Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 января 2014 г. N Ф06-732/13 по делу N А57-7609/2012

г. Казань

16 января 2014 г.

Дело N А57-7609/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя:

ответчика - Нехорошевой А.Н., доверенность от 15.05.2013 N 21/юр,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

аинтересованного лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой", г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2013 (судья Конева Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Шалкин В.Б.)

по делу N А57-7609/2012

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой", г. Саратов (ИНН 6455010109, ОГРН 1026403670165) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, пени, с участием третьих лиц: закрытого акционерного общества "Строительно-монтажное управление N 7", г. Саратов (ИНН 6451106032, ОГРН 1026402486648); Комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" (далее - ЗАО "Саратовоблжилстрой", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.06.1999 N 1300 за период с 01.01.2009 по 15.11.2011 в размере 1 389 166,68 руб., пени за период с 15.04.2009 по 02.03.2012 в сумме 209 562,74 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.08.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012, с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 06.03.2009 по 16.03.2011 в размере 119 354,29 руб., пени в размере 8 856,78 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2013 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013, с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 248 029,88 руб., пени в размере 153 665,08 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ЗАО "Саратовоблжилстрой" в доход бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 27 063,81 руб.

Общество, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ЗАО "Саратовоблжилстрой" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.06.1999 между администрацией (арендодатель) и ЗАО "Саратовоблжилстрой" (арендатор) на основании постановления администрации города Саратова от 31.05.1999 N 316-325 был заключен договор аренды земельного участка N 1300, по условиям которого обществу в аренду сроком на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 11365 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, 1, занимаемый производственными помещениями (далее - договор от 28.06.1999 N 1300).

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 18.08.1999 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора от 28.06.1999 N 1300 арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2), который является неотъемлемой частью договора, ежеквартально равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

При этом размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора. Перерасчет арендной платы производится арендодателем в срок до 30 августа текущего года.

В приложении N 2 к договору от 28.06.1999 N 1300 стороны установили методику расчета арендной платы, которая была определена в соответствии с Законом Российской Федерации "О республиканском бюджете Российской Федерации на 1999 год".

Администрация, указывая, что общество в спорный период времени ненадлежащим образом исполняло обязанность по оплате арендной платы за пользование земельным участком, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что администрацией по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 06.03.2009 пропущен срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении которого было заявлено ответчиком, руководствуясь пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно отказали в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Так же судами было установлено, что по истечению срока действия договора от 28.06.1999 N 1300 общество продолжало пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем данный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Принимая во внимание, что 16.12.2010 в администрацию поступило уведомление от 07.12.2010 N 1713-10 от общества о расторжении договора от 28.06.1999 N 1300, суды, руководствуясь пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что указанный договор прекратил свое действие с 16.03.2011.

При этом судами было принято во внимание, что постановлением администрации от 28.03.2011 N 610 земельный участок площадью 11 365 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020324:2, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, 1 на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации был предоставлен в собственность за плату закрытому акционерному обществу "СМУ N 7" (далее - ЗАО "СМУ N 7").

Данный земельный участок был приобретен ЗАО "СМУ N 7" по договору купли-продажи от 07.10.2011 N С-11-806Ю-2 и передан данному юридическому лицу по акту приема-передачи от 07.10.2011.

Переход права собственности и право собственности на указанный земельный участок было зарегистрировано за ЗАО "СМУ N 7" в установленном законом порядке, о чем 02.03.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2012 сделана запись о прекращении обременения в виде аренды ответчика на спорный земельный участок на основании соглашения от 30.01.2012 о расторжении договора от 28.06.1999 N 1300.

При таких обстоятельствах суды правильно определили период взыскания задолженности по арендной плате с 06.03.2009 по 16.03.2011.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установив, что в период с 06.03.2009 по 16.03.2011 общество не исполняло обязательства по внесению арендной платы, в результате чего у ответчика образовалась задолженность в сумме 1 248 029,88 руб., руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что требования администрации в указанной части подлежат удовлетворению.

Довод заявителя кассационной жалобы, что судами неправильно был произведен расчет арендной платы за спорный период времени, поскольку арендодатель в одностороннем порядке изменил методику расчета арендной платы, судебной коллегией отклоняется по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Как указывалось выше, пунктом 2.1 договора от 28.06.1999 N 1300 предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что арендодатель имеет право на изменение методики расчета арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием нормативных актов без заключения дополнительного соглашения к договору от 28.06.1999 N 1300, что согласуется, в том числе с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 по делу N А57-13223/2010 и разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13).

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, учитывая, что спорный земельный участок является не разграниченным, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование данного земельного участка, устанавливаются органами государственной власти Саратовской области.

В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в размере двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Данное постановление официально опубликовано в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 4 (79), 01.04.2008.

С принятием указанного постановления от 27.11.2007 N 412-П признано утратившим силу постановление Правительства Саратовской области от 10.04.2007 N 159-П "Об определении размера арендной платы и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области".

Размер кадастровой стоимости земельных участков определялся в соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области". Первоначальный текст документа опубликован в издании "Собрание законодательства Саратовской области", N 7, ноябрь, 2007.

В последующем кадастровая стоимость земельного участка рассчитывалась на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", текст которого опубликован в издании "Собрание законодательства Саратовской области", N 15, июль, 2009.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что размер арендной платы за спорный период времени должен быть определен, исходя из двух процентов кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения".

Довод общества о том, что на спорном земельном участке расположены также объекты недвижимости, принадлежащие ЗАО "СМУ N 7", был предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, получил надлежащую оценку, с которой коллегия соглашается.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что требования администрации о взыскании с ответчика задолженности по договору от 28.06.1999 N 1300 за период с 06.03.2009 по 16.03.2011 обоснованны и подлежат удовлетворению.

Также судебная коллегия соглашается с выводами судов о том, что с общества подлежит взысканию неустойка за период с 15.04.2009 по 02.03.2012 в сумме 153 665,08 руб., исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2.5 договора от 28.06.1999 N 1300 в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки. Размер неустойки изменяется решением органов государственной власти.

Как правильно указали суды, из толкования вышеуказанного пункта договора следует, что размер неустойки договором от 28.06.1999 N 1300 не предусмотрен.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" указано, что в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 4 данного постановления разъяснено, что предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты являются мерой гражданско-правовой ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

Таким образом, суды при расчете неустойки, подлежащей взысканию с ответчика за просрочку внесения арендной платы, правильно применили ставку рефинансирования Центрального Банка России, действующую в соответствующий период внесения арендных платежей.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 по делу N А57-7609/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Карпова С.Ю. Муравьев