Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 июля 2015 г. N Ф06-25743/15 по делу N А65-27341/2014

г. Казань

10 июля 2015 г.

Дело N А65-27341/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

заявителя - Мелиховской И.А. (доверенность от 12.01.2015), Нечаевой Т.Г. (доверенность от 12.01.2015),

заинтересованного лица - Ахметзянова Л.И. (доверенность от 01.06.2015), Зиязетдиновой З.А. (доверенность от 17.11.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДОМКОР"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 (председательствующий судья Бажан П.В., судьи Рогалева Е.М., Кувшинов В.Е.)

по делу N А65-27341/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДОМКОР", город Набережные Челны Республики Татарстан (ОГРН 1041616027298, ИНН 1650121364) к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан", город Набережные Челны Республики Татарстан (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и обязании ответчика заключить дополнительное соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка в части срока действия в целях завершения строительства,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ДОМКОР" (далее - заявитель, общество. ООО "ДОМКОР") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (далее - исполком) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка от 21.11.2011 N 213/а и обязании исполкома заключить с обществом дополнительное соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка от 21.11.2011 N 213/а в части срока действия до 31.12.2019 в целях завершения строительства.

Решением суда заявленные обществом требования удовлетворены.

Суд признал незаконным отказ исполкома в продлении договора аренды земельного участка от 21.11.2011 N 213/а, и обязал исполком устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем заключения с заявителем дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды земельного участка от 11.10.2011 N 213/а в части срока действия до 31.12.2016 в целях завершения строительства на данном земельном участке.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.03.2015 отменено. Принят по делу новый судебный акт. В удовлетворении заявленных требований ООО "ДОМКОР" отказано.

В кассационной жалобе ООО "ДОМКОР" просит постановление апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Представитель сослался на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, где указано, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При этом действия арендатора направлены на надлежащее использование земельного участка, направлены на достижение цели договора, в пределах срока действия договора аренды имеется возможность достижения цели договора, действия заявителя являются добросовестными. Так обществом в период с момента перехода к нему прав и обязанностей по договору аренды от 21.11.2011 N 213/а земельного участка с кадастровым номером 16:52:040209:73 осуществлены следующие действия: заключен договор N ПИР-986/05-14 на разработку ПСД от 12.05.2014, в рамках которого подготовлено задание на проектирование объекта - "Многоэтажного жилого дома", подготовлена проектная документация на данный объект, 19.09.2014 получено разрешение на строительство N RU16302000-267, 30.09.2014 заключен договор строительного подряда N СП-1760/10-14 на строительство многоквартирного жилого дома, подготовлена строительная площадка, составлен акт приемки - передачи строительной площадки от 03.10.2014, заключен договор от 13.11.2014 N 4884 на оказание услуг по геодезической съемке основных осей здания объекта капитального строительства "Многоэтажного жилого дома", проведено согласование по вопросу выноса газопровода высокого давления из зоны строительства объекта, произведена забивка пробных свай, составлены акт освидетельствования скрытых работ от 14.10.2014, от 31.10.2014 акт N 1 о приемке выполненных работ за октябрь 2014 года по форме КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 31.10.2014 N 1 по форме КС-3,03.10.2014 обществом с гражданином (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 9/24-1014/1 (л.д.89), с осуществлением государственной регистрации данного договора и страхованием гражданской ответственности застройщика.

Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан с доводами кассационной жалобы не согласился, представитель указал на составление акта о том что на спорном земельном участке строительно-монтажные работы не ведутся ООО "Домкор", при осмотре забивные или погружные сваи не обнаружены. Упомянутый представителем ООО "Домкор" единственный договор участия в долевом строительстве оформлен на Аляшева Л.Ю., который являлся начальником коммерческого отдела ООО "Домкор", что подтверждается копией письма от 22.11.2014 N 0103-09-621. Аляшевым Л.Ю. были неоднократно оформлены договоры участия в долевом строительстве, застройщиком по которым является ООО "Домкор". Из письменных объяснений Аляшева Л.Ю. следует об отсутствии цели приобретать квартиру, оплата по договору долевого участия внесена не была.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа 02.07.2015 объявлен перерыв до 08 часов 50 минут 09.07.2015.

Информация размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". После перерыва судебное заседание продолжено 09.07.2015 в 08 часов 50 минут в том же составе.

Законность обжалуемого постановления апелляционной инстанции проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.11.2011 между исполкомом и ЗАО "ЭГК-Инвест" на основании протокола аукционной комиссии о результатах аукциона от 18.11.2011 N 1-РА был заключен договор аренды от 21.11.2011 N 213/а земельного участка с кадастровым номером 16:52:040209:73 общей площадью 5670 кв.м, находящийся по адресу: РТ, г. Набережные Челны, проспект Московский, в районе Медгородка, в целях строительства многоэтажного дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, сроком на 3 года, до 18.11.2014.

