Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 февраля 2015 г. N Ф06-19311/13 по делу N А65-5700/2014

г. Казань

16 февраля 2015 г.

Дело N А65-5700/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрова А.Л.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при участии:

индивидуальных предпринимателей Царевой Я.Г., Джумаевой С.Ф., Шариповой В.А., Кашициной Л.Г., Салихова А.Л.,

при участии представителей:

индивидуальных предпринимателей Царевой Я.Г., Джумаевой С.Ф., Шариповой В.А., Кашициной Л.Г., Нурмухаметовой А.Н., Ахметова М.К., Салихова А.Л. - Гизатуллина А.Г., доверенность от 20.11.2014,

индивидуального предпринимателя Шариповой В.А. - Неймышева А.В., доверенность от 04.02.2015,

закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" - Уразаева Т.Р., доверенность от 01.01.2015 N 2/15

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Царевой Янины Геннадьевны, Джумаевой Светланы Фанзиловны, Шариповой Венеры Ахатовны, Кашициной Лидии Геннадьевны, Нурмухаметовой Алсу Назимовны, Ахметова Марселя Карамовича, Салихова Альфреда Люзитовича

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.07.2014 (судья Савельева А.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-5700/2014

по иску индивидуального предпринимателя Царевой Янины Геннадиевны, г. Нижнекамск (ОГРН 311165108300053, ИНН 165120207208), индивидуального предпринимателя Джумаевой Светланы Фанзиловны, г. Нижнекамск (ОГРН 305165117200029, ИНН 165121819740), индивидуального предпринимателя Шариповой Венеры Ахатовны, г. Нижнекамск (ОГРН 304165113200077, ИНН 165102133240), индивидуального предпринимателя Кашициной Лидии Геннадьевны, г. Нижнекамск (ОГРН 314165101600101, ИНН 165100295407), индивидуального предпринимателя Нурмухаметовой Алсу Назимовны, г. Нижнекамск (ОГРН 307165103100116, ИНН 165112590407), индивидуального предпринимателя Ахметова Марселя Карамовича, г. Нижнекамск (ОГРН 305165120900101, ИНН 165121452467), индивидуального предпринимателя Салихова Альфреда Люзитовича, г. Нижнекамск, (ОГРН 304165113800243, ИНН 165100604775) к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "АС Менеджмент", г. Казань, (ОГРН 1057748379292, ИНН 7722557280) и обществу с ограниченной ответственностью "Инвестстрой", г. Нижнекамск, (ОГРН 1131651002955, ИНН 1651070546), об обязании произвести частичный перевод прав арендаторов по договору аренды,

и по встречному иску закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент", г. Казань, к индивидуальному предпринимателю Царевой Янины Геннадиевне, г.Нижнекамск, об обязании демонтировать торговый павильон, в случае неисполнения решения - предоставления права на самостоятельный демонтаж с взысканием расходов с ответчика;

индивидуальному предпринимателю Джумаевой Светлане Фанзиловне, г. Нижнекамск, об обязании демонтировать торговый павильон, в случае неисполнения решения - предоставления права на самостоятельный демонтаж с взысканием расходов с ответчика, взыскании 14 066 руб. 30 коп. долга, 34 293 руб. 37 коп. пени;

индивидуальному предпринимателю Шариповой Венере Ахатовне, г. Нижнекамск, об обязании демонтировать торговый павильон, в случае неисполнения решения - предоставления права на самостоятельный демонтаж с взысканием расходов с ответчика, взыскании 12 775 руб. 27 коп. долга, 10 605 руб. 66 коп. пени;

индивидуальному предпринимателю Кашициной Лидии Геннадьевне, г. Нижнекамск, об обязании демонтировать торговый павильон, в случае неисполнения решения - предоставления права на самостоятельный демонтаж с взысканием расходов с ответчика, взыскании 8 942 руб. 69 коп. долга, 845 руб. 36 коп. пени;

индивидуальному предпринимателю Нурмухаметовой Алсу Назимовне, г. Нижнекамск, об обязании демонтировать торговый павильон, в случае неисполнения решения - предоставления права на самостоятельный демонтаж с взысканием расходов с ответчика, взыскании 8 419 руб. 90 коп. долга, 4425 руб. 79 коп. пени;

индивидуальному предпринимателю Ахметову Марселю Карамовичу, г. Нижнекамск, об обязании демонтировать торговый павильон, в случае неисполнения решения - предоставления права на самостоятельный демонтаж с взысканием расходов с ответчика, взыскании 25 322 руб. 34 коп. долга, 10 804 руб. 20 коп. пени;

индивидуальному предпринимателю Салихову Альфреду Люзитовичу, г. Нижнекамск, об обязании демонтировать торговый павильон, в случае неисполнения решения - предоставления права на самостоятельный демонтаж с взысканием расходов с ответчика, взыскании 9 099 руб. 05 коп. долга, 13 008 руб. 20 коп. пени,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели Царева Янина Геннадьевна, Джумаева Светлана Фанзиловна, Шарипова Венера Ахатовна, Кашицина Лидия Геннадьевна, Нурмухаметова Алсу Назимовна, Ахметов Марсель Карамович, Салихов Альфред Люзитович обратились в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "АС Менеджмент" (далее - ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент"), обществу с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" (далее - ООО "Инвестстрой") о частичном переводе прав арендатора по заключенному ответчиками договору аренды от 01.02.2014 N ПИФ2-G8/DGЖ/14-30785.

ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" предъявило встречный иск к индивидуальному предпринимателю Царевой Янины Геннадиевне - об обязании демонтировать торговый павильон, в случае неисполнения решения - предоставления права на самостоятельный демонтаж с взысканием расходов с ответчика, взыскании 8 419 руб. долга, 3515 руб. 31 коп. пени; к индивидуальному предпринимателю Джумаевой Светлане Фанзиловне - об обязании демонтировать торговый павильон, в случае неисполнения решения - предоставления права на самостоятельный демонтаж с взысканием расходов с ответчика, взыскании 42 099 руб. 45 коп. долга, 26 803 руб. 32 коп. пени, к индивидуальному предпринимателю Шариповой Венере Ахатовне - об обязании демонтировать торговый павильон, в случае неисполнения решения - предоставления права на самостоятельный демонтаж с взысканием расходов с ответчика, взыскании 25 550 руб. 54 коп. долга, 11 433 руб. 87 коп. пени, к индивидуальному предпринимателю Кашициной Лидии Геннадьевне - об обязании демонтировать торговый павильон, в случае неисполнения решения - предоставления права на самостоятельный демонтаж с взысканием расходов с ответчика, взыскании 17 885 руб. 38 коп. долга, 10 060 руб. 53 коп. пени, к индивидуальному предпринимателю Нурмухаметовой Алсу Назимовне - об обязании демонтировать торговый павильон, в случае неисполнения решения - предоставления права на самостоятельный демонтаж с взысканием расходов с ответчика, взыскании 12 629 руб. 85 коп. долга, 3052 руб. 21 коп. пени, к индивидуальному предпринимателю Ахметову Марселю Карамовичу - об обязании демонтировать торговый павильон, в случае неисполнения решения - предоставления права на самостоятельный демонтаж с взысканием расходов с ответчика, взыскании 16 881 руб. 56 коп. долга, 5 507 руб. 61 коп. пени, к индивидуальному предпринимателю Салихову Альфреду Люзитовичу - об обязании демонтировать торговый павильон, в случае неисполнения решения - предоставления права на самостоятельный демонтаж с взысканием расходов с ответчика, взыскании 36 265 руб. 29 коп. долга, 7 537 руб. 41 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.07.2014 по делу N А65-5700/2014 в удовлетворении исковых требований предпринимателей отказано. Принят отказ ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" к предпринимателю Церевой Я.Г. в части взыскания долга и пени с прекращением производства в этой части требований.

Встречный иск ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" к предпринимателям удовлетворен.

Суд обязал индивидуального предпринимателя Цареву Янину Геннадьевну демонтировать торговый павильон общей площадью 12,51 кв. м, расположенный на части земельного участка с кадастровым номером 16:53:040506:77 с условным номером 77.11, и передать земельный участок владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" под управлением ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" по акту приёма-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ИП Царевой Я.Г. решения суда в установленный срок суд разрешил ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" осуществить соответствующие действия самостоятельно со взысканием расходов с индивидуального предпринимателя Царевой Я.Г. Суд присудил ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" денежные средства в размере 5000 руб. за каждые 10 дней неисполнения решения суда Царевой Я.Г. в части неимущественных требований с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактического его исполнения. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Царевой Я.Г. в пользу ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент", 4000 руб. расходов по госпошлине, а также проценты, начисленные на денежную сумму в размере 4000 руб., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых за период с момента вступления решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (её части) ответчиком истцу.

Суд обязал индивидуального предпринимателя Джумаеву Светлану Фанзиловну демонтировать торговый павильон общей площадью 38,77 кв. м, расположенный на части земельного участка с кадастровым номером 16:53:040506:77, с условным номером 77.7, и передать земельный участок владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" под управлением ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ИП Джумаевой С.Ф. решения суда в установленный срок суд разрешил ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" осуществить соответствующие действия самостоятельно со взысканием расходов с индивидуального предпринимателя Джумаевой С.Ф. Суд присудил ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" денежные средства в размере 5000 руб. за каждые 10 дней неисполнения решения суда ИП Джумаевой С.Ф. в части неимущественных требований с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактического его исполнения. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Джумаевой С.Ф. в пользу ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" 14 066 руб. 30 коп. долга, 34 293 руб. 37 коп. пени, 5 767 руб. 74 коп. расходов по госпошлине, всего 54 127 руб. 41 коп. и проценты, начисленные на денежную сумму в размере 54 127 руб. 41 коп., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых за период с момента вступления решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (её части) ответчиком истцу.

Суд обязал индивидуального предпринимателя Шарипову Венеру Ахатовну демонтировать торговый павильон с пристроем общей площадью 53,85 кв. м, расположенный на части земельного участка с кадастровым номером 16:53:040506:77, с условным номером 77.1 и передать земельный участок владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" под управлением ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" в течение в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ИП Шариповой В.А. решения суда в установленный срок суд разрешил ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" осуществить соответствующие действия самостоятельно со взысканием расходов с индивидуального предпринимателя Шариповой В.А. Суд присудил ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" денежные средства в размере 5000 руб. за каждые 10 дней неисполнения решения суда индивидуальным предпринимателем Шариповой В.А. в части неимущественных требований с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактического его исполнения. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Шариповой В.А. в пользу ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" 12 775 руб. 27 коп. долга, 10 605 руб. 66 коп. пени, 4854 руб. 58 коп. расходов по госпошлине, всего 28 235 руб. 51 коп. и проценты, начисленные на денежную сумму в размере 28 235 руб. 51 коп., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых за период с момента вступления решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (её части) ответчиком истцу.

Суд обязал индивидуального предпринимателя Кашицину Лидию Геннадьевну демонтировать торговый павильон с общей площадью 30,8 кв. м, расположенный на части земельного участка с кадастровым номером 16:53:040506:77, с условным номером 77.5 и передать земельный участок владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" под управлением ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ИП Кашициной Л.Г. решения суда в установленный срок суд разрешил ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" осуществить соответствующие действия самостоятельно со взысканием расходов с индивидуального предпринимателя Кашициной Л.Г. Суд присудил ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" денежные средства в размере 5000 руб. за каждые 10 дней неисполнения решения суда Индивидуальным предпринимателем Кашициной Лидией Геннадьевной в части неимущественных требований с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактического его исполнения. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Кашициной Л.Г. в пользу ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" 8 942 руб. 69 коп. долга, 845 руб. 36 коп. пени, 4357 руб. 57 коп. расходов по госпошлине, всего 14 145 руб. 62 коп. и проценты, начисленные на денежную сумму в размере 14 145 руб. 62 коп., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых за период с момента вступления решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (её части) ответчиком истцу.

Суд обязал индивидуального предпринимателя Нурмухаметову Алсу Назимовну демонтировать торговый павильон с общей площадью 12,54 кв. м, расположенный на части земельного участка с кадастровым номером 16:53:040506:77, с условным номером 77.4 и передать земельный участок владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" под управлением ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ИП Нурмухаметовой А.Н. решения суда в установленный срок суд разрешил ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" осуществить соответствующие действия самостоятельно со взысканием расходов с индивидуального предпринимателя Нурмухаметовой А.Н. Суд присудил ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" денежные средства в размере 5000 руб. за каждые 10 дней неисполнения решения суда индивидуальным предпринимателем Нурмухаметовой А.Н. в части неимущественных требований с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактического его исполнения. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Нурмухаметовой А.Н. в пользу ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" 8419 руб. 90 коп. долга, 4425 руб. 79 коп. пени, 4469 руб. 69 коп. расходов по госпошлине, всего 17 315 руб. 38 коп. и проценты, начисленные на денежную сумму в размере 17 315 руб. 38 коп., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых за период с момента вступления решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (её части) ответчиком истцу.

Суд обязал индивидуального предпринимателя Ахметова Марселя Карамовича демонтировать торговый павильон с общей площадью 12,54 кв. м, расположенный на части земельного участка с кадастровым номером 16:53:040506:77, с условным номером 77.9 и передать земельный участок владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" под управлением ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ИП Ахметовым М.К. решения суда в установленный срок суд разрешил ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" осуществить соответствующие действия самостоятельно со взысканием расходов с индивидуального предпринимателя Ахметова М.К. Суд присудил ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" денежные средства в размере 5000 руб. за каждые 10 дней неисполнения решения суда индивидуальным предпринимателем Ахметовым М.К. в части неимущественных требований с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактического его исполнения. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Ахметова М.К. в пользу ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" 25 322 руб. 34 коп. долга, 10 804 руб. 20 коп. пени, 5320 руб. 37 коп. расходов по госпошлине, всего 41 446 руб. 91 коп. и проценты, начисленные на денежную сумму в размере 41 446 руб. 91 коп., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых за период с момента вступления решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (её части) ответчиком истцу.

