Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2013 г. N 12АП-9115/13

г. Саратов

24 октября 2013 г.

Дело N А57-7609/12

Резолютивная часть постановления объявлена "17" октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен "24" октября 2013 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Сулеймановой И.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" (410005, г.Саратов, ул.Большая Горная, д.231/241, ОГРН 1026403670105, ИНН 6455010109 )

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 августа 2013 года по делу N А57-7609/2012 (судья Конева Н.В.)

по заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г.Саратов, ул.Первомайская, д.78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)

к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" (410005, г.Саратов, ул.Большая Горная, д.231/241, ОГРН 1026403670105, ИНН 6455010109 ),

третьи лица:

закрытое акционерное общество "Строительно-монтажное управление N 7" (410000, г. Саратов, ул.Огородная, 83, ОГРН 1026402486648, ИНН 6451106032 )

комитет по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" (410600, г.Саратов, пл.Театральная, 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от администрации муниципального образования "Город Саратов" - Маркелова Д.А. по доверенности от 16.01.2013,

от закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" - Смаляная В.Е. по доверенности от 01.11.2012 N 53юр,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) с иском к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" (далее - ЗАО "Саратовоблжилстрой", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 в сумме 1 389 166 рублей 68 копеек и пени в сумме 209 562 рублей 74 копеек.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования в части указания периода взыскания основной задолженности по арендной плате и пени. Просил взыскать с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в пользу администрации задолженность по договору аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 по арендной плате за период с 01.01.2009 - по 15.11.2011 в сумме 1 389 166 руб. 68 коп., пени за период с 15.04.2009 - по 02.03.2012 в сумме 209 562 руб. 74 коп.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 31.05.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований принято.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2013 с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 в сумме 1 248 029 рублей 88 копеек, пени в сумме 153665 рублей 08 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований администрации отказано. С ЗАО "Саратовоблжилстрой" в доход бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 27063 рубля 81 копейка.

Ответчик не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представители закрытого акционерного общество "Строительно-монтажное управление N 7" и комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовые уведомления.

Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления указанных лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях статьёй 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации города Саратова от 31.05.1999 N 316-325 ЗАО "Саратовоблжилстрой" предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 1,1365 га, расположенный по адресу: г.Саратов, ул.Пономарева, 1, в Заводском районе занимаемый производственными помещениями.

Во исполнение данного Постановления между Администрацией г.Саратова, именуемой в дальнейшем "Арендодатель" и ЗАО "Саратовоблжилстрой", именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 18.08.1999 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается имеющейся в материалах дела Выпиской из ЕГРП N 17/286/2011-205 от 21.11.2011.

Согласно пункту 1.1 договора аренды, срок аренды земельного участка устанавливается на 10 лет.

Пунктом 2,1, 2.2 договора аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 определено, что арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, согласно прилагаемому к договору Расчету арендной платы (Приложение N 2), который является неотъемлемой частью Договора, ежеквартально, равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением Арендатора. Перерасчет арендной платы производится Арендодателем в срок до 30 августа текущего года.

Согласно пункту 2.5. Договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку просрочки в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки. Размер неустойки изменяется решением органов государственной власти.

В приложении N 2 к договору стороны установили методику расчета арендной платы по следующей формуле: площадь земельного участка * на базовую ставку арендной платы за 1 кв.м/на 365 дней * коэффициент к базовой ставке * количество дней.

За спорный период ЗАО "Саратовоблжилстрой" не производило платежей за пользование земельным участком площадью надлежащим образом, что и послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что задолженность ответчика по арендной плате доказана.

Апелляционная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

Определение соответствующих условий арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11, от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.

Более того, в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Однако, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Т.е. новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта уполномоченного органа.

Пунктом 2,1, 2.2 Договора аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 определено, что арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, согласно прилагаемому к Договору Расчету арендной платы (Приложение N 2), который является неотъемлемой частью Договора, ежеквартально, равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

В соответствии с пунктом 2.1. Договора, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением Арендатора. Перерасчет арендной платы производится Арендодателем в срок до 30 августа текущего года.

В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в размере двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Документ официально опубликован в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 4 (79), 01.04.2008.

С принятием указанного постановления от 27.11.2007 N 412-П признано утратившим силу постановление Правительства Саратовской области от 10 апреля 2007 года N 159-П "Об определении размера арендной платы и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области" (пункт 4 постановления от 27.11.2007 N 412-П).

Размер кадастровой стоимости земельных участков определялся в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области". Первоначальный текст документа опубликован в издании "Собрание законодательства Саратовской области", N 7, ноябрь, 2007 (далее - Постановление Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П).

В последующем кадастровая стоимость земельного участка рассчитывалась на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" (текст документа опубликован в издании "Собрание законодательства Саратовской области", N 15, июль, 2009, выход в свет 17.07.2009 (далее - Постановление Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П).

