Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2014 г. N 11АП-16741/14

гор. Самара

23 декабря 2014 г.

Дело N А55-13895/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 16 декабря 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 23 декабря 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей: Пышкиной Н.Ю. и Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.09.2014 по делу N А55-13895/2014 (судья Шабанов А.Н.),

по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,

к закрытому акционерному обществу "Трест Волгосоцжилстрой" (ОГРН 1026301426227), г. Самара,

о взыскании 1 241 380 руб. 15 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель Арутюнян Л.Б. по доверенности от 16.04.2014 г.,

от ответчика - представитель Самохвалова И.А. по доверенности от 04.06.2014 г.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к ЗАО "Трест Волгосоцжилстрой" о взыскании 1 241 380 руб. 15 коп., в том числе задолженность за период с 01.06.2013 по 31.12.2013 в размере 1 084 715 руб. 59 коп., пени за период с 11.06.2013 по 31.12.22013 в размере 156 664 руб. 56 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.09.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Министерство строительства Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, поскольку при его вынесении неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, не доказаны обстоятельства, которые суд посчитал установленными, сделаны выводы, несоответствующие обстоятельствам дела, нарушены нормы материального и процессуального права. По мнению Министерства, имеются основания для удовлетворения иска, поскольку земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, используется с целях завершения строительства многоквартирных домов, договор аренды до настоящего времени не прекращен.

Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 24.04.2008 г. между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ЗАО "Трест Волгосоцжилстрой" (арендатор), с учетом дополнительного соглашения N 1 от 04.06.2010, заключен договор аренды земельного участка N 250, согласно которому арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:01 02 001:0005, находящийся по адресу: Самарская область, город Самара, Железнодорожный район, улица Никитинская, площадью 6 100,00кв.м., для завершения строительства жилого дома (первая очередь).

Согласно п. 3.1. указанного договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 10.04.2008 и срок действия договора истекает 10.04.2011 (п.3.2.).

Указанный договор зарегистрирован Федеральной регистрационной службой по Самарской области, в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Земельный участок передан ответчику по Акту приема-передачи от 23.04.2008

В соответствии с п. 4.2. договора аренды земельного участка от 24.04.2008 N 250, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 1 от 04.06.2010), и в соответствии с п. 4.4 договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Пунктом 4.3 договора аренды земельного участка от 24.04.2008 N 250, определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

Истец указывает, что в нарушение условий договора аренды земельного участка от 24.04.2008 N 250, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, в связи с этим за ним образовалась задолженность за период с 01.06.2013 по 31.12.2013 в размере 1 084 715 руб. 59 коп.

Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 7.3. договора, в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 11.06.2013 по 31.12.22013 в размере 156 664 руб. 56 коп.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права. При этом суд исходил из того, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован, физическими лицами оформлены права собственности на квартиры в многоквартирном доме, следовательно договор аренды прекращен. Таким образом, в силу статьи 16 закона земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Оспаривая решение суда, заявитель ссылается на то, что общество обязано вносить арендные платежи, поскольку спорный земельный участок не сформирован до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 01.03.2005 г), следовательно не является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с этим иск о взыскании задолженности по арендной плате и пени подлежит удовлетворению.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав стороны и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит основания для отмены оспариваемого судебного акта.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 4 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктами 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 июля 2011 года N 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме этого, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 января 2012 года N 11642/11, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 66 того же постановления разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок предоставлен обществу с целевым назначением: для жилой застройки.

Согласно кадастровой выписки о земельном участке земельный участок с кадастровым номером 63:01:01022001:5 внесен в государственный кадастр недвижимости 26.08.2005 г. (т.2, л.д.16-34). Именно данный земельный участок предоставлен ответчику в аренду для завершения строительства жилого дома согласно условиям договора аренды от 24.04.2008 г. N 250. В связи с этим апелляционным судом отклоняются доводы Министерства в апелляционной жалобе о том, что земельный участок не сформирован.

Распоряжением Главы Администрации Железнодорожного района г.Самары N 595 от 10.10.2006 г. "О присвоении почтового адреса" в связи с завершением строительства 16-ти этажного жилого дома (блок-секция N 1 по генплану), построенного ЗАО "Трест Волгосоцжилстрой" присвоен адрес: г.Самара, ул. Красноармейская, 99 (л.д.134, т.2), распоряжением Главы Администрации Железнодорожного района г.Самары N 13 от 16.01.2004 г. присвоен адрес построенной ответчиком блок-секции N 2 по генплану по ул.Красноармейской и ул.Буянова - на ул.Красноармейскую, д.101 (т.2, л.д.11).

Распоряжением Главы Администрации Железнодорожного района г.Самары N 130 от 12.09.2008 г. "О присвоении почтового адреса" в связи с завершением строительства жилого дома (12-ти этажных блок-секций N 3 и N 3а по генплану) со встроенными нежилыми помещениями по ул.Красноармейской (на пересечении с ул.Никитинской) построенными ЗАО "Трест Волгосоцжилстрой" на основании договора аренды земельного участка от 30.09.2005 г. N 024983, Приказа Министерства строительства и ЖКХ Самарской области от 10.04.2008 г. N 145-п, присвоены почтовые адреса: блок -секции N 3 присвоен адрес: г.Самара, ул.Красноармейская, 103, а блок - секции N 3а - г.Самара, ул.Никитинская, 22 (л.д.9).

Из Выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.09.2014 г. следует, что за Лукиным Андреем Геннадьевичем 25.02.2010 г. зарегистрировано право собственности на квартиру N 11 в жилом доме по адресу: г.Самара, ул.Красноармейская, д.103 (т.2, л.д.47).

В материалах дела также имеются Выписки из ЕГРП и свидетельства о праве собственности граждан на квартиры по адресам: г.Самара, ул.Красноармейская, 99, 101, 103, Никитинская, 22 (т.2, л.д.38-51), зарегистрированные в установленном законом порядке с 04.09.2009 года. Данный факт также подтверждается официальными сведениями из Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии.

Решением Железнодорожного районного суда г.Самара от 14.04.2014 г. признано право собственности за Крюковым Владимиром Ивановичем на жилое помещение квартиру N 10 в доме 22 по ул.Никитинской в г.Самаре (л.д.6-8).

Таким образом, передача жилого дома в пользование его собственникам, означает исполнение обществом обязательства в части его строительства, для чего ему и был предоставлен в аренду земельный участок, т.е. достижение цели договора и исчерпание арендного правоотношения в соответствующей части.

Следовательно, общество перестало быть пользователем участка, в данной части, которую можно определить, обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, в ходящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество. Такой специальной нормой является положение пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в котором закреплено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 26 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок".

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, учитывая отсутствие доказательств незаконного использования ответчиком спорного земельного участка без оплаты в спорный период, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований

Доводы Министерства строительства Самарской области в апелляционной жалобе о том, что земельный участок не сформирован, и не перешел в общую долевую собственность опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе являются ошибочными, не опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на Министерство имущественных отношений Самарской области, которое от уплаты освобождено.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 29.09.2014 года, принятое по делу N А55-13895/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев