Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 апреля 2017 г. N Ф06-19252/17 по делу N А65-8616/2016

г. Казань

27 апреля 2017 г.

Дело N А65-8616/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

истца - Стахеевой К.Ю. (доверенность от 27.01.2017), Новикова И.А. (доверенность от 29.06.2016)

ответчика - Горшуновой С.Ю. (доверенность от 20.03.2017),

третьего лица (НО "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан") - Файзуллина Х.Р. (доверенность от 01.02.2017),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТранзитЭнергоСервис"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.08.2016 (судья Коротенко С.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-8616/2016

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью "ТранзитЭнергоСервис" (ОГРН 1021603283932, ИНН 1658028864) о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью "ТранзитЭнергоСервис" на незавершенные строительством объекты, при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань; Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г. Казань; закрытого акционерного общества "Успешная управляющая компания Республики Татарстан" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Деловая недвижимость", г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТранзитЭнергоСервис" (далее - ООО "ТЭС", общество) о признании отсутствующим право собственности ООО "ТЭС" на следующие объекты недвижимости:

-незавершенный строительством объект, общей площадью 505,09 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:8642, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, ул. Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-4-1, свидетельство о государственной регистрации права от 03.11.2015 N 16-16-001/-16/097/010/2015-95/3;

- незавершенный строительством объект, общей площадью 724,53 кв. м, с кадастровым номером 16:50:110504:1227, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, ул. Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-6-1, свидетельство о государственной регистрации права от 03.11.2015 N 16-16-001/-16/097/010/2015-106/3;

- незавершенный строительством объект, общей площадью 455,59 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:8640, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, ул. Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-2-1, свидетельство о государственной регистрации права от 03.11.2015 N 16-16-001/-16/097/010/2015-74/3;

- незавершенный строительством объект, общей площадью 473,96 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:8641, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, ул. Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-3-1, свидетельством о государственной регистрации права от 03.11.2015 N 16-16-001/-16/097/010/2015-83/3;

- незавершенный строительством объект, общей площадью 562,21 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:8643, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, ул. Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-1-1, свидетельство о государственной регистрации права от 03.11.2015 N 16-16-001/-16/097/010/2015-61/3.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, некоммерческая организация "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" (далее - НО "ГЖФ при Президенте РТ"), закрытое акционерное общество "Успешная управляющая компания Республики Татарстан" Д.У. закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Деловая недвижимость".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.08.2016 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что, поскольку спорные объекты, права на которые в реестре зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности общества на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, так как значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности общества на объект.

В кассационной жалобе ООО "ТЭС", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что площади имеющихся на земельных участках построек в виде свайных полей не соответствуют площадям, указанным в свидетельствах, кроме того, сваи невозможно демонтировать и переместить без несоразмерного ущерба их назначению, соответственно, не могут быть отнесены к совокупности строительных материалов, более того, наличие регистрации право собственности на незавершенные строительством объекты указывает как на самостоятельную вещь (объект недвижимости).

В судебном заседании представитель ООО "ТЭС" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения

Представитель НО "ГЖФ при Президенте РТ" просит обжалуемые судебные акты отменить.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

В процессе судебного разбирательства в суде кассационной инстанции лица, участвующие в деле, заявили дополнительные доводы и возражения относительно принятых судебных актов, в связи с чем в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 13.04.2017 объявлен перерыв до 09 часов 40 минут 20.04.2017, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между Государственным внебюджетным жилищным Фондом при Президенте Республики Татарстан (инвестор) и ООО "ТЭС" (дольщик) заключены договоры на долевое участие в инвестирование строительства встроено-пристроенного помещения от 29.11.2004 N 850 "А"/Ф, 849 "А"/Ф, от 26.11.2004 N 848 "А"/Ф, от 25.11.2004 N 844 "А"/Ф (в редакции дополнительных соглашений от 31.03.2005).

Факт передачи дольщику объектов незавершенного строительства с осуществлением земляных работ с пробной забивкой свай подтверждается актами приема-передачи от 09.12.2005.

Постановлениями Исполнительного комитета г. Казани от 24.11.2006 N 2515, от 18.08.2006 N 1632 ООО "ТЭС" предоставлены в аренду сроком на 5 лет земельные участки, занимаемым незавершенным строительством объектом, находящиеся в квартале N 57 Ново-Савиновского района г. Казани.

На основании указанных постановлений Комитет (арендодатель) и ООО "ТЭС" (арендатор) заключили договоры аренды от 16.03.2007 N 11745, 11748, от 02.03.2007 N 11746, 11749, от 04.12.2006 N 11545 земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:11 05 04:0016 площадью 530,0 кв. м (строен. 57-2-1), 16:50:11 05 04:0013 площадью 1040,0 кв. м (строен. 57-4-1), 16:50:11 05 04:0015 площадью 1100,0 кв. м (строен. 57-3-1), 16:50:11 05 04:0014 площадью 1020,0 кв. м (строен. 57-1-1), 16:50:11 05 04:0012 площадью 1130,0 кв. м (строен. 57-6-1).

Впоследствии на основании договоров купли-продажи от 22.10.2015 N 57-1, 57-2, 57-3, 57-4, 57-6, заключенных между закрытым акционерным обществом "Успешная управляющая компания Республики Татарстан" Д.У. закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Деловая недвижимость" (продавец) и ООО "ТЭС" (покупатель), последний приобрел в собственность следующие объекты недвижимости:

- незавершенный строительством объект, общей площадью 505,09 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:8642, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, ул. Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-4-1,

- незавершенный строительством объект, общей площадью 724,53 кв. м, с кадастровым номером 16:50:110504:1227, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, ул. Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-6-1,

- незавершенный строительством объект, общей площадью 455,59 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:8640, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, ул. Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-2-1,

- незавершенный строительством объект, общей площадью 473,96 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:8641, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, ул. Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-3-1,

- незавершенный строительством объект, общей площадью 562,21 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:8643, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, ул. Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-1-1.

За ООО "ТЭС" зарегистрировано право собственности на указанные объекты, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.11.2015 N 16-16-001/-16/097/010/2015-61/2, 16-16-001/-16/097/010/2015-95/3, 16-16-001/-16/097/010/2015-106/3, 16-16-001/-16/097/010/2015-83/3, от 11.11.2015 N 16-16-001/-16/097/010/2015-74/3.

29.03.2016 сотрудниками отдела муниципального земельного контроля Комитета проведены обследования земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:11 05 04:0016, 16:50:11 05 04:0013, 16:50:11 05 04:0015, 16:50:11 05 04:0014, 16:50:11 05 04:0012, по результатам которых составлены акты от 29.03.2016 N 1129, 1130, 1131, 1132, 1133 с приложением схем расположения и фототаблиц земельных участков, согласно которых установлено, что на земельных участках объекты незавершенного строительства отсутствуют.

В свою очередь, на основании договора от 12.07.2016 N 15-16г-р ООО ПИИ "Центр экспертиз и испытаний в строительстве" в июле 2016 года проведено подповерхостное зодирование грунтов земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:110504:0012, 16:50:110504:0014, 16:50:110504:0015, 16:50:110504:0016, расположенных по адресу: Ново-Савиновский район, г. Казани, РТ, а также части земельного участка с кадастровым номером 16:50:110504:0013, расположенного у торца здания по адресу: РТ, г. Казань, ул. Бондаренко, д. 20, с целью обнаружения элементов искусственных строительных материалов в грунтовой толще до 2,5 метров, по результатам которого составлены Технические отчеты с учетом Дополнения к нему.

Из Технических отчетов и Дополнения к Техническому отчету следует, что по результатам георадарного обследования земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:110504:0012, 16:50:110504:0013, 16:50:110504:0014, 16:50:110504:0015, 16:50:110504:0016 выявлено большое количество идентичных сигналов от вертикальных глубинных объектов, предположительно свайного поля; расстояние между вертикальными глубинными объектами порядка 1 метра; глубина залегания верхней части вертикальных глубинных объектов 1-1,2 метра; неравномерная мощность насыпного грунта, говорит о ранее закопанном котловане или яме.

Комитет, полагая, что земельные участки используются обществом без законных оснований, поскольку объекты незавершенного строительства прекратили свое существование, а свои не относятся к объектам недвижимости, при этом запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Иск по настоящему делу обоснован отсутствием у спорных строений - незавершенных строительством объектов - признаков недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В указанном пункте Постановление Пленума N 25 также отмечено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.04.2016 N 308-ЭС15-15218, именно проверка наличия у спорного объекта таких признаков осуществляется судами первой и апелляционной инстанций, которые в пределах предоставленных процессуальных полномочий оценивают имеющиеся в деле доказательства.

Ранее постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, которым в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" был внесен пункт 24, было также разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

В соответствии со СНиП 2.02.03-85 "Свайные фундаменты" свайные фундаменты следует проектировать на основе инженерно-геодезических изысканий, особенностей проектируемого здания, при этом предусматривается предварительная забивка пробных свай, устройство ростверки разрешается после приемки свайного поля представителем авторского надзора (СНиП 2.03.01-84 Бетонные и железобетонные конструкции).

