Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 декабря 2014 г. N Ф06-18009/13 по делу N А55-13259/2013

г. Казань

09 декабря 2014 г.

Дело N А55-13259/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,

при участии представителя:

заявителя - Орешниковой Л.В. (доверенность от 09.06.2014),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Акулиной Надежды Владимировны

на решение Арбитражного суда Самарской области от 09.07.2014 (судья Бойко С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 (председательствующий судья Холодная С.Т., Бажан П.В., Кувшинов В.Е.)

по делу N А55-13259/2013

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Акулиной Надежды Владимировны (ИНН 632300039304, ОГРН ИП 313632415500084) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, при участии третьих лиц: федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области, мэрия городского округа Тольятти, о признании незаконным отказа в совершении регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Акулина Надежда Владимировна (далее - предприниматель, ИП Акулина Н.В.) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - управление, Управление Росреестра по Самарской области) во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений, касающихся вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:09:0304060:584 с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Баныкина, д. 9, содержащегося в сообщении от 13.05.2013 N 09/039/2013-765.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области (далее - кадастровая палата, ФГБУ "ФКП Росреестра"), мэрия городского округа Тольятти (далее - Мэрия).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.09.2013 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.03.2014 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Самарской области от 09.07.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Разрешая спор, судебные инстанции установили, что изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований. Доказательств того, что предприниматель использует спорный земельный участок для целей размещения предприятия общественного питания, в материалах дела не имеется.

В кассационной жалобе ИП Акулиной Н.В., поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что вид разрешенного использования не мог быть подтвержден его фактическим использованием, поскольку он предназначен для строительства объекта, и его фактическое использование возможно только после строительства объекта.

В отзыве на кассационную жалобу Мэрия возражает против отмены судебных актов.

В судебном заседании представитель ИП Акулина Н.В. поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, по итогам аукциона между мэрией городского округа Тольятти Самарской области (продавец) и Акулиной Н.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 29.06.2012 N 1127, по условиям которого в собственность покупателя передан земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:584, с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Баныкина, д. 9, с разрешенным видом использования - для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса.

В ответ на обращение предпринимателя о предоставлении информации о регламентах градостроительной зоны, в границах которой расположен указанный земельный участок, мэрия письмом от 27.09.2012 N 5267/5-1-1 сообщило о том, что на основании карты градостроительного зонирования, утвержденной решением Думы городского округа Тольятти от 24.12.2008 N 1059, данный земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ц-ЗС (зона объектов спортивно-зрелищного назначения). В указанной территориальной зоне основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства являются, в том числе предприятия общественного питания.

В связи с изменением цели его использования ИП Акулина Н.В. обратилась в ФГБУ "ФКП Росреестра" с заявлением об изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка с вида "для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса" на вид "предприятия общественного питания", представив необходимые документы.

В государственный кадастр недвижимости кадастровым органом внесены изменения вида разрешенного использовании земельного участка с кадастровым номером 63:09:0304060:584, о чем свидетельствует кадастровый паспорт земельного участка от 19.10.2012 N 63-00-102/12-401974.

Предприниматель обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении разрешенного использования указанного земельного участка.

Сообщением от 13.05.2013 N 09/039/2013-765 Управление Росреестра по Самарской области отказало в осуществлении вышеназванных регистрационных действий со ссылкой на абзац 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указав, что предприниматель не представил документы, подтверждающие соблюдение установленных требований и уже состоявшегося изменения фактического использования земельного участка с кадастровым номером 63:09:0304060:584, с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Баныкина, д. 9.

Предприниматель считая, что указанный отказ Управления Росреестра по Самарской области не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 статьи 7 ЗК РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

По смыслу указанного законоположения оно устанавливает общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

Таким образом, упомянутая норма также имеет в виду внесение в кадастр сведений о фактическом изменении вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, но не выбор нового разрешенного использования участка для целей, не обусловленных реальным изменением его фактического использования.

Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Данные правовые позиции были отражены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2012 N 7943/12, от 29.05.2012 N 13016/11, от 15.12.2011 N 12651/11, от 25.06.2013 N 1756/13.

Следует отметить, что ИП Акулина Н.В. приобрела земельный участок по результатам аукциона (протокол от 29.06.2012), условиями которого определялся вид разрешенного использования.

Однако при выполнении работ по его формированию для проведения торгов Мэрией был определен разрешенный вид использования земельного участка - для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса, и издано постановление от 08.08.2011 N 2382-1/п "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса в Центральном районе г. Тольятти, южнее здания, имеющего адрес: ул. Баныкина, д. 9".

В целях предоставления земельного участка именно для таких целей было проинформировано население в соответствии со статьей 31 ЗК РФ.

По итогам аукциона между Мэрией и ИП Акулиной Н.В. и был заключен договор купли-продажи земельного участка от 29.06.2012 N 1127, по условиям которого в собственность покупателя передан земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:584, общей площадью 3911 кв.м, находящийся по адресу: г. Тольятти, Центральный район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Баныкина, д. 9, с разрешенным видом использования - для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса.

Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи от 29.06.2012. Согласно акту земельный участок целевым образом предназначен для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса.

Предметом договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2012 N 1127 является земельный участок с видом разрешенного использования: для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса (пункт 1.1). Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ИП Акулина Н.В. выразила свое согласие на использование земельного участка в соответствии с данным видом разрешенного использования, предусмотренного для зоны Ц-3С, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.

Статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В связи с чем при проведении аукциона земельный участок предоставлялся для строительства конкретного физкультурно-оздоровительного комплекса.

По смыслу части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

Следует отметить, что с учетом пункта 3 статьи 31 ЗК РФ после определения земельного участка для строительства конкретного объекта, в отношении которого заинтересованным лицом было подано заявление, органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Публичное информирование направлено как на защиту интересов населения, так и иных претендентов на земельный участок, именно на этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованным лицам поданы документы на получение того же участка под застройку аналогичного объекта в установленные сроки.

Применительно к спорному случаю публичное информирование осуществлялось относительно предоставления земельного участка под конкретное строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, аукцион между претендентами на спорный участок также проводился именно для строительства такого комплекса.

Системный анализ положений пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и пункта 1 статьи 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования.

Документальных подтверждения того, что предприниматель использует спорный земельный участок для целей размещения предприятия общественного питания, в материалах дела не имеется, напротив, к строительству объекта заявитель не приступал.

В связи с чем изменение вида разрешенного использования земельного участка до начала строительства объекта может нарушать и права иных претендентов на спорный земельный участок по строительству объекта общественного питания, которые не участвовали на аукционе, в связи предоставления участка для строительства другого объекта.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования, стороны договора связаны установленным порядком предоставления земельного участка для соответствующих целей.

Обращение предпринимателя в ФГБУ "ФКП Росреестра" с заявлением о внесении изменений вида разрешенного использования с вида "для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса" на вид "предприятия общественного питания" по существу могло быть направлено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством, для целей строительства конкретных объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 7,85 ЗК РФ, статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", установив, что действие собственника земельного участка по выбору нового вида разрешенного использования не связано с реальным изменением его фактического использования, а направлено в обход процедуры торгов, определяющих строительство конкретного объекта, отказали в удовлетворении заявленных требований.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 09.07.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 по делу N А55-13259/2013 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

В.А. Карпова Р.В. Ананьев