Суд обязал индивидуального предпринимателя Салихова Альфреда Люзитовича демонтировать торговый павильон с общей площадью 39,16 кв. м, расположенный на части земельного участка с кадастровым номером 16:53:040506:77, с условным номером 77.6 и передать земельный участок владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" под управлением ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ИП Салиховым А.Л. решения суда в установленный срок суд разрешил ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент осуществить соответствующие действия самостоятельно со взысканием расходов с индивидуального предпринимателя Салихова А.Л. Суд присудил ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" денежные средства в размере 5000 руб. за каждые 10 дней неисполнения решения суда индивидуальным предпринимателем Салиховым А.Л., в части неимущественных требований с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактического его исполнения. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Салихова А.Л. в пользу ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" 9 099 руб. 05 коп. долга, 13 008 руб. 20 коп. пени, 4808 руб. 29 коп. расходов по госпошлине, всего 26 915 руб. 54 коп. и проценты, начисленные на денежную сумму в размере 26 915 руб. 54 коп., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых за период с момента вступления решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (её части) ответчиком истцу.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 решение суда первой инстанции от 02.07.2014 оставлено без изменения, апелляционный жалобы индивидуальных предпринимателей - без удовлетворения.

В кассационной жалобе истцы по первоначальному иску - индивидуальные предприниматели Царева Янина Геннадьевна, Джумаева Светлана Фанзиловна, Шарипова Венера Ахатовна, Кашицина Лидия Геннадьевна, Нурмухаметова Алсу Назимовна, Ахметов Марсель Карамович, Салихов Альфред Люзитович, просят отменить состоявшиеся судебные акты с принятием нового решения об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска. Считают, что суды пришли к ошибочному выводу о наличии у истцов задолженности по арендным платежам, поскольку на дату вынесения судом решения задолженности не имелось. Суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при разрешении спора в части взыскания договорной неустойки, не дав оценки доводам истцов о наличии противоправных действий ООО "Инвестстрой", приведших к задержке платежей. Считают, что истцы как арендаторы добросовестно исполняли обязательства из договоров аренды, и желали продолжения арендных отношений, о чем после получения уведомлений о досрочном расторжении договоров заявили в коллективном письме от 28.01.2014, которому суд надлежащей оценки не дал.

Удовлетворяя встречный иск в части возложения на истцов обязанности по демонтажу торговых павильонов, суд неправильно применил статью 622 ГК РФ и пункт 3.317 договоров аренды, предусматривающих обязанность арендатора возвратить земельный участок в том состоянии, в котором он был получен арендатором, не дав оценки доводам истцов о том, что находящиеся в их собственности торговые павильоны находились на земельном участке с 2003 года, установка павильонов была согласована с Управлением строительства и архитектуры Нижнекамска и Нижнекамского района, в то время как право собственности ответчика на земельный участок возникло только 09.06.2012. По мнению истцов, суды неправильно применили статью 304 ГК РФ (которая не была положена ответчиком в основание встречного иска) и не применили подлежащую применению статью 222 ГК РФ.

По мнению истцов, суд необоснованно отклонил их ходатайство об истребовании в Росреестре кадастровых паспортов и сведений о ранее присвоенных кадастровых номерах, о зарегистрированных переходах прав на земельный участок 16:53:040506:77, поскольку в ранее заключенных предпринимателями с открытым акционерным обществом "Сервейинговая компания "Единая Арендная Система" договорах аренды земельных участков под теми же торговыми павильонами земельный участок имел номера 16:53:040506:0036 и 16:53:040506:0001, в договорах аренды, заключенных с ответчиком 01.06.2012, земельный участок обозначен под номером 16:53:040506:71, а в договоре от 01.05.2013 - под номером 16:53:040506:77.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска о переводе на истцов прав арендатора заключенному ответчиками договору аренды от 01.02.2014 N ПИФ2-G8/DGЖ/14-30785, суд неправильно применил пункт 1 статьи 621 ГК РФ, игнорировав разъяснения, изложенные в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Ответчик - ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент", в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении. Считает, что доводы истцов об отсутствии задолженности по предусмотренным договорами аренды платежам, в том числе и задолженности по предусмотренному пунктом 3.4.3 договоров обеспечительному платежу, не могут быть приняты во внимание, поскольку представленные ответчиком в суд расчеты задолженности договорной неустойки не были опровергнуты истцами путем представления доказательств об уплате долга. При этом истцы в кассационной жалобе признают факт оплаты штрафной неустойки в период судебного разбирательства, то есть факт ненадлежащего исполнения ими обязательств из договоров аренды. Подтверждает факт одностороннего отказа от договоров аренды именно по основаниям, предусмотренным пунктом 3.1.7 договоров аренды, данное условие, предусматривающее право арендатора отказаться от договора аренды, соответствует части 3 статьи 450 ГК РФ, учитывая, что обязательства возникли из предпринимательской деятельности обеих сторон договора, и арендаторы также имеют право на односторонний отказ от договора аренды. При этом, по мнению ответчика, статья 621 ГК РФ не могла быть применена судом для удовлетворения иска о переводе на истцов прав арендатора по договору аренды от 01.02.2014, поскольку договора аренды были расторгнуты до истечения согласованного срока их действия, арендаторы ненадлежащим образом исполняли обязательства из договоров аренды, а их заявление о желании заключить договор на новый срок было направлено ответчику непосредственно перед подачей иска в суд, что ответчик расценивает как злоупотребление правом. По мнению ответчика, суд правомерно удовлетворил его требование о демонтаже принадлежащих истцам торговых павильонов, поскольку эти павильоны не являются объектами недвижимости, после расторжения договоров аренды истцы в силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ и пункта 3.4.17 договоров аренды должны возвратить земельные участки в том состоянии, в котором они были получены, нахождение торговых павильонов на принадлежащем ответчику на праве собственности земельном участке нарушает законные права ответчика по владению, пользованию и распоряжению земельными участками (статья 209 ГК РФ), и требование о демонтаже павильонов, как направленное на восстановление положения, существовавшего до нарушения права ответчика, соответствует статье 12 ГК РФ.

В судебное заседание, назначенное на 05.02.2015, явились истцы Салихов А.Л., Джумаева С.Ф., Кашицына Л.Г., представитель Шариповой В.А. Неймышев А.В. и представитель всех истцов Гизатуллин А.Г., представитель ответчика ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" Уразаев Т.Р.

В судебном заседании по ходатайству истцов объявлен перерыв до 09.02.2015 для ознакомления с отзывом ответчика. Второй ответчик - ООО "Инвестстрой", извещенный о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121-113 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебное заседание не явился.

После перерыва, 09.02.2015 в судебное заседание явились также истцы Царева Я.Г. и Шарипова В.А.

В судебном заседании истцы и их представители поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Считают, что суд неправильно применил статью 621 ГК РФ, неправомерно отказав в удовлетворении первоначального иска, при этом не дав оценки доводам истцов о неполучении ими уведомлении ответчика о расторжении договоров аренды, поскольку такие уведомления были вручены неуполномоченным лицам. После получения уведомлений о расторжении договора истцы направили ответчикам письмо о намерении сохранения арендных отношений, которому суд оценки не дал. При этом обращают внимание, что ответчик в направленных истцам в апреле 2014 года уведомлениях изменил основание отказа от договора по сравнению с первичными уведомлениями, направленными в декабре 2013 года, указав на неуплату и просрочку уплаты договорных платежей. Считают, что суд не обосновал размер присужденных им платежей за неисполнение решения о демонтаже павильонов, определив его произвольно. Пояснили, что торговые павильоны были возведены в местах их расположения в 2003 году, земельные участки, на которых они расположены, находились в собственности предприятия "Татэнергострой" и были арендованы истцами. Принадлежащие им павильоны и земельные участки, на которых они расположены, не вошли в комплекс образованного универсального рынка. Заявили, что не получали от ответчика требований об устранении нарушений порядка использования земельного участка и досрочного внесения арендной платы, направление которых предусмотрено договорами аренды.

Представитель ответчика - ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы по мотивам, указанным в отзыве. Пояснил, что первоначальный односторонний отказ от договоров аренды, о чем истцы были извещены в декабре 2013 года, был основан на пункте 3.1.7 заключенных с истцами договоров аренды, предусматривающем возможность одностороннего отказа арендодателя от договора без объяснения причин. Однако после обращения истцов в суд с настоящим иском основания расторжения договора были конкретизированы в направленных истцам уведомлениях, и таким основанием является ненадлежащее исполнение арендаторами обязательств из договора аренды, в частности - просрочки уплаты арендной платы. Существенность либо несущественность допущенных истцами нарушений уплаты арендной платы, по мнению представителя ответчика, не является препятствием для расторжения договоров в арендном порядке, поскольку ненадлежащее исполнение договоров имеет место.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва ответчика, пояснения явившихся в судебное заседание истцов и представителей истцов и ответчика, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалованных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение.

Суды первой и апелляционной инстанции установили, что между истцами и ЗАО "Управляющая компнаия "АС Менеджмент", действующего в качестве доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд", были заключены договора аренды частей земельного участка с кадастровым номером 16:53:040506:77.