На основании договора от 29.04.2014 N 34 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.11.2011 N 213/а, заключенного между обществом и ЗАО "ЭГК-Инвест" по согласованию с Управлением земельных и имущественных отношений исполкома от 04.04.2014 (л.д. 113), все права и обязанности по договору аренды от 21.11.2011 N 213/а в отношении данного земельного участка переданы обществу.

В связи с истечением 18.11.2014 срока аренды указанного земельного участка общество обратилось в исполком с письмом от 28.10.2014 исх. N 0101-09-480 (л.д. 54 - 55) о продлении действия договора аренды в целях завершения начатого строительства жилого дома.

Письмом от 13.11.2014 исх. N 06/4135 (л.д. 56) исполкомом сообщено обществу, что продление срока аренды в отношении земельных участков, на которых отсутствуют объекты капитального строительства, на основании решения органов местного самоуправления действующим земельным законодательством не предусмотрено, что в случае, если к 18.11.2014 документы (свидетельство о праве собственности) на объекты предполагаемые к размещению на земельном участке с кадастровым номером 16:52:040209:73 представлены не будут, договор аренды подлежит расторжению, а данный земельный - изъятию и предоставлению через торги.

Общество, не согласившись с указанным отказом, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованный судебный акт, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Согласно нормам статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в их истолковании, приведенном в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, запрещен необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течении первоначального срока аренды земельного участка.

Закрепляя преимущественное право аренды на земельный участок, статья 35 ЗК РФ предполагает наличие права собственности на объект недвижимости, в том числе здание, строение, сооружение, объект незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 ГК РФ), находящиеся на этом земельном участке.

В рассматриваемом случае доказательств наличия зарегистрированных прав общества на объект незавершенного строительства на арендуемом земельном участке ни исполкому, ни в материалы дела не представлено.

В силу пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом, (например, пунктами 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, может быть признан ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В статье 30.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) установлены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24 названного Кодекса, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, правомерно сделал вывод о том, что отказ исполкома в продлении срока аренды в отношении спорного земельного участка, выраженный в письме от 13.11.2014 исх. N 06/4135, соответствует законодательству, действовавшему в период существования спорных правоотношений, поскольку заявителем не представлены исполкому документы (свидетельство о праве собственности) на объекты предполагаемые к размещению на земельном участке с кадастровым номером 16:52:040209:73, а продление срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, на котором отсутствуют объекты капитального строительства, на основании решения органов местного самоуправления, без проведения торгов (аукциона), действующим земельным законодательством не предусмотрено.

Спорный земельный участок был приобретен ЗАО "ЭГК-Инвест" на аукционе в соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ по правилам статьи 38.1 этого Кодекса в 2011 году, то есть уже после вступления в силу положений закона, требующих обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

В рассматриваемом случае не подлежат применению положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, при установлении обстоятельств, связанных с определением срока прекращения обязательств сторон по договору аренды от 11.10.2011 N 213/а.

К тому же срок окончания договора определен сторонами до 18.11.2014.

При заключении договора на новый срок у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (в рассматриваемом случае требованиям ЗК РФ).

Продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в соответствии с частью 2 статьи 30.1 ЗК РФ лицам, которым ранее данные земельные участки на таком праве предоставлены не были, осуществляется только на аукционах.

Предоставление в аренду указанного земельного участка в обход процедуры проведения торгов (аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земли привело бы к нарушению прав и законных интересов неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку лишило бы другие организации и хозяйствующие субъекты возможности принять участие в аукционе.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований основан на неправильном применении норм материального права. Судом не учтено, что на земельном участке, предоставленном в аренду 21.11.2011, не имеется незавершенных строительством объектов, следовательно, при заключении соглашения о продлении срока аренды указанного земельного участка стороны действовали бы в нарушение публичных интересов и в обход действующего в период существования спорных правоотношений законодательства, не предусматривающего возможность заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства с лицом, не участвовавшим в аукционе.

Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе Определению Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2014 N 306-КГ14-3232 по делу N А55-12026/2013, Определению Высшего Арбитражного Суда от 12.02.2014 N 686/14 по делу N А60-7364/2013, по делам: N А55-16609/2013, А55-16612/2013, А55-16610/2013, А55-12023/2013, А55-12025/2013, А55-12026/2013, А55-12027/2013.

Оснований для отмены обжалованного судебного акта не имеется. ООО "Домкор" не приступил к освоению земельного участка предоставленного для строительства, не достиг цели для чего предоставлялся земельный участок в срок предусмотренный договором от 11.10.2011 N 213/а, только по истечению срока договора 18.11.2014 обратился с письмом от 12.01.2015 N0104-09-8 в ЭПУ "Челныгаз" о выдаче технических условий для выноса газопровода высокого давления со спорного земельного участка (л.д.115, т.1).

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены либо изменения постановления суда апелляционной инстанции, из кассационной жалобы также не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу N А65-27341/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев