов" истец просил заключить договор купли-продажи на условиях применения льготной ставки и представил проект договора, который в месячный срок подписан не был, в связи с чем, спор об условиях договора передан на рассмотрение арбитражного суда.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, и иным правовым актам, действующим в момент его заключения.

Как правильно установлено судом первой инстанции, спорные объекты недвижимости были выкуплены в порядке приватизации из государственной собственности. Пунктом 2 постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 413-П "О порядке определения цены земельных участков и их оплаты" (в редакции от 10.07.2012 N 391-П) установлено, что при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена:

-коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

-коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям,

являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

-гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность, определяется цена в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Вводного закона до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

В силу положений указанных норм приобретение земельного участка по льготной цене по общему правилу возможно при совокупном наличии следующих обстоятельств.

Во-первых, земельный участок должен находиться в государственной или муниципальной собственности.

Во-вторых, на земельном участке должны находиться здание(я), строение(я), сооружение(я).

В-третьих, здание(я), строение(я), сооружение(я), расположенные на

земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, должны находиться в собственности испрашивающего такой участок лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Вводного закона необходимо установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

При совокупном наличии указанных обстоятельств выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготным ценам возможен до 01.07.2012.

Для приобретения земельного участка по указанной цене основополагающим является факт отчуждения объекта недвижимости из государственной или муниципальной собственности. При этом законодателем не предусмотрено, что такой объект должен быть отчужден из государственной или муниципальной собственности нынешним собственником этого объекта, который обращается за выкупом земельного участка. То есть для возможности выкупа земельного участка по льготной цене важен факт отчуждения объекта недвижимости, расположенного на таком участке, из государственной или муниципальной собственности.

Согласно нормам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 2 Вводного закона к категории субъектов права выкупа земельных участков по льготным ценам закон относит коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае если на таких земельных участках, возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

Критерием применения льготных цен при выкупе земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности. В случае перехода прав на такие здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками в результате отчуждения из публичной собственности, к другим лицам, ставшим их собственниками по договору купли-продажи или в результате иных видов сделок, данные лица также имеют право выкупить указанные земельные участки по льготной цене.

В пункте 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 N 1129-О-О разъяснено, что любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

При таких обстоятельствах ООО "Циркон-А" имеет право на выкуп земельного участка, расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости по льготным ценам.

Приватизация объектов недвижимости осуществлялась в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 29.01.1992 N 66 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий", согласно которому единственным критерием определения существенных условий договоров купли-продажи государственного имущества являлась остаточная стоимость объектов недвижимости.

Данный факт подтверждается пунктом 2 Распоряжения Госкомимущества Российской Федерации от 13.11.1992 N 763-р "О некоторых вопросах применения Временных методических указаний по оценке стоимости объектов приватизации", согласно которому определение стоимости основных средств при приватизации осуществляется по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины их первоначальной (балансовой) стоимости на величину износа, исчисленного по данным бухгалтерского учета на момент оценки. При этом стоимость основных средств и сумма их износа, а также стоимость незавершенного строительства и неустановленного оборудования принимается и показывается в актах оценки имущества без учета результатов переоценки в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 14.08.1992 N 595 "О переоценке основных фондов (средств) в Российской Федерации".

Остаточная стоимость основных фондов, нормативный срок службы которых истек, принимается равной нулю. Данные по основным средствам в Приложении 2 к Временным методическим указаниям по оценке стоимости объектов приватизации приводятся по основным группам без их детализации по инвентарным номерам объектов, местонахождению и маркам основных фондов.

Указом Президента Российской Федерации от 29.01.1992 N 66 не предусмотрен порядок и процедура инвентаризации объектов недвижимого имущества, в органах осуществляющих соответствующую инвентаризацию.

ТОО "Славяне и К" были приватизированы объекты недвижимости, технико-экономические показатели которых не были изменены и не реконструированы.

В договоре купли-продажи арендованного имущества от 10.12.1992 отсутствуют сведения о площадях выкупаемых объектов недвижимости и адресные ориентиры. Однако, на момент приватизации закон не предусматривал необходимость проведения технической инвентаризации объектов недвижимости на момент отчуждения из государственной собственности, в частности:

нежилое здание, 3-этажное, общая площадь 2885,4 кв. м, поименовано в приложении к договору купли-продажи от 10.12.1992 как производственный корпус, 1987 г.в.э.;

нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 28,2 кв. м, поименовано в приложении к договору купли-продажи от 10.12.1992 как проходная, 1978 г.в.э.

