Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 октября 2015 г. N Ф06-620/15 по делу N А65-23772/2012

Требование: о понуждении заключить договор купли-продажи

Вывод суда: решение суда апелляционной истанции отменено, решение суда первой инстанции отменено

г. Казань

20 октября 2015 г.

Дело N А65-23772/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,

при участии представителей:

истца - Александрова П.В., доверенность от 20.10.2014,

ответчика - Кошлевой И.Н., доверенность от 08.07.2015,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер-Дизайн"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.04.2015 (судья Юшков А.Ю.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Пышкиной Н.Ю.)

по делу N А65-23772/2012

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лидер-Дизайн" к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и Исполнительному комитету муниципального образования города Казани о понуждении к заключению договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Лидер-Дизайн" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (далее - первый ответчик) и Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, г. Казань (далее - второй ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи здания, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Г.Тукая, 80, на условиях проекта договора, предлагаемого истцом.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.04.2015, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Заявитель полагает, что судами первой и апелляционной инстанций были необоснованно не учтены и оставлены без внимания указанные истцом обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, а именно: факт наличия арендных отношений между истцом и первым ответчиком последним не оспаривался, факт направления истцом в адрес первого ответчика проекта договора купли-продажи арендуемого здания.

Также, по мнению заявителя жалобы, судами неверно исчислен и применен срок исковой давности. Кроме того, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.11.2014 по делу N А65-27841/2013 об отказе в признании незаконным уклонение ответчиков от реализации преимущественного права истца на выкуп спорного имущества не могло быть препятствием для удовлетворения исковых требований в рамках данного дела, поскольку данный отказ был мотивирован истечением процессуальных сроков при подаче заявления, а не отсутствием у истца материального права.

В судебном заседании 08.10.2015 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 16 часов 40 минут 13.10.2015, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Судами установлено и следует из материалов дела, Муниципальное образование "город Казань Республики Татарстан" является собственником административного здания, назначение нежилое, 2 - этажное, общая площадь 256.4 кв.м., инв.N 3776 лит. А., расположенного по адресу: г. Казань, ул. Г. Тукая, д. 80, кадастровый номер 16:50:011705:0:10, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2012 (л.д. 83, т.1).

Между муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (арендодатель) и ООО "Лидер-Дизайн" (арендатор) 01.02.2005 заключен договор аренды городского имущества N 4343-91, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилые помещения, находящиеся в собственности г. Казани, 1, этажа (с N 1 по N 16), 2 этажа (с N 1 по N 13), согласно поэтажному плану строения, общей площадью 219, 9 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Г. Тукая, д. 80, для организации производства наружной рекламы. Срок аренды установлен сторонами с 01.02.2005 по 30.01.2006. Данный договор не является договором аренды с правом выкупа. Срок действия договора с 01.02.2005 по 30.01.2006.

Помещения переданы истцу по акту приема-передачи от 01.02.2005.

Истец указывает, что в 2009 году и в 2012 году обращался к ответчикам с заявлением о выкупе арендуемого им имущества и для соблюдения установленной законом процедуры направил ответчикам необходимые документы, в том числе проект договора с указанием своих реквизитов.

Поскольку проект договора купли-продажи недвижимого имущества ответчиками не рассмотрен, истец обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование своих требований истец указал, что он является субъектом малого предпринимательства и с 2002 года арендует помещения здания, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Г. Тукая, д. 80, на основании договора аренды коммунального имущества N 4348 от 01.03.2002 (л.д. 9,10 т.1), договора аренды городского имущества N 4343-91 от 01.02.2005 (л.д. 11,14 т.1).

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций признали, что материалами дела не подтвержден факт наличия между истцом и первым ответчиком арендных отношений, в нарушение ст.65 АПК РФ истцом не представлены доказательства отсутствия у него задолженности по уплате арендной платы по прежним договорам аренды, истцом пропущен срок исковой давности.

При этом суды исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Вышеизложенное предполагает, что преимущественное право принадлежит лишь лицу, которому имущество принадлежит на основании действующего договора аренды, и указанное лицо является добросовестным арендатором.

Судами первой и апелляционной инстанции констатировано отсутствие арендных отношений между первым ответчиком и истцом, а также наличие задолженности по арендной плате, поскольку последним в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств обратного не представлено.

С данным выводом судом первой и апелляционной инстанции судебная коллегия кассационной инстанции согласиться не может, поскольку материалы дела содержат письмо (уведомление) N 9584 от 27.06.2015, направленное первым ответчиком в адрес истца о прекращении с 27.07.2015 договора аренды от 01.02.2005 N 4343-1 в отношении нежилых помещений площадью 219,9 кв.м. в доме N 80 по улице Г.Тукая на основании ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Судами при установлении факта направления истцом в адрес первого ответчика проекта договора купли-продажи с существенными условиями не дана надлежащая оценка представленным истцом в материалы дела (л.д. 142-143 том 5) уведомлениям от 18.06.2012 и от 22.06.2012 о вручении заказной корреспонденции первому и второму ответчикам, свидетельствующим о направлении истцом проекта договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости и получении ответчиками этого проекта.

Учитывая указанное, установление факта наличия или отсутствия задолженности по арендным платежам необходимо устанавливать на дату обращения с заявлением (проектом).

Решение от 05.11.2014 по делу N А65-27841/2013 не содержит выводов о недоказанности факта направления истцом в адрес первого и второго ответчика проекта договора купли-продажи арендуемого объекта.

Предметом рассмотрения арбитражным судом по указанному выше делу являлись выделенные в отдельное производство требования истца о признании незаконным отказа Исполкома в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им здания площадью 248,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Казань, ул. Г.Тукая, д. 80, содержащиеся в письмах N 2260/ИК от 27.03.2012 и N 5340/ИК от 02.07.2012 и обстоятельства установленные при рассмотрении вышеназванного арбитражного дела не имеют преюдициального значения для рассмотрения данного спора, поскольку отказ в удовлетворении заявления был мотивирован пропуском истцом установленного ст.198 АПК РФ процессуального срока, а не отсутствием у истца материального права.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанции в качестве самостоятельного основания к вынесению судом решения об отказе в иске указано на пропуск истцом установленного ст.196 ГК РФ общего срока исковой давности: в арбитражный суд истец обратился 14.09.2012, тогда как дата первого обращения в адрес первого ответчика с заявлением 02.07.2009.

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ определено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушения своего права.

Между тем, судами не учтено следующее, что занимаемые истцом помещения в 2009 году были переданы первым ответчиком в собственность ОАО "Миллениум Зилант-Сити" в числе прочего имущества, внесенного в уставной капитал данного общества. В последствии в 2012 году сделка по передаче в уставный капитал вышеназванного общества недвижимого имущества, в том числе помещений, занимаемых истцом, была признана ничтожной и имущество было возвращено прежнему собственнику - первому ответчику.

В указанной ситуации истец не имел оснований оспаривать действия первого ответчика в связи с тем, что имущество было отчуждено путем внесения в уставной капитал другого лица, что делало неосуществимым выкуп спорного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ. Следовательно, определение судами начала исчисления срока исковой давности с 2009 года суд кассационной инстанции считает ошибочным.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку для принятия решения по существу спора необходима оценка доказательств и установление обстоятельств, указанных в настоящем постановлении.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.04.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015 по делу N А65-23772/2012 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Р. Галиуллин

Судьи

Н.Н. Королева В.В. Александров