Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 апреля 2018 г. N Ф06-30857/18 по делу N А12-15161/2017

г. Казань

12 апреля 2018 г.

Дело N А12-15161/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

ответчика - Бубновой А.Д. (доверенность от 22.01.2018),

ООО "Строительная компания "Строймонтаж", Рычкова Артема Александровича, Лукбанова Азамата Салимгиреевича, Переверзевой Виктории Сергеевны, ООО "Теплоснаб" - Шеметова И.В. (доверенность от 02.03.2018)

Демина Артема Александровича, Деминой Надежды Владимировны - Шеметова И.В. (доверенность от 03.03.2018)

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительные системы", общества с ограниченной ответственностью "Теплоснаб", общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Строймонтаж", Демина Артема Александровича, Деминой Надежды Владимировны, Рычкова Артема Александровича, Лукбанова Азамата Салимгиреевича, Переверзевой Виктории Сергеевны

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Антонова О.И., Дубровина О.А.)

по делу N А12-15161/2017

по исковому заявлению территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ИНН 3444168900, ОГРН 1093444002684) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительные системы" (ИНН 3460015788, ОГРН 1143443015198), при привлечении третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Заречье", общества с ограниченной ответственностью "Рекламный центр "ОКО", Ключниковой Юлии Михайловны, Шмидт Елены Викторовны о взыскании задолженности и расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - истец, ТУ Росимущества в Волгоградской области, управление) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительные системы" (далее - общество, ООО "Строительные системы") о взыскании 422 200,72 руб., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.06.2016 по 31.03.2017 в сумме 362 268,86 руб., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.06.2016 по 10.04.2017 в сумме 59 931,86 руб., о расторжении договора аренды земельного участка от 09.11.2007 N 645.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.06.2017 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с постановлением арбитражного апелляционного суда в части расторжения договора от 09.11.2007 N 645, общество с ограниченной ответственностью "Заречье" (далее - ООО "Заречье") в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обратилось с апелляционной жалобой.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2017 постановление суда апелляционной инстанции от 15.09.2017 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, апелляционный суд перешёл к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с чем к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Заречье", общество с ограниченной ответственностью "Рекламный центр "ОКО", Ключникова Юлия Михайловна, Шмидт Елена Викторовна.

До принятия судебного акта истец уточнил исковые требования и просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.06.2016 по 31.03.2017 в размере 362 268,86 руб., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.06.2016 по 10.04.2017 в размере 59 931,86 руб., расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.11.2007 N 645 в части земельных участков, находящихся в аренде у ООО "Строительные системы", согласно дополнительного соглашения от 23.10.2014 N 5, где площадь арендуемых земельных участков 176 351 кв. м, в том числе с кадастровым номером 34:28:100028:3973 площадью 97 818 кв. м, с кадастровым номером 34:28:100028:3974 площадью 78 533 кв. м. Уточнение в порядке статьи 49 АПК РФ принято судом.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 решение суда первой инстанции от 29.06.2017 отменено по безусловным основаниям. С ООО "Строительные системы" в пользу ТУ Росимущества в Волгоградской области взыскано 362 268,86 руб. долга, 59931,86 руб. пени, договор аренды земельного участка от 09.11.2007 N 645 в части участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3973, площадью 97 818 кв. м, 34:28:100028:3974, площадью 78 533 кв. м расторгнут.

Судебная инстанция, разрешая спор, установила, что в рамках заключенного договора (в редакции дополнительного соглашения N 5) обществу предоставлены в аренду земельные участки, однако арендная плата в установленные сроки не вносилась, письменная претензия управления оставлена без удовлетворения; поскольку факт неисполнения обязательств ответчиком признан, требование о расторжении договора в части арендованных участков подлежит удовлетворению.

В кассационной жалобе ООО "Строительные системы", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, постановление суда апелляционной инстанции от 12.12.2017 в части взыскания задолженности предлагается отменить как принятое с нарушением норм действующего законодательства.

ООО "Строительные системы" считает, что суд апелляционной инстанции необоснованно расторгнул договор аренды, поскольку сумма задолженности обществом была погашена полностью до принятия оспариваемого судебного акта (платежные поручения от 02.08.2017, от 08.09.2017, чек-ордер от 08.09.2017), кроме того, на основании выданного разрешения на строительство на арендованных участках по состоянию на дату подачи кассационной жалобы введено в эксплуатацию шесть многоквартирных жилых домов, права арендодателя на арендованные земельные участки обременены правами участников долевого строительства.

На данный судебный акт в порядке статьи 42 АПК РФ также поданы кассационные жалобы лиц, не участвовавших в рассмотрении настоящего дела, - общество с ограниченной ответственностью "Теплоснаб", общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Строймонтаж", Демин Артем Александровича, Демина Надежда Владимировна, Рычков Артем Александрович, Лукбанов Азамат Салимгиреевич, Переверзева Виктория Сергеевна, которые просят его отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявители кассационных жалоб полагают, что в результате вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора аренды ООО "Строительные системы" лишилось возможности исполнить взятые на себя обязательства по заключенным договорам долевого участия в строительстве перед участниками долевого строительства.

ТУ Росимущества в Волгоградской области в отзыве просит в удовлетворении кассационной жалобы ООО "Строительные системы" отказать, в отзыве от 29.03.2018 на кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Теплоснаб", общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Строймонтаж", Демина Артема Александровича, Деминой Надежды Владимировны, Рычкова Артема Александровича, Лукбанова Азамата Салимгиреевича, Переверзевой Виктории Сергеевны просит их удовлетворить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель ООО "Строительные системы" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Теплоснаб", общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Строймонтаж", Демина Артема Александровича, Деминой Надежды Владимировны, Рычкова Артема Александровича, Лукбанова Азамата Салимгиреевича, Переверзевой Виктории Сергеевны поддержал доводы жалоб по изложенным в них мотивам.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, отзыве на них и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, на основании распоряжения ТУ Росимущества в Волгоградской области от 02.11.2007 N 951-р между ТУ Росимущества в Волгоградской области (арендодатель) и Государственным научным учреждением "Волгоградская опытная станция Всероссийского научно-исследовательского института растениеводства имени Н.И. Вавилова" Российской академии наук (далее - ГНУ ВОС ВНИИР им Н.И. Вавилова) (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 09.11.2007 N 645 (далее - договор аренды от 09.11.2007 N 645), по условиям которого арендатору на срок до 31.10.2056 предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 34:28:10 00 28:0404, площадью 640 000 кв. м, находящийся по адресу: г. Волгоградская область, Среднеахтубинский район, примерно в 1,75 км по направлению на северо - запад от ориентира п. Песчанка, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, который зарегистрирован в установленном законом порядке.

Факт передачи указанного земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 09.11.2007.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды от 09.11.2007 N 645 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно равными долями в течение года, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца.

В силу пункта 5.2 договора аренды от 09.11.2007 N 645 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % годовой суммы неуплаты за каждый день просрочки.

По соглашению о перенайме от 01.04.2008 N 645/1 ГНУ ВОС ВНИИР им Н.И. Вавилова передало ООО "Центр-К" все права и обязанности по договору аренды от 09.11.2007 N 645.

Дополнительным соглашением от 15.01.2010 N 1 к договору аренды от 09.11.2007 N 645 произведена замена стороны (арендатора) с ГНУ ВОС ВНИИР им Н.И. Вавилова на ООО "Центр-К", в пункт 1.1 договора внесены изменения вида разрешенного использования, согласно которому вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Впоследствии дополнительным соглашением от 08.08.2011N 2 к договору аренды от 09.11.2007 N 645 изменен годовой размер арендной платы за земельный участок.

В свою очередь, ООО "Центр-К" подписало с ООО "Заречье" соглашение от 28.05.2014 N 645/219.05.2010 о передаче прав и обязанностей последнему по договору аренды от 09.11.2007 N 645.

В связи с этим дополнительным соглашением от 09.07.2014 N 3 к договору аренды от 09.11.2007 N 645 произведена замена стороны (арендатора) с ООО "Центр-К" на ООО "Заречье", изменен годовой размер арендной платы за земельный участок.

Распоряжением ТУ Росимущества в Волгоградской области от 15.08.2014 N 449-р "О формировании земельных участков, образованных в результате раздела федерального земельного участка с кадастровым номером 34:28:100028:0404" в границах данного федерального земельного участка были сформированы земельные участки с кадастровыми номерами: 34:28:100028:3973, 34:28:100028:3974, 34:28:100028:3967, 34:28:100028:3968, 34:28:100028:3969, 34:28:100028:3970, 34:28:100028:3971, 34:28:100028:3972, 34:28:100028:3975, 34:28:100028:3976, 34:28:100028:3977, 34:28:100028:3978, 34:28:100028:3979, 34:28:100028:3980, 34:28:100028:3981, 34:28:100028:3982, 34:28:100028:3983, 34:28:100028:3984. Собственником вновь сформированных земельных участков осталась Российская Федерация.

