Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2015 г. N 11АП-4866/15

г. Самара

28 апреля 2015 г.

Дело N А65-27341/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бажана П.В.,

судей Рогалёвой Е.М., Кувшинова В.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Резник А.С.,

с участием:

от заявителя - Нечаева Т.Г., доверенность от 12 января 2015 года N 7,

от ответчика - не явился, извещён,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 марта 2015 года по делу N А65-27341/2014 (судья Гилялов И.Т.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДОМКОР", (ОГРН 1041616027298, ИНН 1650121364), город Набережные Челны Республики Татарстан,

к Муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан", (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), город Набережные Челны Республики Татарстан,

о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и обязании ответчика заключить дополнительное соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка в части срока действия в целях завершения строительства,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ДОМКОР" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (далее - исполком) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка N 213/а от 21 ноября 2011 года и обязании исполкома заключить с обществом дополнительное соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка N 213/а от 21 ноября 2011 года в части срока действия до 31 декабря 2019 года в целях завершения строительства.

Решением суда заявленные обществом требования удовлетворены.

Суд признал незаконным отказ исполкома в продлении договора аренды земельного участка N 213/а от 21.11.2011 г., и обязал исполком устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем заключения с заявителем дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды земельного участка N 213/а от 11.10.2011 г. в части срока действия до 31.12.2016 г. в целях завершения строительства на данном земельном участке.

Исполком, не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, и принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований.

Представитель общества в судебном заседании апелляционную жалобу отклонил, по основаниям, приведенным в отзыве, приобщенном к материалам дела, и просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей исполкома, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав представителя общества, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.11.2011 г. между исполкомом и ЗАО "ЭГК-Инвест" на основании протокола аукционной комиссии о результатах аукциона от 18.11.2011 г. N 1-РА был заключен договор аренды N 213/а от 21.11.2011 г. земельного участка с кадастровым номером 16:52:040209:73 общей площадью 5 670 кв.м., находящийся по адресу: РТ, г. Набережные Челны, проспект Московский, в районе Медгородка, в целях строительства многоэтажного дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, сроком на 3 года, до 18.11.2014 г.

На основании договора N 34 от 29.04.2014 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 213/а от 21.11.2011 г., заключенного между обществом и ЗАО "ЭГК-Инвест" по согласованию с Управлением земельных и имущественных отношений исполкома от 04.04.2014 г. (л.д. 113), все права и обязанности по договору аренды N 213/а от 21.11.2011 г. в отношении данного земельного участка переданы обществу.

В связи с истечением 18.11.2014 г. срока аренды указанного земельного участка общество обратилось в исполком с письмом исх. N 0101-09-480 от 28.10.2014 г. (л.д. 54 - 55) о продлении действия договора аренды в целях завершения начатого строительства жилого дома.

Письмом исх. N 06/4135 от 13.11.2014 г. (л.д. 56) исполкомом сообщено обществу, что продление срока аренды в отношении земельных участков, на которых отсутствуют объекты капитального строительства, на основании решения органов местного самоуправления действующим земельным законодательством не предусмотрено, что в случае, если к 18.11.2014 г. документы (свидетельство о праве собственности) на объекты предполагаемые к размещению на земельном участке с кадастровым номером 16:52:040209:73 представлены не будут, договор аренды подлежит расторжению, а данный земельный - изъятию и предоставлению через торги.

Считая отказ незаконным, общество оспорило его в судебном порядке.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к не правильному выводу, что заявленные обществом требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

При принятии оспариваемого решения суд исходил из того, что в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. N 8985/08, указано, что в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При этом обоснованность продления договора аренды или заключения договора аренды земельного участка на новый срок связана с действиями арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности его достижения в пределах срока действия договора аренды.

С учетом изложенного суд посчитал, что действия арендатора направлены на надлежащее использование земельного участка, направлены на достижение цели договора, в пределах срока действия договора аренды имеется возможность достижения цели договора, действия заявителя являются добросовестными, и пришел к выводу, что отказ в продлении действия договора аренды земельного участка со ссылкой на то, что на арендованном земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, в связи с чем земельный участок подлежит изъятию и предоставлению посредством проведения торгов, противоречит положениям Земельного кодекса РФ и нарушает права и законные интересы заявителя.

Однако при вынесении решения судом не были учтены следующие обстоятельства.

Согласно нормам ст. 35 ЗК РФ в их истолковании, приведенном в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. N 8985/08, запрещен необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течении первоначального срока аренды земельного участка.

Также следует учитывать, что ст. 35 ЗК РФ, закрепляя преимущественное право аренды на земельный участок, предполагает наличие права собственности на объект недвижимости, в том числе здание, строение, сооружение, объект незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ), находящиеся на этом земельном участке, а в рассматриваемом случае доказательств наличия зарегистрированных прав общества на объект незавершенного строительства на арендуемом земельном участке ни исполкому, ни в материалы дела не представлено.

Кроме того, в силу п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом, (например, п. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", ст. ст. 30-30.2 Земельного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, может быть признан ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Из представленных в материалы дела документов следует, что спорный земельный участок был приобретен ЗАО "ЭГК-Инвест" на аукционе в соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса РФ по правилам ст. 38.1 этого Кодекса в 2011 г., то есть уже после вступления в силу положений закона, требующих обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

При таких обстоятельствах, в рассматриваемом случае не подлежат применению положения п. 2 ст. 621 ГК РФ при установлении обстоятельств, связанных с определением срока прекращения обязательств сторон по договору аренды N 213/а от 11.10.2011 г.

К тому же срок окончания договора определен сторонами до 18.11.2014 г.

В ст. 30.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) установлены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных п.п. 5 п. 1 ст. 24 названного Кодекса, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных п.п. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 настоящего Кодекса.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства может быть приобретен исключительно на торгах.

Из материалов дела следует, что договор аренды N 213/а от 21.11.2011 г. земельного участка с кадастровым номером 16:52:040209:73 общей площадью 5 670 кв.м., находящегося по адресу: РТ, г. Набережные Челны, проспект Московский, в районе Медгородка, в целях строительства многоэтажного дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения заключен с ЗАО "ЭГК-Инвест" по результатам проведенного аукциона (протокол аукционной комиссии о результатах аукциона от 18.11.2011 г. N 1-РА), а впоследствии на основании договора N 34 от 29.04.2014 г. все права и обязанности по договору аренды N 213/а от 21.11.2011 г. в отношении данного земельного участка переданы заявителю.

Договор, предусматривающий помимо права арендатора осуществлять пользование являющимся объектом аренды земельным участком под строительство, также предусматривает и обязанность арендатора, основанием возникновения которой является абз. 5 ст. 42 Земельного кодекса РФ, приступить к использованию земельного участка в определенный срок посредством осуществления на нем строительства, наделяет арендодателя в свою очередь в случае неосуществления арендатором освоения земельного участка в установленный срок правом досрочно прекратить правоотношения по договору аренды.

В силу п.п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В п. 31 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при заключении договора на новый срок у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (в рассматриваемом случае требованиям ЗК РФ).

Продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в соответствии с ч. 2 ст. 30.1 ЗК РФ лицам, которым ранее данные земельные участки на таком праве предоставлены не были, осуществляется только на аукционах.

При таких обстоятельствах, вывод суда о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований основан на неправильном применении норм материального права, поскольку судом не учтено, что заявитель лицом, которому ранее по результатам аукциона предоставлялся земельный участок на праве аренды, не является, а также, что на земельном участке, предоставленном в аренду 21.11.2011 г., не имеется незавершенных строительством объектов, следовательно, при заключении соглашения о продлении срока, аренды указанного земельного участка стороны действовали бы в нарушение публичных интересов и в обход действующего в период существования спорных правоотношений законодательства, не предусматривающего возможность заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства с лицом, не участвовавшим в аукционе.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 11.11.2014 г. N 306-КГ14-3232 по делу N А55-12026/2013.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что отказ исполкома в продлении срока аренды в отношении спорного земельного участка, выраженный в письме исх. N 06/4135 от 13.11.2014 г., соответствует законодательству действовавшему в период существования спорных правоотношений, поскольку заявителем не представлены исполкому документы (свидетельство о праве собственности) на объекты предполагаемые к размещению на земельном участке с кадастровым номером 16:52:040209:73, а продление срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, на котором отсутствуют объекты капитального строительства, на основании решения органов местного самоуправления, без проведения торгов (аукциона), действующим земельным законодательством не предусмотрено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что предоставление в аренду указанного земельного участка в обход процедуры проведения торгов (аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земли привело бы к нарушению прав и законных интересов неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку лишило бы другие организации и хозяйствующие субъекты возможности принять участие в аукционе.

На основании вышеизложенного и в соответствии с п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права, решение суда первой инстанции об удовлетворении требований общества о признании незаконным отказа исполкома в продлении договора аренды земельного участка N 213/а от 21.11.2011 г., и обязании исполкома устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем заключения с ним дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды земельного участка N 213/а от 11.10.2011 г. в части срока действия в целях завершения строительства на данном земельном участке, подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 марта 2015 года по делу N А65-27341/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "ДОМКОР" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

П.В. Бажан

Судьи

Е.М. Рогалёва В.Е. Кувшинов