Данный вывод основан на имеющихся в деле доказательствах: договоре аренды от 01.08.2013 N ПИФ2-G8/9J0/13-29735 (арендатор предприниматель Царева Я.Г) со сроком действия по 30.06.2014, площадь участка 15 кв. м, договоре аренды от 01.07.2013 N ПИФ2-G8/6I8/13-29337 (арендатор предприниматель Джумаева С.Ф.) со сроком действия по 31.05.2014, площадь участка 50 кв. м, договоре аренды от 01.05.2013 N ПИФ-2-G8/6I9/13-28879 (арендатор предприниматель Шарипова В.А.) со сроком действия по 31.03.2014, площадь участка 50 кв. м, договоре аренды от 01.05.2013 N ПИФ-2-G8/82И/13-28948 (арендатор физическое лицо Кашицина Л.Г.) со сроком действия по 31.03.2014, площадь участка 35 кв. м, договоре аренды от 01.07.2013 N ПИФ-2-G8/77И/13-29325 (арендатор предприниматель Нурмухаметова А.Н.) со сроком действия по 31.05.2014, площадь участка 15 кв. м, договором аренды от 01.11.2013 N ПИФ-2-G8/DG6/13-30461 (арендатор предприниматель Ахметов М.К.) со сроком действия по 30.04.2014, площадь участка 15 кв.м, договором аренды от 01.05.2013 N ИФ2-G8/6J5/13-28880 (арендатор предприниматель Салихов А.Л) со сроком действия по 31.03.2014, площадь участка 50 кв. м.

Данные договора, как следует из них, составлены по типовой форме N ДА-9 (части зем. участка с КЭУ), условия договоров аналогичны для всех арендаторов. Земельные участки, являющиеся объектом аренды, относятся к землям населенных пунктов, расположение арендованных земельных участков на земельном участке 16:53:040506:77 согласовано сторонами в приложении N 1 к договору "план участка" с присвоением арендованным участкам условных номеров. Целевое использование арендованных земельных участков не согласовано сторонами со ссылкой "в соответствии с действующим законодательством". В имеющемся в деле кадастровом паспорте земельного участка 16:53:040506:77 (л. д. 144 т. 1), разрешенным использованием его указано: рынки.

Пункт 3.1.7 договоров предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив арендатора не менее чем за 30 дней до даты расторжения договора. Пункт 7.5 договоров предусматривает прав арендатора потребовать досрочного расторжения договора при условии письменного предупреждения арендодателя не менее чем за 30 календарных дней, при этом расторжение договора по инициативе арендатора оформляется соглашением о расторжении договора.

Судебная коллегия отмечает, что условия пункта 3.1.7 и пункта 7.5 договора, несмотря на кажущееся сходство, различны для сторон: арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, а арендатор - только потребовать расторжения договора, договор в этом случае расторгается либо соглашением сторон либо в судебном порядке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2011 N 9615/11). В связи с этим вывод суда первой инстанции о том, что арендатор наделен аналогичным правом на расторжение договора, не основан на содержании договора.

Помимо согласованного пунктом 3.1.7 права арендодателя на односторонний отказ от договора, пункт 7.3 договора предусматривает право арендодателя на основании части 3 статьи 450 ГК РФ отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора без обращения в суд, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора или назначения имущества (пункт 7.3.1); если арендатор существенно ухудшает имущество; при ликвидации или реорганизации юридического лица арендатора; при аннулировании государственной регистрации арендатора-гражданина в качестве индивидуального предпринимателя; если арендатор внес предусмотренный пунктом 3.4.3 договора обеспечительный платеж, но уклоняется от приемки объекта; в случае несвоевременного внесения арендной платы, в том числе внесения в неполном объеме, два и более раза, независимо от последующего погашения (внесения) указанных платежей (пункт 7.3.6).

Суд установил, что ответчик (ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент") 03.12.2013 подготовил уведомления о досрочном расторжении ранее заключенных договоров аренды с 05.01.2014, и данные уведомления были получены арендаторами 06.12.2013. Данный вывод о получении арендаторами уведомлений ответчика сделан судом на основании наличия подписей в уведомлениях. При этом, несмотря на возражения ответчиков о том, что данные уведомления не были ими получены 06.12.2013, суд не установил, получены ли уведомления в указанный день самими арендаторами либо их представителями, как того требует статья 165.1 ГК Российской Федерации, либо в данном случае момент расторжения договора определяется в соответствии с условиями договора (в частности - пунктом 7.4 договора).

Суд установил, что Царева Я.Г. и ответчик 31.01.2014 подписали соглашение о досрочном расторжении договора аренды, указав на отсутствие заявления о фальсификации данного доказательства, представленного ответчиком.

Суд пришел к выводу о том, что заключенные истцами с арендодателем (ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент") договора аренды были расторгнуты с 06.01.2014 по основаниям, предусмотренным именно пунктом 3.1.7 договоров аренды: праве арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, что не противоречит статье 310, пункту 3 статьи 450 ГК РФ, учитывая, что обязательства по договору возникли из предпринимательской деятельности его сторон.

Вывод суда о возможности расторжения договора путем одностороннего отказа стороны от исполнения договора, если обязательства возникли из предпринимательской деятельности обеих сторон, и возможность одностороннего, в том числе и немотивированного, отказа от договора предусмотрена соглашением сторон, не противоречит статье 310 и пункту 3 статьи 450 ГК РФ с учетом выводов, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".

При этом, исходя из предмета первоначального иска - о переводе на истцов прав и обязанностей по заключенному впоследствии ответчиками договору аренды земельного участка, истцы не оспаривают сам факт расторжения заключенных ими с ответчиком договоров аренды путем одностороннего отказа от исполнения договора, так как обращение в суд с иском о переводе на добросовестного арендатора прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с иным лицом возможно только после отказа арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок, то есть после прекращения договора аренды.

Суды установили, что ответчики 01.02.2014, то есть в течение года после направления истцам в декабре 2013 года уведомлений об одностороннем отказе от договоров аренды, заключили договор N ПИФ2-G8/DGЖ/14-30785 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:040506:77, части которого были и предметом договоров аренды, заключенных в 2013 году ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" с истцами.

Отказывая в иске о частичном переводе на истцов прав и обязанностей арендатора по договору N ПИФ2-G8/DGЖ/14-30785 от 01.02.2014, суды пришли к выводу о том, что реализация установленного статьей 621 ГК РФ преимущественного права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок возможна только при истечении срока действия договора аренды, и данное право не может быть реализовано в случае законности одностороннего отказа арендодателя от договора аренды до истечения срока действия договора в силу установленного пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ принципа свободы договора.

Однако суды не учли правовую позицию, изложенную в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, согласно которой по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды. Реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды не препятствует и наличие волеизъявления арендодателя на отказ от продолжения арендных отношений с арендатором (пункт 33 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

При этом особенностью данного спора является то, что волеизъявление арендаторов на сохранение арендных отношений прямо следует из условий заключенных им с ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" договоров аренды земельных участков, в которых согласованы сроки аренды, и односторонний отказ арендодателя от договоров аренды до истечения сроков их действия не изменяет воли арендаторов на сохранение арендных отношений. Наличие воли арендаторов на сохранение арендных отношений подтверждено и их коллективным письмом от 28.01.2014, которому суды оценки не дали.

Следовательно, вывод судов первой и апелляционной инстанций о невозможности перевода прав и обязанностей по договору от 01.02.2014 N ПИФ2-G8/DGЖ/14-30785 на истцов вследствие одностороннего отказа арендодателя от действующих договоров аренды, а не в связи с истечением срока аренды, а также по мотивам отсутствия волеизъявления истцов на продолжение арендных отношений не основан на нормах материального права и установленных фактических обстоятельствах дела.

Суд в обоснование отказа в удовлетворении первоначального иска также указал, что в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ перевод прав и обязанностей по вновь заключенному ответчиками договору аренды земельного участка возможен только в отношении арендаторов, надлежащим образом исполнявших обязанности по договору аренды. Суд, на основании представленных ответчиком расчетов, не опровергнутых истцами, пришел к выводу о неоднократном нарушении истцами сроков внесения арендной платы, о наличии задолженности арендаторов по арендной плате за фактическое пользование объектов аренды после прекращения договора аренды, о неисполнении обязанности по возврату арендованных земельных участков.

Однако суд не дал оценки заявленному ответчиком основанию одностороннего отказа от исполнения заключенных договоров аренды. Ответчик в суде первой инстанции прямо заявил, что основанием для такого отказа является пункт 3.1.7 договоров аренды, предусматривающий, по мнению ответчика, возможность немотивированного отказа от исполнения договоров, ответчик прямо указал, что отказ не основан на пункте 7.3 договоров, предусматривающей возможность одностороннего отказа арендодателя от договора вследствие ненадлежащего его исполнения арендаторами либо изменения правового статуса арендаторов.

Следовательно, отказ от договора, имевший место в декабре 2013 года, не был связан с ненадлежащим исполнением арендаторами условий договора, при этом основанием для расторжения договора аренды с предпринимателем Царевой Я.Г., как установлено судом, явилось и подписанное сторонами соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 31.01.2014 по обоюдному согласию, то есть не по основаниям ненадлежащего исполнения Царевой Я.Г. обязательств из договора аренды.

Впоследствии, в период судебного разбирательства, ответчик направил истцам иные уведомления о расторжении договора по мотиву ненадлежащего исполнения договоров аренды (просрочки уплаты арендных платежей).

Однако на момент направления данных уведомлений об одностороннем расторжении договоров аренды по иным основаниям договор аренды либо уже был расторгнут в одностороннем порядке на основании немотивированного отказа ответчика от договоров аренды, датированного 03.12.2013 (к такому выводу пришел суд первой инстанции). Следовательно, уведомления, направленные ответчиком истцам в марте 2014 года, не имеют правового значения для разрешения вопроса о расторжении уже расторгнутого договора. Если же на момент направления в марте 2014 года уведомлений о расторжении договора по мотиву ненадлежащего исполнения истцами условий договоров аренды эти договора не были расторгнуты, и основанием для их расторжения является односторонний отказ ответчика, имевший место в марте 2014 года, то необходимо дать оценку действиям ответчиков по заключению договора аренды земельного участка N ПИФ2-G8/DGЖ/14-30785 от 01.02.2014, поскольку на данную дату действовали ранее заключенные договора аренды части земельного участка с истцами, за исключением договора аренды с Царевой Я.Г. в силу соглашения о расторжении договора от 31.01.2014 (что не препятствует Царевой Я.Г. требовать перевода на нее прав и обязанностей по договору аренды от 01.02.2014).

При таких обстоятельствах налицо действия ответчика, направленные на досрочное расторжение заключенных с истцами договоров аренды, при этом сначала - немотивированные, а впоследствии, после возникновения судебного спора - мотивированные ненадлежащим исполнением обязательств истцами, с заключением 01.02.2014, то есть до истечения согласованных с истцами сроков аренды земельных участков, договора аренды земельного участка с ООО "Инвестстрой". При этом наличие на арендованном участке принадлежащего истцам имущества не было расценено ни ответчиком, ни ООО "Инвестстрой" как препятствие в распоряжении земельным участком и передаче его новому арендатору на правах аренды по акту.

С учетом данных обстоятельств суду необходимо было дать оценку данным действиям ответчика, и очевидным статусом истцов как слабой стороны договоров аренды с учетом выводов, содержащихся в пунктах 9 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", на предмет наличия либо отсутствия в действиях ответчика признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ), а при необходимости толкования условий договора - пункта 11 того же постановления Пленума, предусматривающего толкование договора при неясности его условий в пользу акцептанта договора.

При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска не основан на нормах материального права и в полной мере установленных фактических обстоятельствах дела. Поскольку вопрос об удовлетворении первоначального иска находится в непосредственной связи с возможностью удовлетворения либо отказа в удовлетворении встречного иска об освобождении земельных участков, судебные акты подлежат отмене в силу статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо установить, имело ли место прекращение договоров аренды земельных участков, заключенных истцами в 2013 году с ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" (что само по себе не оспаривается истцами), что послужило основанием для прекращения арендных отношений - немотивированный отказ ответчика от исполнения обязательств в декабре 2013 года либо отказ ответчика от исполнения договоров, имевший место в марте 2014 года по мотивам ненадлежащего исполнения обязательств из договоров аренды (а в части спора с предпринимателем Царевой Я.Г. - добровольное соглашение о расторжении договора). Соответственно, установить даты прекращения договоров аренды - до заключения ответчиками договора аренды от 01.02.2014 либо после этой даты, что влияет на действительность данного договора. С учетом оснований прекращения договора и выводов, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, о наличии у арендаторов преимущественного права на заключение договора аренды и в случае прекращения договора до истечения его срока, дать оценку наличию либо отсутствию волеизъявления арендаторов на продолжение арендных отношений. Необходимо, с учетом выводов, содержащихся в пунктах 9 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", установить наличие либо отсутствие в действиях ответчика признаков злоупотребления правом, в том числе и при оценке его доводов о ненадлежащем исполнении истцами обязательств из договоров аренды, установив существенность таких нарушений, если они имели место до расторжения договора аренды. Необходимо, с учетом доводов истцов об отсутствии у них задолженности по арендным платежам, возведения торговых павильонов в 2003 году (до заключения договоров аренды), дать оценку и требованиям ответчика о взыскании долга, образовавшегося в период действия договоров аренды и после его прекращения, и неустойки, а также требованиям об освобождении земельного участка от принадлежащих истцам торговых павильонов, определив как правовое основание таких требований - статья 622 ГК РФ (требующая приведения земельного участка в первоначальное основание), статья 304 ГК РФ - защита прав собственника от нарушений, не связанных с утратой владения, либо иное правовое основание в защиту вещных прав, в том числе опять же дав оценку данным требованиям на предмет наличия либо отсутствия в данном случае злоупотребления правом.

Судебная коллегия также обращает внимание на недопустимость немотивированного определения судом размера присуждения денежных средств (так называемого астрента) на случай неисполнения судебного акта. Размер астрента определяется с учетом принципов и обстоятельств, определенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.07.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 по делу N А65-5700/2014 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Л. Петров

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова