Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28 апреля 2018 г. N Ф06-31550/18 по делу N А65-26496/2017

г. Казань

28 апреля 2018 г.

Дело N А65-26496/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.11.2017 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-26496/2017

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ефремова Алексея Сергеевича, г. Казань (ОГРН 315169000022392, ИНН 165705930781) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ефремов Алексей Сергеевич (далее - истец, ИП Ефремов А.С.) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.11.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018, иск удовлетворен. Суд урегулировал возникшие у сторон при заключении договора аренды земельного участка разногласия, договор аренды N 19443 земельного участка общей площадью 2161 кв. м с кадастровым номером 16:50:010328:27, расположенного по адресу г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана подлежит заключению на следующих условиях:

Пункты 3.2, 3.5, 6.1.7, 7.2, 7.3, 7.6, раздел 4 исключены.

Пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции:

"Арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем даты подписания договора аренды и акта приема-передачи земельного участка.

В случае возникновения права арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с 1 числа месяца, следующего после даты подписания акта приема-передачи соответствующего недвижимого имущества.

Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему договору уплачиваются арендатором в порядке, установленном действующим законодательством".

Пункт 6.1.1 договора изложен в следующей редакции: "в одностороннем порядке без согласия арендатора изменять размер внесения арендной платы в случаях изменений действующего законодательства, принятия нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера органами местного самоуправления города Казани".

Пункт 6.1.6 договора изложен в следующей редакции: "требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в надлежащем состоянии".

Пункт 8.5 договора изложен в следующей редакции: "договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке в случаях, предусмотренных законом".

Приложение N 1 к договору "расчет арендной платы за землю" изложен по тексту договора в редакции истца за исключением следующих условий:

"Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости, % - 1,3

Ставка земельного налога, руб./кв.м. - 154,718

Ставка арендной платы за землю, руб./кв.м. - 309,436

Сумма арендной платы в год, руб. - 668 691,50

Сумма арендной платы в месяц, руб. - 55 724,29".

В кассационной жалобе Комитет земельных и имущественных отношений просит решение и постановление отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.09.2016 Ефремов А.С. обратился в Комитет земельных и имущественных отношений с просьбой предоставить земельный участок с кадастровым номером 16:50:010328:27 площадью 2161 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана на праве аренды сроком на три года для завершения строительства объекта (согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации")

Комитет земельных и имущественных отношений подготовил и направил Ефремову А.С. проект договора аренды земельного участка N 19443 (далее - проект договора).

Ефремов А.С. письмом от 23.06.2017 исх. N 03-21 вернул арендодателю договор с протоколом разногласий от 28.06.2017.

Комитет земельных и имущественных отношений письмом от 20.07.2017 N 4220/кзиоисх/0г возразил против заключения договора аренды в редакции Ефремова А.С.

Ссылаясь на неурегулированные с арендодателем в добровольном порядке разногласия по отдельным условиям договора аренды земельного участка, арендатор обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В данном конкретном случае договор аренды был подготовлен публичным собственником по форме, утвержденной постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 31.12.2015 N 4726 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани". Названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта.

При рассмотрении настоящего дела суды, проверяя спорные условия договора, руководствовались нормами гражданского и земельного законодательства, регулирующими возникшие между сторонами спорные правоотношения, определили условия договора согласно статье 446 ГК РФ в соответствии с действующим законодательством.

Учитывая изложенное, доводы ответчика о невозможности изменения условий типового договора правомерно отклонены судами двух инстанций.

При разрешении спора по пунктам 3,5, 6.1.7, 7.2, 7.3, 7.6 договора аренды, касающихся договорной неустойки, судебные инстанции правомерно исходили из того, что договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка ЗК РФ не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то судебные инстанции правомерно исключили из договора пункты 3,5, 6.1.7, 7.2, 7.3, 7.6 и приняли пункт 6.1.6. в следующей редакции: арендодатель имеет право требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в ненадлежащем состоянии.

Между тем судами не было принято во внимание следующее.

Арендная плата за землю по настоящему договору рассчитывается в соответствии с ЗК РФ, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Казанской городской Думы от 11.11.2013 N 5-26 "О земельном налоге", исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.11.2013 N 927 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенного пункта г. Казани"

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 30.01.2015 за истцом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект (административное здание), площадью застройки 641,2 кв. м, степенью готовности 15%, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права регистрационный номер 16-16/001-16/047/001/2015-4182/2 от 06.03.2015.

Согласно пункту 1.5 проекта договора аренды разрешенное использование земельного участка: под размещение административного здания. Основной целью заключения договора аренды являлось использование земельного участка под завершение строительства и размещение административного здания.

Согласно пункту 2.3 решения Казанской городской Думы от 11.11.2013 N 5-26 "О земельном налоге" в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них строительства (за исключением жилищного строительства), по которым отсутствует регистрация прав на построенный объект недвижимости, применяется ставка в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельных участков.

Данная ставка применяется с даты государственной регистрации прав на земельные участки вплоть до даты государственной регистрации прав на построенные объекты недвижимости.

Исходя из буквального толкования нормативного акта, пункт 2.3 решения Казанской городской Думы от 11.11.2013 N 5-26 "О земельном налоге" предусматривает применение ставки в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельных участков, в отношении земельных участков по которым отсутствует регистрация прав на построенный объект недвижимости.

Однако, исходя из свидетельства о праве собственности, истцом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект (административное здание) степенью готовности 15%, что является основанием для применения ставки в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельных участков, предусмотренной пунктом 2.3 решения Казанской городской Думы от 11.11.2013 N 5-26 "О земельном налоге".

При таких обстоятельствах у судов не имелось оснований для установления в приложении N 1 договора ставки земельного налога в размере 1,3%, предусмотренной пунктом 1.9.2. Решения Казанской городской Думы от 11.11.2013 N 5-26.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Учитывая, что фактические обстоятельства по делу установлены достаточно полно, однако нормы материального права были применены неверно, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ полагает возможным изменить судебные акты в части приложения N 1 к договору.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.11.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 по делу N А65-26496/2017 изменить в части приложения N 1 к договору "расчет арендной платы за землю" по тексту договора:

"Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости, % - 1,5

Ставка земельного налога, руб./кв. м - 178,521

Ставка арендной платы за землю, руб./кв. м - 357,042

Сумма арендной платы в год, руб. - 771 567,76

Сумма арендной платы в месяц, руб. - 64 297,31".

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина