Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 марта 2015 г. N Ф06-22271/13 по делу N А55-13895/2014

г. Казань

27 марта 2015 г.

Дело N А55-13895/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Александрова В.В.,

в отсутствие сторон - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.09.2014 (судья Шабанов А.Н.), постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-13895/2014

по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара, к закрытому акционерному обществу "Трест Волгосоцжилстрой", г. Самара, о взыскании 1 241 380 руб. 15 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Трест Волгосоцжилстрой" (далее - ответчик) о взыскании 1 241 380 руб. 15 коп., из которых 1 084 715 руб. 59 коп. задолженности за период с 01.06.2013 по 31.12.2013, 156 664 руб. 56 коп. пени за период с 11.06.2013 по 31.12.2013.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.09.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленный иск.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 24.04.2008. между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 250 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:01:01 02 001:0005, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, площадью 6100 кв. м., для завершения строительства жилого дома.

Согласно пунктам 3.1-3.2 указанного договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 10.04.2008, срок действия договора истекает 10.04.2011.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 23.04.2008.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В пункте 4.2 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 1 от 04.06.2010).

В пункте 4.4 договора стороны установили, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Пунктом 4.3 договора определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

По мнению истца, ответчик не выполнял обязательства по полному и своевременному внесению арендной платы в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 1 084 715 руб. 59 коп. за период с 01.06.2013 по 31.12.2013, что в свою очередь повлекло начисление неустойки, предусмотренной пунктом 7.3 договора, в размере 156 664 руб. 56 коп. за период с 11.06.2013 по 31.12.2013.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 4 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя из положений пунктов 3-5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11 разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, пунктов 66, 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.01.2012 N 11642/11 указал, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Суд первой инстанции установил, что земельный участок предоставлен ответчику с целевым назначением - для жилой застройки.

Кадастровой выпиской о земельном участке подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:01022001:5 внесен в государственный кадастр недвижимости 26.08.2005. Данный земельный участок предоставлен ответчику в аренду для завершения строительства жилого дома в связи с чем апелляционный суд отклонил доводы истца о том, что земельный участок не был сформирован.

Распоряжением главы администрации Железнодорожного района г. Самары от 10.10.2006 N 595 "О присвоении почтового адреса" 16-ти этажному жилому дому (блок-секция N 1), построенному ответчиком присвоен адрес: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 99.

Распоряжением главы администрации Железнодорожного района г. Самары от 16.01.2004 N 13 "О присвоении почтового адреса" построенной ответчиком блок-секции N 2 присвоен адрес г. Самара, ул. Красноармейская, д. 101.

Распоряжением главы администрации Железнодорожного района г. Самары от 12.09.2008 N 130 "О присвоении почтового адреса" 12-ти этажному жилому дому (блок-секции N 3, 3а) со встроенными нежилыми помещениями построенными ответчиком присвоены адреса: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 103; г. Самара, ул. Никитинская, д. 22.

Представленными в материалах дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается регистрация прав собственности граждан на квартиры в домах по вышеуказанным адресам в связи с чем суд пришел к выводу, что передав жилые дома в пользование его собственникам, ответчик исполнил обязательства в части строительства объектов и перестал быть пользователем земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.

На основании пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество. Такой специальной нормой является пункт 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, которым определено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

С учетом изложенных обстоятельств и представленных доказательств суд отказал в удовлетворении иска.

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 29.09.2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 по делу N А55-13895/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

К.Р. Гарифуллина

Судьи

Н.Н. Королёва В.В. Александров