Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 ноября 2018 г. N Ф06-39719/18 по делу N А49-2762/2017

г. Казань

23 ноября 2018 г.

Дело N А49-2762/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Богдановой Е.В., Ивановой А.Г.,

при участии представителя:

Романова В.А. - Полубабкина В.Ю., доверенность от 30.09.2018,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Романова Владимира Александровича

на определение Арбитражного суда Пензенской области от 22.06.2018 (судья Корниенко Д.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018 (председательствующий судья Садило Г.М., судьи Колодина Т.И., Селиверстова Н.А.)

по делу N А49-2762/2017

по заявлению Романова Владимира Александровича о признании недействительными торгов и сделки, заключенной по их результатам, а также применении последствий недействительности сделки в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) акционерного общества "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" (ОГРН 1035803014829, ИНН 5836619956),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Пензенской области от 09.06.2017 акционерное общество "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом) по процедуре банкротства ликвидируемого должника, в отношении должника введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Батраков Василий Анатольевич (далее - конкурсный управляющий).

Романов В.А. 19.03.2018 обратился в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением, с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительными торгов по реализации имущества должника по Лоту N 62 (земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, площадь 5808 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Пензенский район, с. Засечное, ул. Новая, кадастровый номер 58:24:0381301:2026) и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.2018 N 2, а также о применении последствий недействительности сделки в виде возврата задатка для участия в торгах в сумме 1 564 000 руб.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 22.06.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Романов В.А. просит принятые по делу судебные акты отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что наличие в границах земельного участка охранных зон ЛЭП, а также наличие водопровода и сетей водоотведения существенно ухудшают качественные характеристики участка и препятствуют его использованию по целевому назначению по всей площади. В случае наличия у Романова В.А. информации об обременениях указанного земельного участка, он не стал бы принимать участия в торгах.

В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий и Департамент государственного имущества Пензенской области (далее - Департамент) считают кассационную жалобу Романова В.А. обоснованной и подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании 13.11.2018 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 15 ч. 10 мин. 20.11.2018. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением обособленного спора на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на официальном интернет-сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве http://bankrot.fedresurs.ru 27.12.2017 и в печатной версии газеты "Коммерсантъ" от 28.12.2017 N 243 опубликовано сообщение N 77032477261 о проведении 20.02.2018 торгов по продаже имущества должника в форме аукциона с открытой формой подачи предложения о цене.

На торги выставлено имущество должника, в том числе и Лот N 62: земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для жилищного строительства, площадью 5808 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Пензенский район, с. Засечное, ул. Новая, кадастровый номер 58:24:0381301:2026.

Порядок и условия проведения торгов по продаже имущества должника, в том числе, земельного участка площадью 5808 кв.м, кадастровый номер 58:24:0381301:2026, был утвержден Департаментом, являющимся залоговым кредитором должника.

Согласно протоколу от 20.02.2018 N 1453503-1 победителем торгов по лоту N 62 признан Романов В.А., предложивший наибольшую цену в размере 19 159 000 руб.

Между должником (продавец) и Романовым В.А. (покупатель) заключен договор купли продажи недвижимого имущества от 20.02.2018 N 2, по условиям которого продавец обязался передать покупателю земельный участок площадью 5808 кв.м, разрешенное использование - для жилищного строительства, расположенный по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с. Засечное, ул. Новая, кадастровый номер 58:24:0381301:2026. Цена имущества составляет 19 159 000 руб., задаток в сумме 1 546 000 руб., внесенный при проведении торгов, засчитывается в счет стоимости имущества. Оплату стоимости имущества в сумме 17 595 000 руб. продавец обязуется внести в срок до 22.03.2018.

Факт перечисления задатка в сумме 1 564 000 руб. подтверждается платежным поручением от 16.02.2018 N 1.

