Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 марта 2019 г. N Ф06-44713/19 по делу N А55-13461/2018

г. Казань

29 марта 2019 г.

Дело N А55-13461/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Сафроновой Т.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Самарской области:

заявителя - Матвеева А.П. (паспорт),

при участии представителей:

заявителя - Прохорова М.А. (доверенность от 01.07.2018),

ответчика - Блюзиной Л.В. (доверенность от 29.12.2018),

третьего лица - Данилова С.Г. (доверенность от 21.11.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 10.09.2018 (судья Кулешова Л.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2018 (председательствующий судья Засыпкина Т.С., судьи Корнилов А.Б., Филиппова Е.Г.)

А55-13461/2018

по заявлению индивидуального предпринимателя Матвеева Александра Петровича, Самарская область, г. Тольятти, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, третье лицо: администрация городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти, о признании незаконным уведомления от 19.03.2018 N 63/999/001/2017-30990,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Матвеев Александр Петрович (далее - заявитель, ИП Матвеев А.П.) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по Самарской области) о признании незаконным уведомления от 19.03.2018 N 63/999/001/2017-30990 об отказе в государственной регистрации договора от 12.12.2017 N 3726 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:706, расположенного адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, Автозаводский район, проспект Московский, д. 12В, строение 2, и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем проведения по вступлении решения суда в законную силу государственной регистрации договора аренды от 12.12.2017 N 3726 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:706, расположенного адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, Автозаводский район, проспект Московский, д. 12В, строение 2.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.09.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2018, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, отказать в удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заявитель является собственником нежилого помещения - объекта логистической деятельности, кадастровый номер 63:09:0102165:554, площадью 6,7 кв. м, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:706 по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, Автозаводский район, проспект Московский, д. 12В, строение 2.

Данный объект поставлен на кадастровый учет 25.05.2009, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 07.07.2018.

12 декабря 2017 года между администрацией г.о. Тольятти и заявителем был заключен договор N 3726 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:706, расположенного по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, Автозаводский район, проспект Московский, д. 12В, строение 2, на срок 49 лет.

Земельный участок передан заявителю по акту приема-передачи от 12.12.2017. Площадь земельного участка, переданного в аренду, составляет 2040 кв. м.

13 декабря 2017 года администрация г.о. Тольятти обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 12.12.2017 N 3726.

Уведомлением от 19.03.2018 N 63/999/001/2017-30990 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка, указав на отсутствие оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Не согласившись с указанным отказом в государственной регистрации, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды, мотивировали тем, что заявитель обосновал необходимость получения в аренду земельного участка площадью 2040 кв. м, поскольку размер испрашиваемого в аренду земельного участка непосредственно связан с конкретным видом деятельности и функциональным назначением принадлежащего заявителю на праве собственности объекта недвижимого имущества. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков для объектов придорожного сервиса и объектов логистической деятельности для территориальной зоны, в которой расположен спорный земельный участок, Правилами землепользования и застройки г.о. Тольятти не установлены.

В качестве обоснования необходимости приобретения прав на земельный участок в размере 2040 кв. м. в регистрирующий орган и в материалы настоящего дела было представлено заключение ООО "СТС". Согласно данному заключению, исходя из назначения нежилого здания, как объекта логистической деятельности, столь значительное расхождение в площади земельного участка и здания обусловлено необходимостью использования большегрузных транспортных средств.

Согласно представленному обоснованию радиус разворота еврофуры составляет 25 метров. В результате необходимая площадь для маневрирования, стоянки грузовых автомобилей необходима не менее 1301 кв. м. С учетом необходимых территорий для здания, площадки для отдыха водителей, проезда до рабочей площадки и т.д. необходимо 280,8 кв. м, площадь озеленения составит 438 кв. м. Предполагаемый вид использования земельного участка соответствует его разрешенному виду использования, определенному в постановлении мэрии г.о. Тольятти от 10.01.2017 N 38-п/1 в соответствии с Правилами землепользования и застройки г.о. Тольятти, утвержденными решением Думы г.о. Тольятти от 19.06.2012 N 1236 для территориальной зоны Ц-7 (полифункциональная зона общественно-производственного назначения).

Между тем отменяя обжалованные судебные акты, коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11).

Предельные размеры площади земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 13 постановления Пленума N 11).

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В соответствии со статьями 1, 30, 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков определяются соответствующими градостроительными регламентами применительно к установленным этими регламентами видам разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных положений действующего законодательства во взаимосвязи с пунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ размеры земельного участка, предоставляемого собственнику объекта недвижимости в аренду, определяются необходимостью использования этих объектов.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

На основании положений статьи 35 ЗК РФ, статьи 273 ГК РФ предоставление земельных участков собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих участках, осуществляется с учетом фактического землепользования.

При этом собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен документально обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

В то же время земельный участок для использования в иных целях, в том числе для осуществления на участке определенной деятельности, заинтересованное лицо вправе приобрести в порядке, установленном ЗК РФ, и предоставление земельного участка в таком случае не имеет исключительного характера.

Исходя из норм главы V.1 ЗК РФ и сформировавшихся в судебной практике подходов собственник здания, строения, обратившийся с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, не освобождается от обязанности предоставить экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 ГК РФ, 39.20 ЗК РФ).

Формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, нарушает требования статьи 552 ГК РФ, статьи 39.20 ЗК РФ, согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования. Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не является основанием для предоставления в собственность данного земельного участка в заявленном заявителем размере.

В соответствии с заключением эксперта обусловлена необходимость использования большегрузных транспортных средств. Согласно представленному обоснованию радиус разворота еврофуры составляет 25 метров. В результате необходимая площадь для маневрирования, стоянки грузовых автомобилей необходима не менее 1301 кв. м. С учетом необходимых территорий для здания, площадки для отдыха водителей, проезда до рабочей площадки и т.д. необходимо 280,8 кв. м, площадь озеленения составит 438 кв. м.

Эксперты осуществляли расчет земельного участка, необходимого для обслуживания здания, принадлежащего предпринимателю, учитывая площадь не только нежилого здания с кадастровым номером 63:09:0102165:554, площадью 6,7 кв. м, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:706, но и площадь разгрузочной площадки.

Следует отметить, что в нарушение установленных принципов при определении площади земельного участка, необходимого для использования здания (6,7 кв. м), судебные инстанции ошибочно исходили не из характеристик строения и функционального его назначения, а из целей, которые предприниматель намерен использовать в будущем.

Вместе с тем, в материалы дела не представлены и отсутствуют ссылки на какие-либо доказательства, подтверждающие принадлежность предпринимателю на каком-либо праве разгрузочной площадки. Объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности, не зарегистрирован как единый имущественный комплекс, который включал бы в себя не только нежилое здание, но и разгрузочную площадку.

Суды без учета вышеуказанных норм необоснованно признали, что включение разгрузочной площадки обусловлено только предполагаемой деятельностью предпринимателя, однако данные обстоятельства не дают право такому лицу приобрести участок в большем размере.

Однако по сведениям Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, размещенным на сайте ФНС России для всеобщего доступа, основным видом деятельности ИП Матвеева А.П. являются специализированные строительные работы, дополнительным видом - аренда и лизинг строительных машин и оборудования. Логистическая деятельность не является ни основным, ни дополнительным видом деятельности ИП Матвеева А.П.

При этом, в силу статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" сведения о видах экономической деятельности подлежат внесению в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.

Экспертами не установлена площадь земельного участка исключительно для эксплуатации здания площадью 7,6 кв. м.

Желание в будущем заниматься каким-либо видом деятельности или использовать принадлежащее заявителю имущество не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без торгов.

Указание суда на другое дело N А55-20828/2017 не обосновано, так как установленный при его разрешении факт безосновательного использования земельного участка собственником строения не может являться предопределяющим для вопроса обоснованности необходимой площади при реализации им исключительного права на приобретение публичного земельного участка на льготных условиях без торгов и обоснованием необходимости приобретения прав на земельный участок именно такой площадью.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума N 11, испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах, а также с соблюдением иных условий, названных в статье 11.9 ЗК РФ.

Представленное в дело заключение эксперта не позволяет в полной мере установить обстоятельства, связанные с соблюдением требований к вышеуказанным обстоятельствам.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело N А55-13461/2018 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать целевое назначение строения, право предпринимателя на участок испрашиваемой площади для будущей логистической деятельности, учитывая изначальное строительство на исходном участке бензозаправочного пункта, определить существующие функциональные характеристики (резервуары, магистральные сети) такого объекта и нормативы отвода участка.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 10.09.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2018 по делу N А55-13461/2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

В.А. Петрушкин А.Ф. Фатхутдинова