Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 ноября 2018 г. N Ф06-38045/18 по делу N А55-16338/2017

г. Казань

19 ноября 2018 г.

Дело N А55-16338/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Казакова Михаила Александровича

на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.12.2017 (судья Рысаева С.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Балашева В.Т., Морозов В.А.)

по делу N А55-16338/2017

по иску индивидуального предпринимателя Казакова Михаила Александровича (ОГРНИП 304632003400065, ИНН 632101896209), с.Ягодное Ставропольского района Самарской области, к администрации городского округа Тольятти, г.Тольятти, о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Казаков Михаил Александрович (далее - ИП Казаков М.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации городского округа Тольятти (далее - администрация, ответчик) о понуждении заключить договор аренды земельного участка в редакции истца и считать договор аренды земельного участка, заключенным в указанной редакции в соответствии с постановлением мэрии городского округа Тольятти от 26.12.2014 N 4925-П/1.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.12.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка площадью 8138 кв.м с кадастровым номером 63:09:0102157:518, расположенного по адресу: г.Тольятти, Автозаводской район, ул.Окраинная, д.8а, в следующей редакции: пункт 1.1 "В соответствии с постановлением мэрии городского округа Тольятти от 26.12.2014 N 4925-п/1 арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок (далее - участок), с разрешенным использованием: промышленные и коммунально-складские предприятия III-V класса вредности, согласно санитарным нормам и правилам (разрешенное использование земельного участка) с характеристиками, указанными в пункте 1.2 настоящего договора, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, сроком на 49 (сорок девять) лет. Срок действия настоящего договора исчисляется с момента его государственной регистрации"; пункт 2.1 "Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащий перечислению арендодателю, и перечисляет его в соответствии с условиями настоящего договора. Размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области, предоставляемые для строительства, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, приведенных в пункте 2.2 настоящего договора, в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" (с изменениями от 26.06.2013); пункт 2.2 "Размер арендной платы за земельный участок за четвертый и последующий годы его использования составляет 858 356 руб. 36 коп. в год и рассчитывается по формуле: Аг = кадастровая стоимость земельного участка х процент от кадастровой стоимости, где: кадастровая стоимость земельного участка на дату подписания договора составляет 7 035 707,90 руб. Кадастровая стоимость может быть изменена в результате проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, которая проводится в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, не реже одного раза в 5 лет, и результаты которой доводятся до арендатора через средства массовой информации (газета "Волжская коммуна") и размещаются арендодателем на официальном сайте мэрии г.о.Тольятти (www.tgl.ru). Размер процента от кадастровой стоимости земельных участков утвержден решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 г. N 972 "О коэффициентах, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти" и составляет в соответствии с видом строительства "строительство промышленных объектов, объектов материально-технического и продовольственного снабжения, сбыта и заготовок": 12,2 % - размер процента от кадастровой стоимости земельного участка за четвертый и последующий годы его использования. Процент от кадастровой стоимости земельных участков доводится до арендатора путем опубликования в газете "Городские ведомости" и размещается на официальном сайте мэрии г.о. Тольятти (www.tgl.ru)"; пункт 2.3 "Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа 1- го месяца текущего квартала. Размер арендной платы за период (Ар) рассчитывается в рублях по формуле: Ар = (Аг/Дг) х Др, где: Аг - годовой размер арендной платы в рублях; Дг - количество дней в году; Др - количество дней в периоде"; пункты 2.4 "Начальной датой исчисления арендной платы является дата государственной регистрации договора аренды земельного участка"; пункт 3.6 "Передать Арендатору земельный участок по акту приема-передачи, подписанному сторонами"; раздел 5 и пункт 6.7 исключены.

ИП Казаков М.А., не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить в части урегулирования разногласий по пунктам 1.1, 2.1, 2.2, 6.7 договора аренды земельного участка, принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по указанным в пунктам в редакции истца.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Казакову М.А. на праве собственности принадлежат объекты незавершенного строительства: незавершенный строительством цех битумно-полимерных мастик, Литера А2, степень готовности 63%; незавершенная строительством трансформаторная подстанция, Литера А1, степень готовности 67%; незавершенное строительством нежилое здание АБК, степень готовности 66%; незавершенное строительством битумохранилище, Литера С1С2, степень готовности 86%; незавершенный строительством подземный склад компонента "Кукерсоль", Литера С, степень готовности 86%; незавершенное строительством нежилое здание - помещение управления битумным хозяйством, степень готовность 65%, расположенные по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.Окраинная, 8А.

Указанные объекты незавершенного строительства расположены в границах земельного участка площадью 8138 кв.м с кадастровым номером 63:09:0102157:518.

Постановлением мэрии городского округа Тольятти от 26.11.2014 N 4925-П/1 на основании статей 29, 56 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ИП Казакову М.А. в аренду сроком на сорок девять лет предоставлен земельный участок, входящий в состав земель населенных пунктов, общей площадью 8138 кв.м с кадастровым номером 63:09:0102157:518 с местоположением, установленным относительно ориентира, имеющего почтовый адрес: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.Окраинная, 8А, с разрешенным использованием: промышленные и коммунально-складские предприятия III-V класса вредности, согласно санитарным нормам и правилам.