Таким образом, характерным основанием для выполнения и изготовления фундаментальных работ (производство свайных работ) могут являться, прежде всего, доказательства о наличии технической документации, подтверждающей производство свайных работ: приемка свайного поля при наличии исполнительного плана; сводная ведомость погружения свай; акты геодезической разбивки; результаты испытаний свай; выполнение устройства ростверков или замоноличивание сборных оголовков с последующим оформлением акта приемки.

Из установленных судебными инстанциями обстоятельств, основанных на имеющихся в материалах дела доказательств, следует, что для целей строительства зданий магазинов принято постановление главы администрации г. Казани от 13.05.2004 N 782, согласно которому в безвозмездное срочное пользование Государственному внебюджетному жилищному Фонду при Президенте Республики Татарстан (далее - Фонд) был предоставлен земельный участок в квартале N 57 Ново-Савиновского района, впоследствии на основании договоров долевого участия в целях участия в строительстве застройщиком привлечено ООО "ТЭС", в 2005 году для передачи дольщику функций застройщика Фонд по актам приема-передачи передал обществу объекты незавершенного строительства в виде земляных работ с пробной забивкой свай, в дальнейшем земельные участки под указанными объектами предоставлены обществу (новый застройщик) в аренду, право собственности на незавершенные строительством объекты зарегистрировано за обществом в установленном законом порядке.

Следует отметить, что основанием для заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:110504:0012, 16:50:110504:0013, 16:50:110504:0014, 16:50:110504:0015, 16:50:110504:0016 с ООО "ТЭС" послужил факт нахождения на них незавершенных строительством объектов, зарегистрированных за обществом на основании справок, выданных по результатам обследования объектов.

Системные положения статей 9-11, 72 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей в спорный период) указывают, что, поскольку распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, указанные публичные органы обеспечивают и земельный контроль за соблюдением оснований для использования указанных земель, относящихся к государственной собственности.

При таких обстоятельствах фактическое отсутствие объектов недвижимости на земельных участках, предоставленных в аренду ООО "ТЭС" при наличии недостоверных регистрационных записей, нарушает права арендодателя таких земельных объектов и может служить основанием для обращения с настоящим иском.

В связи с чем доводы заявителя кассационной жалобы о том, что права муниципального образования оспариваемой регистрацией не были нарушены, не основаны на системном толковании норм гражданского и земельного законодательства.

Из имеющихся в материалах дела актов приема-передачи, подписанных между Фондом и ООО "ТЭС" в 2005 году, в собственность последнего передавались не объекты незавершенного строительства, а результаты земельных работ с пробной забивкой свай, доказательств завершения фундаментального цикла или аналогичных работ по состоянию на 2016 год не представлено, кроме того, стороны не оспаривают, что работы по изготовлению и завершению фундаментального цикла с 2005 года не производились.

С учетом требований строительных норм доказательством завершения фундаментального цикла является акт приемки свайного поля и выполнение устройство ростверки, тогда как забивка пробных свай следует расценивать только в качестве подготовительного этапа перед изготовлением фундамента.

При таких обстоятельствах с 2005 года на спорных земельных участках, находящихся в государственной собственности, не имелось каких - либо объектов незавершенного строительства.

В целях предоставления актуальных данных по состоянию на 2016 год отделом муниципального контроля составлены акты обследования и подготовлены фотоматериалы, из которых следует, что на земельных участках, которые предоставлены обществу с целью использования под незавершенными строительством объектами, не имеется строений либо объектов, отвечающих по правовым или техническим признакам объекта незавершенного строительства, отсутствуют и элементы свайного фундамента.

Представитель общества в судебном заседании суда кассационной инстанции также подтвердил, что в период с 2005 года по 2015 год на земельных участках имелись только несколько пробных свай, которые признаны были объектами незавершенного строительства при регистрации права.

Из системного толкования действующих норм следует, что отсутствие у объекта свойств недвижимости либо отсутствие самого объекта гражданского права исключает возможность его использования, владения и распоряжения, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащиеся в публичном реестре, могут быть устранены, в том числе по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением недостоверной записью о праве собственности на такое недвижимое имущество, но при условии отсутствия у заинтересованного лица иных законных способов защиты нарушенных своих прав.

Поскольку истец не претендует на титул относительно спорных объектов, однако, являясь уполномоченным органом по распоряжению земельных участков, считает, что на нем не имеется каких - либо объектов недвижимости, следует исходить из того, что публичное образование избрало правильный способ защиты, соответствующий характеру нарушенных прав.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 8, 125, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что спорные объекты не отвечают признакам недвижимости, при этом недостоверная запись о праве собственности общества нарушает права публичного образования, удовлетворили требование.

Доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.08.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 по делу N А65-8616/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

С.Ю. Муравьев Р.В. Ананьев