Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 декабря 2017 г. N Ф06-27871/17 по делу N А57-8239/2017

г. Казань

25 декабря 2017 г.

Дело N А57-8239/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Коноплёвой М.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителя:

заместителя прокурора Саратовской области - Салехова Д.Н., удостоверение,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Балаковского муниципального района Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.07.2017 (судья Елистратов К.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2017 (председательствующий судья Волкова Т. В., судьи Антонова О. И., Жаткина С. А.)

по делу N А57-8239/2017

по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в интересах Балаковского муниципального района к индивидуальному предпринимателю Лободе Дмитрию Григорьевичу, Саратовская область, г. Балаково, Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании недействительным договора от 28.01.2016 N 7, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, администрация Балаковского муниципального района Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Саратовской области обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Саратовской области в интересах Балаковского муниципального района о признании недействительным договора N 7 от 28.01.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556, расположенного по адресу: г. Балаково, ул. Транспортная, район дома N 13а, площадью 4000 кв. м, заключенного между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовкой области и индивидуальным предпринимателем Лободой Дмитрием Григорьевичем (далее - ИП Лобода Д.Г.).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25.06.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2017, заявленные требования удовлетворены.

Арбитражный суд Саратовской области признал недействительным договор N 7 от 28.01.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556, расположенного по адресу: г. Балаково, ул. Транспортная, район дома N 13а, площадью 4000 кв. м, заключенный между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ИП Лобода Д.Г.

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением апелляционной инстанции, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена Арбитражным судом Поволжского округа в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Прокуратурой города Балаково проведена проверка в рамах осуществления надзора за соблюдением земельного законодательства, в ходе которой установлено, что между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ИП Лобода Д.Г. 21.03.2014 заключен договор аренды N 73 земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556 расположенный по адресу г. Балаково ул. Транспортная, район дома N 13 площадью 4000 кв. м с разрешённым использованием - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок (склад).

Индивидуальный предприниматель Лобода Дмитрий Григорьевич 27.11.2015 зарегистрировал право собственности на здание площадью 113,8 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 по адресу г. Балаково ул. Транспортная, район дома N 13 площадью 4000 кв. м.

Согласно Постановлению Правительства Саратовской области от 15.04.2015 N 172-П "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" в случае если собственник расположенного на земельном участке здания или сооружения приобретает его в собственность стоимость данного земельного участка под объектом недвижимости составляет 15 процентов от его кадастровой стоимости.

Проверкой установлено, что между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ИП Лобода Д.Г. 28.01.2016 заключен договор N 7 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556 расположенный по адресу г.Балаково ул. Транспортная, район дома N 13а площадью 4000 кв. м с разрешённым использованием - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок (склад).

Согласно акту от 28.12.2015 об установлении выкупной цены стоимость земельного участка составила 448 476 руб., т.е. 15 процентов его кадастровой стоимости, т.к. данный участок выкупался под объектом недвижимости.

Проверкой установлен факт превышения площади выкупаемого земельного участка в 35 раз относительно площади объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 и принадлежавшего на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ИП Лобода Д.Г. на праве собственности, поскольку площадь объекта составляет 113,8 кв. м, а площадь земельного участка, предоставленного в собственность ответчику - 4000 кв. м..

Актом проверки от 30.03.2017 подтверждается, что свободная площадь земельного участка, не занятая объектом недвижимости, индивидуальным предпринимателем не используется, какие-либо объекты движимого и недвижимого имущества на нём отсутствуют.

Прокурор, ссылаясь на то, что имеет место факт несоразмерности площади земельного участка расположенному на нём объекту недвижимости, обратился в суд с требованием о признании недействительным договора от 28.01.2016 N 7 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556.

Арбитражный суд Саратовской области, разрешая спор и установив, что площадь земельного участка, предоставленного предпринимателю в собственность, в 35 раз превышает площадь расположенного на нем объекта, пришел к выводу о том, что предоставленный в собственность земельный участок не отвечает требованиям к земельном участку, необходимому для эксплуатации спорного объекта недвижимости, в отношении площади такого участка, не соответствует градостроительному регламенту земельного участка в части соблюдения его размеров.

В связи с изложенным, принимая во внимание, что ответчиком не доказана соразмерность площади земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости, собственником которого является предприниматель, суды, исходя из положений части 1 статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 166, 167, 168 ГК РФ, признали спорный договор недействительной (ничтожной) сделкой, заключенной в нарушение требований действующего законодательства.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

По правилам пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В части 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела ИП Лободе Д.Г. принадлежит на праве собственности здание площадью 113,8 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 по адресу г. Балаково ул. Транспортная, район дома N 13 площадью 4000 кв. м.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка.