На основании указанного распоряжения между ТУ Росимущества в Волгоградской области (арендодатель) и ООО "Заречье" (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 18.09.2014 N 4 к договору аренды от 09.11.2007 N 645, которым стороны внесли изменения в договор, установив, что предметом аренды являются:

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3967 площадью 17 351 кв. м, расположенного примерно в 1,75 км по направлению на северо-запад от ориентира: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Песчанка, разрешенное использование - для размещения блокированных жилых домов (Участок N 1);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3968 площадью 46 347 кв. м, расположенного примерно в 1,75 км по направлению на северо-запад от ориентира: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Песчанка, разрешенное использование - для размещения индивидуальных жилых домов, блокированных жилых домов, малоэтажных много квартирных домов (Участок N 2);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3969 площадью 16 798 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, г. Краснослободск, ул. Чулкова, 24, разрешенное использование - для размещения объектов торговли (Участок N 3);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3970 площадью 8118 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, г. Краснослободск, пер. Гайворонский, 12, разрешенное использование - для размещения объектов социального обеспечения (Участок N 4);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3971 площадью 20 932 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, г. Краснослободск, ул. Голицина, 2, разрешенное использование - для размещения объектов общественного питания (Участок N 5);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3972 площадью 11 347 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, г. Краснослободск, ул. Гавришова, 2, разрешенное использование - для размещения объектов социального обеспечения (Участок N 6);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3973 площадью 97 818 кв. м, расположенного примерно в 1,75 км по направлению на северо-запад от ориентира: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Песчанка, разрешенное использование - для размещения малоэтажных многоквартирных домов (Участок N 7);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3974 площадью 78 533 кв. м, расположенного примерно в 1,75 км по направлению на северо-запад от ориентира: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Песчанка, разрешенное использование - для размещения малоэтажных многоквартирных домов (Участок N 8);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3975 площадью 1655 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, г. Краснослободск, ул. Чулкова, 9, разрешенное использование - для размещения административно-управленческих и общественных объектов (Участок N 9);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3976 площадью 73 855 кв. м, расположенного примерно в 1,75 км по направлению на северо-запад от ориентира: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Песчанка, разрешенное использование - для размещения индивидуальных жилых домов (Участок N 10);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3977 площадью 1309 кв. м, расположенного примерно в 1,75 км по направлению на северо-запад от ориентира: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Песчанка, разрешенное использование - для размещения индивидуального жилого дома (Участок N 11);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3978 площадью 1324 кв. м, расположенного примерно в 1,75 км по направлению на северо-запад от ориентира: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Песчанка, разрешенное использование - для размещения индивидуального жилого дома (Участок N 12);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3979 площадью 1000 кв. м, расположенного примерно в 1,75 км по направлению на северо-запад от ориентира: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Песчанка, разрешенное использование - для размещения индивидуального жилого дома (Участок N 13);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3980 площадью 1000 кв. м, расположенного примерно в 1,75 км по направлению на северо-запад от ориентира: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Песчанка, разрешенное использование - для размещения индивидуального жилого дома (Участок N 14);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3981 площадью 86 946 кв. м, расположенного примерно в 1,75 км по направлению на северо-запад от ориентира: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Песчанка, разрешенное использование - для размещения индивидуальных жилых домов (Участок N 15);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3982 площадью 74 600 кв. м, расположенного примерно в 1,75 км по направлению на северо-запад от ориентира: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Песчанка, разрешенное использование - для размещения индивидуальных жилых домов (Участок N 16);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3983 площадью 95 894 кв. м, расположенного примерно в 1,75 км по направлению на северо-запад от ориентира: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Песчанка, разрешенное использование - для размещения индивидуальных жилых домов (Участок N 17);

- земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:3984 площадью 4213 кв. м, расположенного примерно в 1,75 км по направлению на северо-запад от ориентира: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Песчанка, разрешенное использование - для размещения блокированных жилых домов (Участок N 18).

На основании соглашения о перенайме от 08.10.2014 N 645/3 ООО "Заречье" передало принадлежащее ему права и обязанности по договору аренды от 09.11.2007 N 645 в части земельных участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3973, 34:28:100028:3974 ООО "Строительные системы".

Дополнительным соглашением от 23.10.2014 N 5 к договору аренды от 09.11.2007 N 645 стороны установили, что ООО "Строительные системы" выступает арендатором в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3973, площадь. 97 818 кв. м, 34:28:100028:3974, площадью 78 533 кв.м.

Извещениями ТУ Росимущества в Волгоградской области уведомляло ООО "Строительные системы" об установлении годового размера арендной платы за пользование спорными земельными участками:

- от 22.01.2015 N 07/610 на 2015 год в размере 403 729,16 руб.,

- от 02.03.2016 N 07/1936 на 2016 года в размере 429 567,83 руб.,

- от 29.12.2016 N 07/14019 на 2017 года в размере 446 750,55 руб.

В связи с образованием задолженности по арендной плате за период с 01.06.2016 по 24.03.2017 в сумме 362 268,86 руб. и пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.06.2016 по 10.03.2017 в сумме 49 811,25 руб. ТУ Росимущества в Волгоградской области направило в адрес ООО "Строительные системы" уведомление от 24.03.2017 N 06/2703 с требованием погасить задолженность, в случае невыполнения вышеуказанных требований в установленный срок расторгнуть договор аренды от 09.11.2007 N 645.

Поскольку требования, изложенные в уведомлении от 24.03.2017 N 06/2703, не были ООО "Строительные системы" добровольно исполнены, ТУ Росимущества в Волгоградской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Между тем судебное постановление принято по недостаточно исследованным материалам дела и с нарушением норм материального права.

Статьями 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 ГК РФ предусматривает возможность досрочного расторжения судом по требованию арендодателя договора аренды, в том числе и в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Вместе с тем в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано следующее, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Суд апелляционной инстанции, разрешая спор по правилам суда первой инстанции, в нарушение требований пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, удовлетворяя иск в части расторжения договора аренды, предметом которого являются земельные участки с кадастровыми номерами 34:28:100028:3974, 34:28:100028:3973, не исследовал наличие специальных оснований и соблюдение порядка досрочного прекращения договора аренды, предусмотренных земельным законодательством.

При разрешении спора положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судебная инстанция не применила, а также не исследовала все обстоятельства существенности нарушений, допущенных арендатором спорных участков, на котором ведется строительство многоквартирных жилых домов.

Следует отметить, что при правовой оценки вопросов и квалификации существенности суду необходимо было установить значимые для дела обстоятельства, в частности, носили ли нарушения длительный, систематический и существенный характер, оценить поведение арендатора с целью признания его недобросовестным контрагентом, применительно к данному случаю исследовать значительность размера образованной задолженности, факт её погашения в период рассмотрения спора, целесообразность прекращения договора для арендодателя при наличии на земельных участках существующих незавершенных строительством многоквартирных жилых домов.

В отзыве от 29.03.2018 на кассационные жалобы ТУ Росимущества в Волгоградской области, являясь истцом по настоящему делу, также просит отменить судебные акты в части расторжения, что свидетельствует о намерении арендодателя сохранить арендные отношения, в том числе для защиты интересов участников долевого строительства.

Кроме того, не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

Однако данные обстоятельства судом апелляционной инстанции не исследовались и не оценивались, правовая оценка в судебном акте отсутствует.

Таким образом, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм действующего законодательства и по неполно исследованным обстоятельствам дела.

Кроме того, судебная коллегия, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Теплоснаб", общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Строймонтаж", Демина Артема Александровича, Деминой Надежды Владимировны, Рычкова Артема Александровича, Лукбанова Азамата Салимгиреевича, Переверзевой Виктории Сергеевны, поданные в порядке статьи 42 АПК РФ, считает, что производство по данным кассационным жалобам подлежит прекращению.

В силу статьи 42 АПК РФ лица, не участвующие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным названным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Вместе с тем судебный акт может быть признан принятым о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если таким судебным актом устанавливаются обязанности этого лица или предоставляются ему какие-либо права применительно к рассматриваемому судом правоотношению.

Из содержания оспариваемых судебных актов не усматривается, что судом апелляционной инстанции принято постановление о каких-либо правах или обязанностях общества с ограниченной ответственностью "Теплоснаб", общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Строймонтаж", Демина Артема Александровича, Деминой Надежды Владимировны, Рычкова Артема Александровича, Лукбанова Азамата Салимгиреевича, Переверзевой Виктории Сергеевны.