На момент рассмотрения спора доказательств внесения арендной платы ответчиком в материалы дела не представлено.

При расчете истцом применена кадастровая стоимость, утвержденная Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П. Сумма задолженности определена из расчета 2-х процентов от кадастровой стоимости.

Из сведений, предоставленных в материалы дела ФГБУ ФКП "Росреестра", следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:020324:2 в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П составляла на 01.01.2009 года - 51 310 361 рубль 05 копеек, на 01.01.2010 года и 01.01.2011 - 44 531 706 рублей 80 копеек, на 01.01.2012 - 23 152 778 рублей.

Исходя из изложенного, учитывая отсутствие доказательств оплаты арендной платы за пользование земельным участком в спорный период, суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность по арендным платежам в сумме 1248029 рублей 88 копеек, и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 153665 рублей 08 копеек.

Взыскивая проценты за пользование чужими денежными средствами, суд пришёл к правильному выводу о том, что размер неустойки договором аренды N 1300 от 28.06.1999 не предусмотрен.

Согласно статьям 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 N13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" указано, что в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Кодекса.

В пункте 4 указанного Постановления разъяснено, что предусмотренные статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты являются мерой гражданско-правовой ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

В этой связи суд считает возможным при расчете неустойки, подлежащей взысканию с ответчика за просрочку внесения арендной платы, применить ставку рефинансирования Центрального Банка России, действующую в соответствующий период внесения арендных платежей.

В соответствии с пунктом 2 Постановления N 13/14 при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон.

Учитывая, что в данном случае подлежат применению положения статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пересчитал размер неустойки по договору аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999, который за период с 15.04.2009 по 02.03.2012 составляет 153 665 рублей 08 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований суд первой инстанции обоснованно отказал исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 16.12.2010 в администрацию поступило уведомление N 1713-10 от 07.12.2010 от арендатора - ЗАО "Саратовоблжилстрой" о расторжении договора аренды N 1300 от 26.06.1999, в связи с истечением срока его действия (том 1, л.д.132).

В ответ на указанное выше уведомление письмом N 02-07/07-20120 от 28.12.2010 года Комитет и землепользованию и градостроительству администрации

сообщил ЗАО "Саратовоблжилстрой" о невозможности подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендной плате.

28.03.2011 постановлением администрации N 610 земельный участок площадью 11365 кв.м был предоставлен на основании статей 28, 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату ЗАО "СМУ N 7".

Договор купли-продажи земельного участка площадью 11365 кв.м с кадастровым номером 64:48:020324:2, по адресу: г.Саратов, ул.Пономарева, 1, за N С-11-806Ю-2 подписан 07.10.2011. Земельный участок передан по акту приема передачи от 07.10.2011 года. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.03.2011.

До регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - 24.02.2012 (том 1, л.д.103) сделана запись о прекращении обременения права в виде аренды в пользу ЗАО "Саратовоблжилстрой" на основании подписанного между администрацией и ЗАО "Саратовоблжилстрой" соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.01.2012.

На основании изложенного суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора, продленного на неопределенный срок, полученного арендодателем 16.12.2010 с 16.03.2011.

Ответчик заявил ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности с 01.01.2009 года по 06.03.2009 по взысканию задолженности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" возражения на требования конкурсных кредиторов, основанные на пропуске сроков исковой давности, являются средством защиты заинтересованных лиц и могут заявляться: до введения наблюдения - должником; в период наблюдения - должником, представителями учредителей (участников) должника или собственника имущества должника - унитарного предприятия; в течение финансового оздоровления - должником, представителями учредителей (участников) должника или собственника имущества должника - унитарного предприятия; в ходе внешнего управления - внешним управляющим, представителями учредителей (участников) должника или собственника имущества должника - унитарного предприятия; в период конкурсного производства - конкурсным управляющим, представителями учредителей (участников) должника или собственника имущества должника - унитарного предприятия.

Если обстоятельства, на которые ссылаются указанные лица, подтверждаются в судебном заседании, арбитражный суд выносит определение об отказе во включении требования данного кредитора в реестр требований кредиторов в связи с пропуском срока исковой давности (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исковое заявление подано администрацией 06.03.2012, в связи с чем, доводы ответчика о пропуске срока исковой данности по требованию о взыскании арендной платы в части периода с 01.01.2009 по 06.03.2009 являются обоснованными.

То есть, период взыскания задолженности определён судом первой инстанции обоснованно с 06.03.2009 по 16.03.2011.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Апелляционный суд отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ЗАО "Саратовоблжилстрой" не получало уведомлений об изменении арендной платы, так как в силу п.2.1 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственно и местного самоуправления, централизованно устанавливающими зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы с письменного уведомления арендатора. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2013 по делу N А57-7609/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Саратовской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.И. Жевак

Судьи

Т.С. Борисова В.Б. Шалкин