Романов В.А., ссылаясь на то, что после заключения договора ему стало известно о том, что в пределах земельного участка располагаются охранные зоны объекта электросетевого хозяйства, а также сети водоснабжения и водоотведения (подтверждается заверенной копией топографической съемки с планшета, выполненной МУП "ОКСАГиТИ"), о которых не было указано в сообщении о проведении торгов и в договоре купли-продажи, что свидетельствует о недостоверных сведениях о предмете торгов и неправильном определении цены реализации имущества должника, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что конкурсный управляющий не обладал достоверными сведениями о нахождении на спорном земельном участке инженерных коммуникаций на момент проведения оспариваемых торгов и заключения договора купли - продажи, а неуказание в аукционной документации о наличии на спорном земельном участке подземных инженерных коммуникаций не свидетельствует о допущенном нарушении норм действующего законодательства при оформлении аукционной документации и не может служить основанием для признания торгов недействительными. Напротив, как указали суды, прохождение указанных инженерных коммуникаций вдоль границ земельного участка будет способствовать его освоению по целевому назначению.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В силу части 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Приведенный в части 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, нарушение публикации полноты информации о предмете торгов.

Пунктом 10 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что в сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения о составе имущества, его характеристиках. Недостоверное описание объектов реализации может привести к ситуации, когда до потенциальных покупателей не будут доведены достоверные сведения об имуществе, что может повлечь ограничение круга потенциальных покупателей.

В силу пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

В абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" также разъяснено, что приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ).

При разрешении спора судами не дана надлежащая оценка доводам Романова В.А. со ссылкой на письмо ООО "Сетевая компания" от 16.05.2018 о том, что по спорному земельному участку проходит охранная зона кабельных линий электропередач.

Согласно пункту 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (далее - Правила N 160).

В силу пункта 2 Правил N 160 в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

Ввиду специфики объекта воздушной линии электропередачи, требующей установления охранной зоны согласно пункту 8 Правил N 160, в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.

Следовательно, использование земельного участка, расположенного в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства, под строительство запрещено.

Соответствующие императивные требования, в том числе относительно необходимости установления охранной зоны и запрета размещать в пределах нее определенные объекты недвижимости, направлены на обеспечение общественной безопасности и публичных интересов, подлежат учету и соблюдению всеми заинтересованными субъектами, в том числе на стадии формирования аукционной документации в целях представления соответствующего земельного участка.

Необходимо отметить, что разрешенное использование спорного земельного участка - для жилищного строительства, предполагает возможность использования всего указанного участка для строительства.

Однако по настоящему спору суды, указав, что прохождение инженерных коммуникаций вдоль границ земельного участка будет способствовать его освоению по целевому назначению, надлежащим образом вопрос о нахождении испрашиваемого земельного участка в границах охранной зоны кабельных линий электропередач не исследовали, площадь соответствующего наложения испрашиваемого земельного участка на охранную зону электросетевого кабеля (полностью либо частично), а также возможность использования земельного участка по назначению не устанавливали.

Суду при этом следовало оценить доводы Романова А.В. о том, что изъявляя желание участвовать в аукционе в соответствии с его условиями, он рассчитывал осуществить строительство в определенном объеме, как по площади застройки, так и по иным условиям.

Ссылка судов на то, что информация об обременении земельного участка не была доведена до потенциальных покупателей ввиду того, что конкурсный управляющий не обладал достоверными сведениями о нахождении на спорном земельном участке инженерных коммуникаций на момент проведения оспариваемых торгов, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в рамках настоящего спора подлежали оценке не какие-либо действия (бездействие) конкурсного управляющего, а обстоятельства, связанные с отсутствием в извещении о проведении торгов сведений об обременениях продаваемого земельного участка, и являлось ли отсутствие такой информации существенным нарушением правил проведения торгов, которые привели к ущемлению прав и законных интересов Романова А.В.

Между тем, доводы Романова А.В. о нахождении на спорном земельном участке охранных зон линий электропередач и подземного водопровода, о которых Романов А.В. предупрежден не был, что привело по его мнению к последствиям, на которые он не рассчитывал при участии в торгах, необходимо было исследовать судам применительно к фактическим обстоятельствам спора и дать надлежащую правовую оценку.

Для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка дополнительных доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, а потому в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалованные судебные акты подлежат отмене, а обособленный спор - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пензенской области от 22.06.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018 по делу N А49-2762/2017 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражного суда Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

Е.В. Богданова А.Г. Иванова