Следует учесть, что в данном деле разрешался спор между участниками арендных отношений, в связи с чем именно арендатор и арендодатель признаются сторонами в арбитражном процессе (статья 44 АПК РФ), кроме того, суд апелляционной инстанции, рассматривающий спор по правилам первой инстанции, обеспечил привлечение третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку судебный акт мог повлиять на их права и обязанности в будущем по отношению к одной из сторон.

Вместе с тем согласно пункту 3 статьи 334 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), в пункте 1 статьи 13 которого предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При этом такой залог в силу закона должен обеспечивать исполнение обязательств застройщика по всем договорам долевого участия (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 14.01.2014 N 2-О).

По мнению заявителей кассационных жалоб, поданных на основании статьи 42 АПК РФ, предметом ипотеки является право аренды земельного участка ООО "Строительные системы", возникшее из договора аренды от 09.11.2007 N 645, расторжение которого может привести к прекращению и залоговых обязательств.

Вместе с тем в силу пункта 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных этим законом.

Согласно части 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующего в спорный период) предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон N 214-ФЗ и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ при прекращении аренды земельных участков прекращаются заложенное право вследствие отсутствия предмета ипотеки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2015 N 305-КГ15-111).

В связи с чем сам факт нахождения права аренды в залоге не может исключать либо ограничивать арендодателя в его праве требовать расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Таким образом, наличие существенных нарушений арендатором условий договора аренды земельного участка не исключало ТУ Росимущества в Волгоградской области требовать его расторжения вне зависимости от существенных залоговых обязательств, которые будут прекращены после прекращения арендных отношений вследствие отсутствия предмета ипотеки.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 281 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции возвращает кассационную жалобу, если при рассмотрении вопроса о принятии кассационной жалобы к производству установит, что жалоба подана лицом, не имеющим права на обжалование судебного акта в порядке кассационного производства.

В случае если указанное обстоятельство будет установлено после принятия кассационной жалобы к производству, то производство по кассационной жалобе прекращается применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.1999 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде кассационной инстанции").

Принимая во внимание, что постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 не принято о правах и обязанностях общества с ограниченной ответственностью "Теплоснаб", общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Строймонтаж", Демина Артема Александровича, Деминой Надежды Владимировны, Рычкова Артема Александровича, Лукбанова Азамата Салимгиреевича, Переверзевой Виктории Сергеевны, производство по их кассационным жалобам подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать наличие существенных нарушений как оснований для расторжения договора, рассмотреть вопрос о привлечении в качестве участников процесса иных лиц, признаваемых залогодержателями оспариваемого права аренды.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 42, 150, 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

производство по кассационным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Теплоснаб", общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Строймонтаж", Демина Артема Александровича, Деминой Надежды Владимировны, Рычкова Артема Александровича, Лукбанова Азамата Салимгиреевича, Переверзевой Виктории Сергеевны на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 по делу N А12-15161/2017 прекратить.

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 в части расторжения договора аренды земельного участка от 09.11.2007 N 645 в отношении участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3973, площадью 97 818 кв. м, 34:28:100028:3974, площадью 78 533 кв. м отменить.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части судебный акт оставить без изменения.

Судебные расходы по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Строительные системы" распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Теплоснаб" из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче кассационной жалобы по чеку-ордеру от 03.03.2018 Волгоградского отделения ПАО Сбербанк N 8621.

Возвратить Рычкову Артему Александровичу из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче кассационной жалобы по чеку-ордеру от 03.03.2018 Волгоградского отделения ПАО Сбербанк N 8621.

Возвратить Демину Артему Александровичу из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче кассационной жалобы по чеку-ордеру от 03.03.2018 Волгоградского отделения ПАО Сбербанк N 8621.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Строймонтаж" из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче кассационной жалобы по чеку-ордеру от 03.03.2018 Волгоградского отделения ПАО Сбербанк N 8621.

Возвратить Лукбанову Азамату Салимгиреевичу из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче кассационной жалобы по чеку-ордеру от 03.03.2018 Волгоградского отделения ПАО Сбербанк N 8621.

Возвратить Переверзевой Викторие Сергеевне из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче кассационной жалобы по чеку-ордеру от 03.03.2018 Волгоградского отделения ПАО Сбербанк N 8621.

Выдать справки на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова Ф.В. Хайруллина