Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14 августа 2015 г. N Ф06-26953/15 по делу N А65-24626/2014

г. Казань

14 августа 2015 г.

Дело N А65-24626/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Нагимуллина И.Р., Гарифуллиной К.Р.,

при участии представителей:

истца - Кошлевой И.Н., доверенность от 08.07.2015,

ответчика - Александрова П.В., доверенность от 20.10.2014,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.01.2015 (судья Харин Р.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-24626/2014

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер-Дизайн", г. Казань о взыскании 2 985 009, 39 руб., обязании освободить нежилое помещение

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - истец, Комитет, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер-Дизайн" (далее - ответчик, ООО "Лидер-Дизайн") о взыскании 2 722 643 руб. 44 коп. неосновательного обогащения за период с 14.01.2012 по 30.09.2014, 262 365 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.01.2012 по 30.09.2014, обязании ответчика освободить нежилое помещение, передав его истцу по акту приема- передачи.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.01.2015, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015, исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Лидер-Дизайн" в пользу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" взыскано 899 859 руб. 18 коп. задолженности по арендным платежам за период с 14.01.2012 по 30.09.2014, 97 710 руб. 46 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.02.2012 по 30.09.2014. В остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Заявитель полагает, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании 06.08.2015 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее - АПК РФ), объявлен перерыв до 11 часов 10 минут 12.08.2015, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию г. Казань на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 256, 4 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Г.Тукая, д. 80, что в том числе подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 16-АК N 400092 от 19.01.2012 и не оспаривается сторонами данного спора.

01.02.2005 между муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Лидер-Дизайн" (арендатор) был заключен договор аренды городского имущества N 4343-91, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилые помещения, находящиеся в собственности г. Казани, 1 этажа (с N 1 по N 16), 2 этажа (с N 1 по N 13), согласно поэтажному плану строения, общей площадью 219, 9 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Г. Тукая, д. 80, для организации производства наружной рекламы.

Срок действия договора с 01.02.2005 по 30.01.2006. Данный договор не является договором аренды с правом выкупа.

В разделе 2 договора стороны согласовали размер и порядок оплаты арендной платы.

Согласно п.3.3.9 договора арендатор обязан за месяц до истечения срока аренды в письменной форме сообщить арендодателю о своих намерениях по оформлению договора на новый срок, либо в такой же срок сообщить арендодателю о предстоящем отказе от аренды имущества (или его части).

Пунктом 5.2 договора сторонами предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом. Уведомление об отказе от продления договора не освобождает стороны от выполнения обязательств и устранения нарушений по договору.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено право арендодателя по своему усмотрению обратиться в суд с требованием о расторжении договора, либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с указанием обстоятельств для расторжения.

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.02.2005.

Истцом в материалы дела представлена справка председателя ликвидационной комиссии ОАО "Миллениум Зилант-Сити" N 3 от 18.01.2013 из содержания которой следует, что договор аренды от 01.02.2005 N 4343-91, заключенный между Комитетом по управлению коммунальным имуществом администрации г. Казани и ООО "Лидер-дизайн" был расторгнут 02.02.2011.

Факт использования спорного помещения после 02.02.2011 также подтверждается актом обследования нежилого помещения от 18.01.2013, от 24.07.2014 согласно которому было выявлено использование нежилых помещений площадью 256,4 кв. м по указанному адресу ответчиком без правоустанавливающих документов.

Полагая, что договорные правоотношения прекращены, а ответчик продолжает использовать спорные нежилые помещения без правоустанавливающих документов, истец обратился с иском в суд.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой и апелляционной инстанции в силу норм статей 309, 310, 614, 617, 621, 1102, 1104, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворили исковые требования в части, поскольку из представленных документов правомерно установили пользование ответчиком спорного нежилого помещения без правоустанавливающих документов.

По ранее рассмотренному Арбитражным судом Республики Татарстан делу N А65-32444/2009, решение по которому вступило в законную силу, установлено, что договор аренды от 01.02.2005 N 4343-91 является действующим и заключенным в соответствии с условиями договора на неопределенный срок. Также указано, что истцом (ОАО "Миллениум Зилант-Сити") не соблюдена установленная процедура по расторжению договора аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, в силу статьи 69 АПК РФ договор аренды от 01.02.2005 N 4343-91 является действующим и заключенным в соответствии с условиями договора на неопределенный срок.

Свидетельством о государственной регистрации права серия 16-АК N 400092 от 19.01.2012 подтверждается, что недвижимое имущество было возвращено прежнему собственнику - муниципальному образованию.

Кроме того, в письме Первого заместителя руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани N 5340/ИК от 02.07.2012 указано, что переход права собственности в отношении арендованного имущества сам по себе не прекращает соответствующего правоотношения и не затрагивает прав арендатора, который продолжает пользоваться этим имуществом на основании заключенного договора, реализация арендуемых помещений в отношении имущества, принятого от ОАО "Миллениум Зилант-Сити" по процедуре, установленной законом является спорной, дальнейшее решение вопроса возможно при наличии правовых оснований согласно соответствующим судебным решениям, в связи с чем направленный договор купли-продажи рассмотрению не подлежит.

Таким образом, материалами дела подтверждены арендные правоотношения ООО "Лидер-Дизайн" как арендатора. Комитетом за время действия договора аренды не предпринималось установленных действующим законодательством мер по расторжению или прекращению указанного договора аренды, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В соответствии с п. 2.1. договора аренды N 4343-91 размер ежемесячной арендной платы составляет 27 619 руб. 44 коп. и подлежит оплате не позднее 10 числа каждого месяца, следующего за отчетным. Таким образом, сумма арендных платежей, подлежащая оплате в период с 14.01.2012 по 30.09.2014 (период исковых требований) составляет 899 859 руб. 18 коп.

Учитывая, что нежилое помещение предоставлялось ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные в договоре сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, суд первой и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженности за период с 14.01.2012 по 30.09.2014 в сумме 899 859 руб. 18 коп. подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.02.2012 по 12.11.2013.

Руководствуясь статьей 395 ГК РФ, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований в части взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.01.2012 по 30.09.2014. Однако, учитывая ненадлежащее исполнение договорных обязательств по внесению арендной платы, а также применяя нормы подлежащие применению, суды обоснованно пришли к выводу, с учетом заявленных требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о необходимости пересчитать размер процентов, исходя из сложившейся задолженности по арендной плате.

Учитывая изложенное, суд первой и апелляционной инстанции правомерно взыскали 97 710 руб. 46 коп. процентов за период с 11.02.2012 по 30.09.2014.

Истцом также заявлено требование об освобождении ответчиком спорного помещения.

В соответствии с п. 1, 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в установленных законом случаях. Часть 3 названной статьи предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам п. 3 ст. 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

Истцом, в нарушение ст. 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено доказательств вручения ответчику уведомления о прекращении договора аренды. Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Указанный договор аренды признан судом действующим, в связи с чем не установлено факта неправомерного использования нежилых помещений.

Наличие договорных отношений сохраняет за ответчиком титул арендатора, поэтому у него не возникло обязательства по возврату объекта аренды, что в том числе подтверждается представленными в материалы дела письмами структурных подразделений муниципального органа.

Истцом не приняты надлежащие меры для доведения до сведения стороны договора заявления об одностороннем отказе от договора, доказательства направления арендодателем уведомления о прекращении арендных отношений в адрес ответчика, истцом в материалы дела в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в части обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение, передав его по акту приема-передачи истцу.

Довод заявителя жалобы о том, что правоотношения возникшие в связи с продлением договоров аренды муниципального имущества должны регулироваться Федеральным законом от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "о защите конкуренции" отклоняется исходя из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров".

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Однако, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела договор аренды N 4343-91 от 01.02.2005 был заключен до вступления в силу положений Федерального закона "О защите конкуренции" N 135-ФЗ, касающихся обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах, где им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки приведённых доводов у суда кассационной инстанции нет.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.01.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 по делу N А65-24626/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Р. Галиуллин

Судьи

И.Р. Нагимуллин К.Р. Гарифуллина