Таким образом, при составлении договора купли-продажи площади объектов не были указаны, так как действующее в тот период законодательство требовало только указания стоимости объектов.

Администрацией МО "Город Саратов" и Комитетом по управлению имуществом города Саратова не представлено доказательств, опровергающих доводы истца об отчуждении объектов недвижимого имущества из государственной собственности. К каким могли относится разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию, документы о предоставлении земельных участков для строительства объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ООО "Циркон-А", подготовка которых в силу градостроительного законодательства отнесена к компетенции органов местного самоуправления. Необходимо также принять во внимание, что право собственности истца на объекты недвижимого имущества, расположенные на испрашиваемом в собственность земельном участке никем не оспорено, не признано отсутствующим либо недействительным.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суды предыдущих инстанций пришли к обоснованному выводу о доказанности факта отчуждения объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу, из государственной собственности.

При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения (пункт 1 статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации), суд принимает во внимание следующее.

Исходя из пункта 7 Указа Президента Российской Федерации от 11.05.1995 N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации" выкупная цена земли должна определяться на дату подачи в компетентный орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям, установленным для него законом. Указанный нормативный акт применялся после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации в силу статьи 6 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку не противоречил Земельному кодексу Российской Федерации, не регулирующему указанный вопрос.

Указом Президента Российской Федерации от 26.03.2003 N 370 Указ Президента Российской Федерации от 11.05.1995 N 478 был отменен.

Исходя из того, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, выкупную цену земельного участка рекомендуется определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

Так как обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка возникает у уполномоченного органа с момента подачи заинтересованным лицом заявления о выкупе земельного участка, соответствующего требованиям закона (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации), расчет выкупной стоимости земельного участка должен производится в соответствии с действовавшим на момент обращения ООО "Циркон-А" с заявлением о предоставлении земельного участка пунктом 2 постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 413-П "О порядке определения цены земельных участков и их оплаты" (в редакции от 10.07.2012 N 391-П), предусматривающем льготный порядок выкупа земельных участков, занятых объектами недвижимости, который были отчуждены из государственной собственности.

Поэтому же основанию при определении размера выкупной стоимости земельного участка следует исходить из кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в сведениях государственного кадастра (недвижимости) на дату подачу соответствующего заявления в уполномоченный орган.

На дату обращения ООО "Циркон-А" с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:58 была установлена в размере 39 530 805 рублей 24 копейки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ООО "Циркон-А" имеет право на выкуп земельного участка по 2,5% от кадастровой стоимости. При таких обстоятельствах цена земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:58 общей площадью 35 556 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Песчано-Уметская, д. 43, должна составлять 988 270 рублей 13 копеек, исходя из цены земельного участка равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

В соответствии с пунктом 1 Решения Саратовской Городской Думы от 18.02.2010 N 47-562 органом, осуществляющим полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и законодательством Саратовской области, является Администрации муниципального образования "Город Саратов".

Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что, орган местного самоуправления - администрация МО "Город Саратов" в силу закона обладает полномочиями собственника по распоряжению земельным участком, на котором располагаются объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности истцу, следовательно, совершение договора купли-продажи земельного участка находится в компетенции администрации муниципального образования "Город Саратов" является правильным.

В соответствии с пунктом 1.1. Положения о комитете по управлению имуществом города Саратова, утвержденного решением Саратовской городской Думы от 28.02.2008 N 25-243 (в редакции от 29.09.2011 N 7-71) Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет) является функциональным структурным подразделением администрации муниципального образования "Город Саратов", уполномоченным осуществлять от имени муниципального образования права собственника муниципального имущества и от имени администрации муниципального образования "Город Саратов" полномочия в области земельных отношений в части и в порядке, определенных в соответствии с законодательством, решениями Саратовской городской Думы и иными муниципальными правовыми актами.

Проект договора купли-продажи земельного участка от 22.08.2012 N С-12-730Ю-4 подписан администрацией муниципального образования "Город Саратов" и Комитетом по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов".

В силу статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Тщательно проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что требования истца, заявленные к администрации муниципального образования "Город Саратов", Комитету по управлению имуществом города Саратова подлежат удовлетворению.

Данные обстоятельства проверены судами обеих инстанций, что нашло отражение в обжалуемых судебных актах.

Переоценка доказательств, исследованных арбитражным судом, не входит в полномочия суда кассационной инстанции, проверяющего правильность применения судом норм материального и процессуального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.06.2013 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А57-22879/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

М.В. Коноплева А.Ф. Фатхутдинова