Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 октября 2017 г. N Ф06-24087/17 по делу N А12-44500/2016

г. Казань

10 октября 2017 г.

Дело N А12-44500/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пересвет-Регион-Дон"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23.01.2017 (судья Буланков А.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Никольский С.В., Шалкин В.Б.)

по делу N А12-44500/2016

по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540; ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "Пересвет-Регион-Дон" (ОГРН 1056164222290; ИНН 6164240637), с участием третьих лиц: администрации Волгограда (ОГРН 1023403433822; ИНН 3444059139), департамента земельных ресурсов администрации Волгограда (ИНН 3444114679; ОГРН 1043400321744) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.03.2013 N 279-В в размере 2 340 965,70 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет, Комитет по управлению имуществом) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Транспортно-промышленная компания "Пересвет-Регион-Дон" (далее - общество, ООО "Пересвет-Регион-Дон") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.03.2013 N 279-В за период 2013 год, с 01.01.2016 по 31.05.2016 в размере 2 293 533,77 руб., пени за период с 11.01.2016 по 31.05.2016 в сумме 47 431,93 руб., с последующим начислением неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации за каждый день просрочки начисленную на сумму долга по дату фактического исполнения обязательств.

До принятия оспариваемого решения ООО "Пересвет-Регион-Дон" заявило о пропуске Комитетом по управлению имуществом срока исковой давности.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.01.2017 иск удовлетворен частично. С ООО "Пересвет-Регион-Дон" в пользу Комитета по управлению имуществом взыскана задолженность по арендной плате в размере 437 153,95 руб., пени в размере 2237,56 руб., неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации за каждый день просрочки, начисленная на сумму долга в размере 437 153,95 руб., начиная с 01.06.2016 по дату фактического исполнения обязательств.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Пересвет-Регион-Дон", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании решения министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 16.11.2012 N 1268 "Об образовании земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 34:03:220005:8", кадастровой выписки из государственного кадастра недвижимости от 26.02.2013 N 3434/300/13-46613, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.03.2013 N 01/058/2013-567 между министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и ООО "Пересвет-Регион-Дон" (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 15.03.2013 N 279-В (далее - договор аренды), по условиям которого арендатору сроком до 06.11.2057 предоставлен земельный участок площадью 294 436 кв. м с кадастровым номером 34:03:220005:1802, расположенный по адресу: г. Волгоград, п. Горная Поляна, ул. Горнополянская, д. 62, с разрешёнными видами использования:

для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов); для размещения малоэтажного многоквартирного жилого дома (малоэтажных многоквартирных жилых домов); для размещения многоквартирного блокированного жилого дома (многоквартирных блокированных жилых домов); для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов) без права содержания скота и птицы; для размещения объектов жилищно-эксплуатационных служб; для размещения объектов торговли; для размещения объектов общественного питания; для размещения объектов бытового обслуживания; для размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования; для размещения амбулаторно-поликлинических учреждений; для размещения объектов социального обеспечения; для размещения ветеринарных поликлиник, станций без содержания животных; для размещения крытых спортивных комплексов без трибун зрителей; для размещения объектов культуры и искусства, связанных с обслуживанием населения; для размещения административно-управленческих и общественных объектов; для размещения финансово-кредитных объектов; для размещения объектов страхования; для размещения объектов пенсионного обеспечения; для размещения объектов связи и телекоммуникаций; для размещения садов, скверов, бульваров; для размещения многоэтажных и подземных гаражей.

Факт приема-передачи земельного участка подтверждается актом от 15.03.2013, подписанным сторонами.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (запись регистрации от 16.04.2013 N 34-34-01/065/2013-463).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды арендная плата устанавливается согласно расчёту, прилагаемому к договору, и вносится арендатором ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 3.4 договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления и(или) изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования указанных нормативных правовых актов. При этом арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы за соответствующий период.

В соответствии с извещением о размере арендной платы от 07.04.2016, направленным истцом в адрес ООО "Пересвет-Регион-Дон", годовая арендная плата с 1 января 2016 года установлена в размере 3 431 042 рублей 10 копеек, с 15 марта 2016 года - 6 862 084 рубля 19 копеек

Комитетом по управлению имуществом в адрес общества направлено извещение о размере арендной платы от 07.04.2016, из которого следует, что годовая арендная плата с 01.01.2016 установлена в размере 3 431 042,10 руб., с 15.03.2016 - 6 862 084,19 руб.

Согласно представленному Комитетом расчету задолженность общества за период 2013 год, с 01.01.2016 по 31.05.2016 составляет 2 293 533,77 руб.

Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В целях досудебного урегулирования спора Комитет по управлению имуществом направил обществу претензию от 16.03.2016 N 21-10/5045 с требованием погасить задолженность, которая последним была оставлена без удовлетворения.

Комитет по управлению имуществом, полагая, что общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы, в результате чего у него образовалась задолженность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), утратившим силу с 01.03.2015.

Земельный участок площадью 294 436 кв. м с кадастровым номером 34:03:220005:1802, расположенный по адресу: г. Волгоград, п. Горная Поляна, ул. Горнополянская, д. 62, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Волгоградской области.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее - постановление от 22.08.2011 N 469-п).

Размер арендной платы за пользование спорным земельным участком должен рассчитываться по методике, определенной в пункте 2.1 постановления от 22.08.2011 N 469-п, по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов.

В соответствии с Приложением N 2 к распоряжению Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгоград", значение коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельных участках многоэтажной жилой застройки, предоставленных для строительства, в Советском районе г. Волгограда составляет 3, для строительства индивидуальной жилой застройки - 1.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 26.02.2013 N 3434/300/13-46613 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 34:03:220005:1802: для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов); для размещения малоэтажного многоквартирного жилого дома (малоэтажных многоквартирных жилых домов); для размещения многоквартирного блокированного жилого дома (многоквартирных блокированных жилых домов); для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов) без права содержания скота и птицы; для размещения объектов жилищно-эксплуатационных служб; для размещения объектов торговли; для размещения объектов общественного питания; для размещения объектов бытового обслуживания; для размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования; для размещения амбулаторно-поликлинических учреждений; для размещения объектов социального обеспечения; для размещения ветеринарных поликлиник, станций без содержания животных; для размещения крытых спортивных комплексов без трибун зрителей; для размещения объектов культуры и искусства, связанных с обслуживанием населения; для размещения административно-управленческих и общественных объектов; для размещения финансово-кредитных объектов; для размещения объектов страхования; для размещения объектов пенсионного обеспечения; для размещения объектов связи и телекоммуникаций; для размещения садов, скверов, бульваров; для размещения многоэтажных и подземных гаражей

В пункте 1 договора аренды от 15.03.2013 N 279-В указано, что спорный земельный участок предоставляется обществу в аренду для размещения объектов в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Согласно пункту 2.1.16 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 N 306-ЭС16-14540 по делу N А65-23104/2015, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 03.05.2017 по делу N А65-10819/2016, от 16.02.2017 по делу N А65-5224/2016, от 07.08.2017 по делу N А12-44499/2016, от 21.08.2017 по делу N А12-44497/2016, от 10.08.2017 по делу N А12-53689/2016, от 08.08.2017 по делу N А12-44498/2016.

Доказательства того, что на момент рассмотрения настоящего дела по существу ответчиком разработана документация по планировке территории, подтверждающая подготовку строительства индивидуальных жилых домов, а также, что строительство таких домов начато либо получено разрешение на строительство, отсутствуют.

Намерение общества использовать спорный земельный участок для строительства индивидуальных жилых домов не является безусловным основанием для применения в расчёте арендной платы Кдп равного 1.

Учитывая изложенное, суды при расчете размера арендной платы правильно применили коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов в размере 3.

При этом изменение Комитетом по управлению имуществом в одностороннем порядке Кдп в 2013 году соответствует пункту 3.4 договора аренды от 15.03.2013 N 279-В, статье 65 ЗК РФ, пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно пункту 2.1.5 постановления от 22.08.2011 N 469-п размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Решением Волгоградского областного суда от 14.02.2014 по делу N 3-6/2014, оставленным без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2014 N 16-АПГ14-5, отказано в удовлетворении требований о признании пункта 2.1.5 постановления N 469-п недействующим.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что пункт 2.1.5 постановления от 22.08.2011 N 469-п принят в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и касается объектов незавершенного строительства из категории нежилых помещений, а пункт 7 Правил - в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ и относится к объектам жилищного строительства.

Как правильно отмечено судами, земельный участок с кадастровым номером 34:03:220005:1802 был предоставлен обществу для строительства.

Поскольку на данном земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, введенные в эксплуатацию, учитывая, что с момента заключения договора аренды прошло 3 года, суды пришли к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы за пользование спорным земельном участком подлежит увеличению в два раза.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558 по делу N А12-1426/2014.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком должен был быть произведен в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, исходя из 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, несостоятелен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1.5.6 постановления от 22.08.2011 N 469-п.

Право аренды земельного участка считается переоформленным в соответствии с земельным законодательством, если данное право приобретено в результате замены права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании и в порядке, которые предусмотрены Законом N 137-ФЗ.

На такие земельные участки распространяются все нормы законодательства, которые регулируют правоотношения, связанные с переоформленными земельными участками.

При этом определяющим критерием является наличие права постоянного (бессрочного) пользования у субъекта, переоформляющего данное право на право аренды или право собственности.

Вместе с тем как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен ООО "Пересвет-Регион-Дон" не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, а в порядке предоставления земельного участка для строительства.

В нарушение статьи 65 АПК РФ общество не представило доказательств наличия у него на момент заключения договора аренды от 15.03.2013 N 279-В права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок и заключения данного договора в порядке переоформления этого права.

Новый договор аренды от 15.03.2013 N 279-В земельного участка площадью 294 436 кв. м с кадастровым номером 34:03:220005:1802 расположенный по адресу: г. Волгоград, п. Горная Поляна, ул. Горнополянская, д. 62, был заключен с обществом не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и данный земельный участок был предоставлен для иных целей, чем предоставлялся ранее открытому акционерному обществу "Волгограднефтемаш".

Таким образом, отсутствуют основания для определения размера арендной платы за спорный земельный участок, исходя из 2% его кадастровой стоимости.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2015 по делу N А12-47138/2014, от 02.08.2017 по делу N А12-50265/2016, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 03.06.2016 N А14-10078/14, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 14.02.2012 N 13140/11.

Довод кассационной жалобы о том, что судами при расчете арендной платы неправильно был применен коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (Кдп) со значением 3, установленных для строительства многоэтажной жилой застройки, тогда как необходимо было применить указанный коэффициент со значением 1, установленный для строительства индивидуальной жилой застройки, а также повышающий коэффициент 2, установленный пункт 2.1.5 постановления от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность которых не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", судебной коллегией отклоняется.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 ГК РФ, статьей 65 ЗК РФ, установив факт задолженности по арендным платежам, а также соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, правомерно удовлетворили иск частично.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в силу положений главы 35 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23.01.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 по делу N А12-44500/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

С.Ю. Муравьев Р.В. Ананьев