Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17 сентября 2019 г. N Ф06-51453/19 по делу N А57-31395/2017

г. Казань

17 сентября 2019 г.

Дело N А57-31395/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сосновый Бор"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.02.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2019

по делу N А57-31395/2017

по исковому заявлению комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860) к обществу с ограниченной ответственностью "Сосновый Бор" (ОГРН 1146450003127, ИНН 6452109580), третье лицо: администрация муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450056004, ОГРН 1126450007155) о взыскании задолженности по договору аренды и пени,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сосновый Бор" (далее - ООО "Сосновый Бор", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.09.2005 N 770 в размере 230 522,14 руб., неустойки в размере 34 461,94 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.05.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2018, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 27.11.2018 по делу N А57-31395/2017 решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.05.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.02.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2019, исковые требования частично удовлетворены. С ООО "Сосновый Бор" в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 23.09.2005 N 770 за период с 25.04.2014 по 312.12.2016 в размере 122 061,36 руб., а также неустойка за период с 16.08.2014 по 03.08.2017 в размере 32 900,91 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Сосновый Бор", просит решение и постановление отменить, мотивируя нарушение судом норм материального и процессуального права. Дело направить на новое рассмотрение по основаниям, указанным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 15.07.1999 N 570-77 Ильиной О.В. предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 3318 кв. м с кадастровым номером 64:48:030119:37, для размещения домов многоэтажной жилой застройки по адресу: г. Саратов, пос. Мирный, ул. 1 Благодатная.

Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования "Город Саратов", именуемой в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны и Столпникова О.В. (свидетельство о заключении брака I-PY N 620020 от 27.03.2004), именуемым в дальнейшем "Арендатор" с другой стороны, был заключен договор аренды от 23.09.2005 N 770 земельного участка из земель поселений площадью 3318 кв. м с кадастровым номером 64:48:030119:0037, местоположение которого установлено относительно ориентира: г. Саратов, пос. Мирный, ул. 1 Благодатная.

Пунктом 3.2 договора аренды земельного участка от 23.09.2005 N 770 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой не позднее 15 августа и 15 ноября.

Согласно пункту 3.3 договора аренды размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее).

Пунктом 3.5 договора Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

11 января 2010 года между сторонами заключено соглашение к договору аренды земельного участка от 23.09.2005 N 770, согласно которому стороны решили внести изменения в договор аренды от 23.09.2005 N 770 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030119:0037, расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Мирный, ул. 1 Благодатная, в части пункта 1.1.4 и читать данный пункт "для строительства многоэтажного жилого дома с мансардой и подземной парковкой". Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется отметка регистрирующего органа.

В результате замены стороны в обязательстве арендатором по договору стало ООО "Метиз-С". В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 18.04.2014 ООО "Метиз-С" передало все права по договору аренды земельного участка от 23.09.2005 N 770 ООО "Сосновый Бор".

21 июля 2016 года между сторонами заключено соглашение к договору аренды земельного участка от 23.09.2005 N 770, согласно которому стороны решили внести в него изменения в части вида разрешенного использования, определив вид разрешенного использования как "многоэтажная жилая застройка многоквартирные дома от 9 наземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) пристроенными нежилыми помещениями".

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения ответчиком в период с 25.04.2014 по 31.12.2016 своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы размере 230 522,14 руб. и начислены пени в размере 34 461,94 руб.

Неоплата ответчиком в добровольном порядке суммы задолженности и пени по договору аренды за исковой период послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Применительно к статье 606 ГК РФ пользование имуществом является платным. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

В соответствии с требованиями статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Статьей 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу части 2 статьи 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В силу статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения", установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в процентах от их кадастровой стоимости. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П опубликовано в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 69 от 04.12.2007.

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" размер арендной платы подлежит пересмотру в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земель.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, и поддержанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суды исходили из того, что постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения", предусмотрено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле: Аг - УПКС х S х К (%), где: Аг - размер арендной платы за год; УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка; S - площадь земельного участка; К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

В соответствии с вышеназванным постановлением устанавливается годовой размер арендной платы в размере 2% за земельные участки, предназначенные для иных целей.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:030119:37 в размере 2968,04 руб.

Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования - 11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" www.sarnovosti.ru 11.01.2013, сведения о новой кадастровой стоимости внесены 31.01.2013.

Согласно положению постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", годовой размер арендной платы с 01.01.2014 составит 196 959,13 руб., из расчета 2968,04*3318*2%.

Решением Саратовской городской Думы от 15.12.2016 N 9-66 "Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования "Город Саратов" установлен коэффициент для расчет арендной платы в размере 3% за земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки. Таким образом, размер годовой арендной платы с 01.01.2017 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030119:37 составляет 295 438,70 руб. в год.

Согласно представленному истцом расчету, стоимость арендной платы рассчитана исходя из удельного показателя кадастровой стоимости - 2968,04 руб. и площади земельного участка - 3318 кв. м.

21 июля 2016 года между сторонами заключено соглашение к договору аренды земельного участка от 23.09.2005 N 770, согласно которому стороны решили внести изменения в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030119:0037, расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Мирный, ул. 1 Благодатная, в части вида разрешенного использования, определив вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка многоквартирные дома от 9 наземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) пристроенными нежилыми помещениями".

Пункт 1 постановления Правительства Саратовской области от 07.11.2007 N 412-П "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области и земельные, государственная собственности на которые не разграничена, предоставляемые в аренду, что годовой размер за земельные участки, предназначенные для "размещения многоэтажных жилых домов" - две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, составляет 0,2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Таким образом, с учетом изменения вида разрешенного использования на "многоэтажная жилая застройка многоквартирные дома от 9 наземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) пристроенными нежилыми помещениями" с 21.07.2016 правомерно применение коэффициента в размере 0,2%.

Кроме того, как следует из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, ответчиком в рамках исполнения обязательств по оплате арендной платы произведены платежи в общем размере 328 029,85 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями от 10.12.2015 N 93 на сумму 298 029,85 руб., от 19.10.2017 N 163 на сумму 10 000 руб., от 19.01.2018 N 17 на сумму 10 000 руб., от 20.03.2018 N 89 на сумму 10 000 руб. Вместе с тем, не все произведенные платежи учтены истцом.

На момент рассмотрения дела задолженность по арендной плате по спорному договору у ООО "Сосновый Бор" по состоянию на 31.12.2016 составляет 122 061,36 руб., исходя из следующего расчета: за 1 полугодие 2014 года - до 15.08.2014 - должен оплатить 36 154,14 руб.; за 2 полугодие 2014 года - до 15.11.2014 - должен оплатить 98 479,57 руб.; за 1 полугодие 2015 года - до 15.08.2015 - должен оплатить 98 479,57 руб.; за 2 полугодие 2015 года - до 15.11.2015 - должен оплатить 98 479,57 руб. (оплата 10.12.2015 на сумму 298 029,85 руб.); за 1 полугодие 2016 года - до 15.08.2016 - должен оплатить 98 479,57 руб.; за 2 полугодие 2016 года - до 15.11.2016 - должен оплатить 20 018,79 руб. (оплата 19.10.2017 на сумму 10 000 руб., 19.01.2018 на сумму 10 000 руб., 20.03.2018 на сумму 10 000 руб.).

Таким образом, по состоянию на 31.12.2016 у ответчика имеется задолженность по основному долгу в размере 122 061,36 руб.

Ответчик доказательств оплаты задолженности по арендной плате в полном объеме по договору аренды земельного участка от 23.09.2005 N 770 за спорный период не представил.

С учетом того, что договором установлена неустойка за неисполнение обязательств по оплате аренды, однако ее размер не определен, суд приходит к выводу, что расчет неустойки следует производить применительно к положениям статьи 395 ГК РФ.

Согласно информации Центрального банка Российской Федерации ключевая ставка Банка России составляет с 16.08.2014 - 8,25% годовых, с 01.06.2015 - 11,15 % годовых, с 15.06.2015 - 11,16% годовых, с 15.07.2015 - 10,14% годовых, с 17.08.2015 - 10,12% годовых, с 15.09.2015 - 9,59% годовых, с 15.10.2015 - 9,24% годовых, с 17.11.2015 - 9,15% годовых, с 15.12.2015 - 7,07% годовых, с 25.01.2016 - 7,57% годовых, с 19.02.2016 - 8,69% годовых, с 17.03.2016 - 8,29% годовых, с 15.04.2016 - 7,76% годовых, с 19.05.2016 - 7,53% годовых, с 16.06.2016 - 7,82 % годовых, с 15.07.2016 - 7,1% годовых, с 01.08.2016 - 10,5% годовых, с 19.09.2016 - 10% годовых, с 27.03.2017 - 9,75% годовых, с 02.05.2017 - 9,25% годовых, с 19.06.2017 - 9% годовых.

По расчету суда первой инстанции, сумма пени за период с 16.08.2014 по 03.08.2017, с учетом положений статей 193, 395 ГК РФ, составляет 32 900,91 руб., исходя из следующего: за период с 16.08.2014 по 15.11.2014 и суммы долга 36 154,14 руб. пени составит 751,81 руб.; за период с 18.11.2014 по 15.08.2015 и суммы долга 134 633,71 руб. пени составит 8941,64 руб.; за период с 18.08.2015 по 15.11.2015 и суммы долга 233 113,28 руб. пени составит 5535,58 руб.; за период с 17.11.2015 по 10.12.2015 и суммы долга 331 592,85 руб. пени составит 1995,01 руб.; за период с 11.12.2015 по 15.08.2016 и суммы долга 33 563 руб. пени составит 1807,36 руб.; за период с 16.08.2016 по 15.11.2016 и суммы долга 132 042,57 руб. пени составит 3380,44 руб.; за период с 16.11.2016 по 03.08.2017 и суммы долга 152 061,36 руб. пени составит 10 489,07 руб.; а всего 32 900,91 руб.

В обоснование доводов кассационной жалобы ООО "Сосновый Бор" указывает, что фактическое использование земельного участка в период с 14.11.2014 по 22.09.2015 не осуществлялось, поскольку определением Кировского районного суда от 14.11.2014 были приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО "Сосновый бор", а также любым уполномоченным данной организацией лицам до рассмотрения гражданского дела производить какие-либо строительные работы на земельном участке, расположенном по адресу: г. Саратов, пос. Мирный, ул. Благодатная, с кадастровым номером 64:48:030119:0037. В данный период ответчик не мог осуществлять использование земельного участка ввиду отсутствия документов, необходимых для производства строительных работ. Так, в ходе рассмотрения апелляционной инстанцией гражданского дела Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда 24.07.2015 были приняты дополнительные меры по обеспечению иска в виде запрета Администрации муниципального образования "город Саратов" вносить изменения в разрешение на строительство N RU 643304000-272 от 22.11.2012 сроком действия до 25.11.2015. Обеспечительные меры отменены 22.09.2015 принятием соответствующего судебного акта.

Между тем, как следует из отзыва ООО "Сосновый Бор" на иск по настоящему делу( л.д.60, т.1), на земельном участке предоставленном ООО "Сосновый Бор" для строительства располагался объект незавершенного строительства принадлежащий обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64-АД N 265642 от 25.04.2014. Невозможность ведения хозяйственной деятельности в связи с принятием обеспечительных мер судом общей юрисдикции, не свидетельствует об отсутствии пользования земельном участком, поскольку земельный участок использовался ответчиком для размещения объекта незавершенного строительством.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Согласно правовому подходу, изложенному в определении от 17.02.2015 N 274-О Конституционного Суда Российской Федерации, иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.02.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2019 по делу N А57-31395/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

С.Ю. Муравьев В.А. Петрушкин