Проверкой установлено, что площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 и принадлежавшего на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ИП Лобода Д.Г. на праве собственности, составляет 113,8 кв. м, а площадь земельного участка, предоставленного в собственность ответчику - 4000 кв. м, т.е. в 35 раз превышает площадь объекта недвижимости.

Согласно акту проверки от 30.03.2017 свободная площадь земельного участка, не занятая объектом недвижимости каким-либо образом индивидуальным предпринимателем не используется, какие-либо объекты движимого и недвижимого имущества на нём отсутствуют.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к выводу об очевидной несоразмерности площади объекта недвижимости, принадлежащего предпринимателю, площади испрашиваемого земельного участка, непредставлении заявителем доказательств необходимости земельного участка площадью 4000 кв. м для эксплуатации объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходя из положений пункта 2 статьи 35 ЗК РФ во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Земельный участок с кадастровым номером 64:40:0301001:556 расположенный по адресу г. Балаково ул. Транспортная, район дома N 13 площадью 4000 кв. м согласно Правилам землепользования и застройки МО г. Балаково утверждённых решением Совета г. Балаково от 23.09.2011 N 311 вышеуказанный земельный участок относится к территориальной зоне П 3 (зона предприятий 3 класса вредности).

Согласно статье 30 Правил и в соответствии с СП 42.13330.2011 "СниП 2.07.01-89" установлены предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства для территории ПЗ установлены следующие: для промышленной застройки - 60 %, для объектов делового управления - 70%, для торговли, общественного питания - 80 %. Согласно акту проверки от 30.03.2017 зарегистрированный на земельном участке с кадастровым номером 64:40:0301001:556 объект недвижимости здание площадью 113,8 кв. м используется для размещения офисов, следовательно, для данного земельного участка установлен градостроительный регламент в размере 70 % площади объекта недвижимости размещаемого на земельном участке, таким образом, для объекта недвижимости площадью 113,8 кв.м. максимальный размер земельного участка (100%) составляет 162,6 кв. м.

Использование земельного участка с кадастровым номером 64:40:0301001:556 площадью 4000 кв. м под объектом недвижимости площадью 113,8 кв. м (под размещение офисов) не соответствует градостроительному регламенту земельного участка в части соблюдения его размеров.

Исходя из указанного, суды правомерно указали на то, что площадь испрашиваемого предпринимателем земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.

Исходя из норм главы V. 1 ЗК РФ суды правомерно указали, что собственник здания, строения, обратившийся с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, не освобождается от обязанности предоставить экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

ИП Лобода Д.Г. в материалы дела каких-либо доказательств в обоснование необходимости использования земельного участка испрашиваемой площади в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

С учетом изложенного, суды правомерно удовлетворили требования прокурора о признании недействительным договора купли-продажи от 28.01.2016 N 7, как заключенного с нарушением действующего законодательства.

Возражая относительно судебных актов, Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области указывает на то, что у правообладателя застроенного земельного участка, который в существующих границах значительно превосходит площадь застройки расположенных на нем зданий, имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено, действующее земельное законодательство не содержит такого понятия, как "соразмерность площади земельного участка". Вопрос о соразмерности площади земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости по своей сути сводится к вопросу о предельных (максимальных и минимальных) размерах участка.

Судебная коллегия признаёт данный довод жалобы несостоятельным, являющимся повторением возражений на иск, и доводов апелляционной жалобы, которому судами дана надлежащая правовая оценка.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Иное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Таким образом, судебная коллегия считает, что исследовав и оценив имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды обоснованно признали недоказанным предпринимателем тот факт, что для размещения и эксплуатации объекта недвижимости площадью 113,8 кв.м. ему необходим земельный участок площадью 4000 кв.м., в 35 раз превышающей площадь находящегося на участке объекта недвижимости; формирование земельного участка с разрешённым использованием - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок (склад) площадью 4000 кв.м. само по себе не свидетельствует о необходимости всего участка для эксплуатации здания, занимающего чуть более 1/35 площади данного участка, и о возникновении у собственника здания исключительного права на приобретение в собственность всего земельного участка в границах, определенных при предоставлении земельного участка, признали обоснованным нарушение требований статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, и принципов земельного законодательства о праве на использование земельного участка занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования с учетом положений определенных в ЗК РФ, ГК РФ и иных положений законодательства.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая, и отклоняя как необоснованные, доводы апелляционной жалобы предпринимателя о том, что на земельном участке планируется возведение ещё одного объекта, обоснованно исходил из правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 19.03.2013 N 12668/12, согласно которому земельным законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только лишь запланировано строительство объектов, в целях которых, ранее этот участок формировался.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суды полно всесторонне определили круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дали обоснованную юридическую оценку, и сделали правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Приведенные в кассационной жалобе доводы исследованы судебной коллегией, подлежат отклонению, поскольку противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.07.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2017 по делу N А57-8239/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

М.В. Коноплёва В.А. Петрушкин