ИП Казаков М.А. письмом от 24.03.2017 направил в адрес администрации проект договора аренды вышеуказанного земельного участка, который получен ответчиком 24.03.2017.

Администрация письмом от 21.04.2017 N 3869/5.2 направила истцу протокол разногласий к договору аренды испрашиваемого земельного участка.

Поскольку условия договора аренды спорного земельного участка между сторонами согласованы не были, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как указывалось выше, пункт 1.1 договора аренды земельного участка принят судом первой инстанции в следующей редакции: "В соответствии с постановлением мэрии городского округа Тольятти от 26.12.2014 N 4925-п/1 арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок (далее - участок), с разрешенным использованием: промышленные и коммунально-складские предприятия III-V класса вредности, согласно санитарным нормам и правилам (разрешенное использование земельного участка) с характеристиками, указанными в пункте 1.2 настоящего договора, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, сроком на 49 (сорок девять) лет. Срок действия настоящего договора исчисляется с момента его государственной регистрации".

ИП Казаков М.А., ссылаясь на положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции, действующей на момент принятия постановления мэрии городского округа Тольятти от 26.12.2014 N 4925-п/1, просит дополнить указанный пункт договора, уточнив цель предоставления земельного участка: "для ввода в эксплуатацию и дальнейшей эксплуатации объектов цеха битумно-полимерных мастик".

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей на момент принятия постановления мэрии городского округа Тольятти от 26.12.2014 N 4925-п/1, собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей на момент рассмотрения спора в суде, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" как в редакции, действующей на момент принятия постановления мэрии городского округа Тольятти от 26.12.2014 N 4925-п/1, так и на момент рассмотрения дела в суде, предусматривают возможность приобретения собственником объекта незавершенного строительства земельного участка, на котором расположен указанный объект, без торгов только для завершения строительства, а не для эксплуатации объектов недвижимости, после завершения строительства.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102157:518 расположены объекты незавершенного строительства, данный земельный участок может быть предоставлен в аренду только для завершения строительства.

После ввода указанных объектов в эксплуатацию и регистрации права собственности на них, предприниматель вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором данные объекты расположены, в собственность или в аренду для целей их эксплуатации в порядке, установленном законодательством, действующим на момент подачи такого обращения.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что цель предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства: "для ввода в эксплуатацию и дальнейшей эксплуатации объектов цеха битумно-полимерных мастик", не подлежит включению в пункт 1.1 договора аренды земельного участка.

В пунктах 2.1 и 2.2 договора аренды земельного участка судом указан порядок определения размера арендной платы на основании постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" (с изменениями от 26.06.2013).

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судом размер арендной платы за пользование спорным земельным участком был определен, исходя из цели предоставления земельного участка: "для строительства", тогда как предприниматель не собирается использовать земельный участок для целей строительства, в связи с чем размер арендной платы подлежит определению на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в соответствии с методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 10.09.2015 N 569, с учетом пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, а пункт 2.2 договора аренды земельного участка подлежит исключению, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", утратившим силу с 01.03.2015.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, согласно которому размер арендной платы земельного участка в год определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка в год и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицей 3 настоящей Методики в случае предоставления после вступления в силу постановления Правительства Самарской области от 06.11.2015 N 709 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов" в соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по договору аренды без проведения торгов: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (подпункт 8 пункта 2 Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства).

В соответствии с пунктом 3 Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, значения процента от кадастровой стоимости земельных участков, предусмотренные пунктами 6 - 8, 10 и 13 таблицы 3 настоящей Методики, могут быть установлены нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района в размере меньшем или большем, но не более чем в 3 раза, чем значения, установленные в соответствующих пунктах таблицы 3 настоящей Методики. В этом случае при расчете размера арендной платы за использование земельного участка применяются значения процента от кадастровой стоимости, предусмотренные нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района.

Решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 N 972 утверждены коэффициенты и проценты от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти, и предоставленных в аренду без торгов, в соответствии с которым процент от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти, и предоставленных в аренду без торгов для строительства промышленных объектов, объектов коммунального хозяйства, объектов материально-технического снабжения, объектов связи составляет 12,2%.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду без торгов на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для завершения строительства, суды правильно приняли пункты 2.1 и 2.2 договора аренды земельного участка, в которых указан порядок определения размера арендной платы в соответствии с указанными нормативными актами.

Ссылка заявителя кассационной жалобы о том, что ИП Казаков М.А. не собирается осуществлять строительство на испрашиваемом земельном участке, несостоятельна, поскольку на спорном земельном участке расположены незавершенные строительством объекты, в связи с чем данный земельный участок может быть предоставлен только для цели завершения строительства, что также прямо предусмотрено пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Кроме того, предприниматель просит включить в договор аренды пункт 6.7 следующего содержания: "Договор не может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае надлежащего исполнения другой стороной условий договора".

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Субъекты гражданского права свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункты 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исключение судом указанного пункта договора аренды не противоречит действующему законодательству, поскольку действующее законодательство предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного сроком более чем на 5 лет, по требования арендодателя в судебном порядке.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 08.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 08.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 по делу N А55-16338/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Карпова С.Ю. Муравьев