Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24 декабря 2019 г. N Ф06-55427/19 по делу N А72-7944/2019

г. Казань

24 декабря 2019 г.

Дело N А72-7944/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии:

от истца - директор Байдаков Ю.В. (решение от 15.03.2019 N 2, паспорт),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юпитер-ВТФ"

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08.08.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2019

по делу N А72-7944/2019

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Юпитер-ВТФ" (ОГРН 1117325006589, ИНН 7325107422), г. Ульяновск, к обществу с ограниченной ответственностью "Технологии гостеприимства" (ОГРН 1147325004760, ИНН 7325130559), г. Ульяновск, к Управлению имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301162822, ИНН 7303006082), г. Ульяновск, при участии третьих лиц: администрации города Ульяновска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ульяновской области, г. Ульяновск, о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Юпитер-ВТФ" (далее - ООО "Юпитер-ВТФ", истец) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Технологии гостеприимства" (далее - ООО "Технологии гостеприимства", первый ответчик), Управлению имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска (далее - Управление, второй ответчик) о признании недействительным договора аренды от 11.01.2016 N 24-4-1088, заключенного между ответчиками.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечены администрация города Ульяновска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ульяновской области.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 08.08.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Юпитер-ВТФ" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 06.08.2007 N 1350-р между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (арендодатель) и ООО "Рассвет" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.08.2007 N 02/24-192, по условиям которого арендатору со сроком до 01.12.2010 предоставлен в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 19 697,3 кв. м, с кадастровым номером 73:24:041905:73, расположенный по адресу: г. Ульяновск, пер. Кузнецова, (восточнее жилого дома N 2 по ул. Гончарова), для строительства культурно-развлекательного комплекса.

Согласно пункту 1.2 указанного договора объекты, расположенные в границах земельного участка, отсутствуют.

Фактическая передача земельного участка подтверждается передаточным актом, подписанным сторонами.

По договору уступки прав и обязанностей от 19.01.2015 общество с ограниченной ответственностью "Рассвет" передало обществу с ООО "Технологии гостеприимства" все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 06.08.2007 N 02/24-192.

На основании постановления администрации города Ульяновска от 18.09.2015 N 4895 земельный участок площадью 19 700 кв. м с кадастровым номером 73:24:041905:73 по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, пер. Кузнецова, разделен на следующие земельные участки:

земельный участок площадью 9571 кв. м с кадастровым номером 73:24:041905:73:3У1 (земли населенных пунктов, территориальная зона ЗРЗ Р-5, вид разрешенного использования - объекты торговли, досуга и развлечений);

земельный участок площадью 2143 кв. м с кадастровым номером 73:24:041905:73:ЗУ2 (земли населенных пунктов, территориальная зона ЗРЗ Р-5, вид разрешенного использования - объекты торговли, досуга и развлечений);

земельный участок площадью 7986 кв. м с кадастровым номером 73:24:041905:73:ЗУЗ (земли населенных пунктов, территориальная зона ЗРЗ Р-5, вид разрешенного использования - объекты торговли, досуга и развлечений).

Согласно постановлению администрации города Ульяновска N 6636 от 28.12.2015 Комитету по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска предписано заключить с ООО "Технологии гостеприимства" сроком до 30.09.2024 договор аренды земельного участка площадью 9571 кв. м с кадастровым номером 73:24:041905:480 в соответствии с законодательством Российской Федерации.

11.01.2016 между Комитетом по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (правопредшественник второго ответчика) (арендодатель) и ООО "Технологии гостеприимства" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 24-4-1088, согласно пункта 1.1 которого арендатору со сроком до 30.09.2024 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:041905:480, площадью 9571 кв. м, из земель населенных пунктов, территориальная зона ЗРЗ Р-5, вид разрешенного использования - объекты торговли, досуга и развлечений, находящийся по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, пер. Кузнецова, д. 3А, для использования: под строительство торгово-развлекательного комплекса, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (Приложение 1).

По акту приема-сдачи от 11.01.2016 N 1088 указанный земельный участок передан в аренду арендатору.

Из условий пункта 2 названного акта приема-сдачи N 1088 следует, что земельный участок с кадастровым номером 73:24:041905:480 свободен от строений.

Указывая, что указанный договор аренды заключен с нарушением действующего законодательства, поскольку на данном земельном участке располагается незавершенное строительством здание кинотеатра "Рассвет", владельцем которого является истец, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из отсутствия доказательств нарушения спорной сделкой прав или законных интересов истца, не являющегося стороной данной сделки; общество не доказало, каким образом его права и интересы будут восстановлены в случае признания договора недействительной сделкой, поскольку вступившим в законную силу судебными актами по делам N А72-5387/2006, А72-7435/2006, А72-2449/2007, А72-17967/2009, А72-2129/2009, А72-9371/2010 подтверждено отсутствие у истца каких-либо прав как на спорный земельный участок, так и на находящееся на нем имущество.

Вместе с тем этот вывод судов является преждевременным и сделан без учета следующего.

Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного Закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013 (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 N 25).

Оспариваемый Обществом договор аренды, заключенный ответчиками, совершен после 01.09.2013, поэтому при разрешении данных требований следует руководствоваться нормами параграфа 2 главы 9 "Сделки" ГК РФ в редакции Закона N 100-ФЗ.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

По общему правилу лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

В пункте 78 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Кроме того, из положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Признание недействительным (ничтожным) договора аренды влечет необходимость реализации публичных процедур, направленных на предоставление в аренду либо в собственность земельных участков. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

С учетом изложенного суды при квалификации оспариваемого истцом заключенного между ответчиками договора аренды надлежащим образом не оценили доводы ООО "Юпитер-ВТФ" о том, что является незаконным предоставление спорного земельного участка в аренду непосредственно первому ответчику без предварительной и заблаговременной публикации о предоставлении участков в аренду, направленной на выявление иных претендентов на участок, заключение договора аренды с первым ответчиком вне публичной процедуры может свидетельствовать о нарушении норм статей 1 и 39.6 ЗК РФ, а также заинтересованности ООО "Юпитер-ВТФ" в оспаривании такой сделки.

Как видно из материалов дела, ООО "Юпитер-ВТФ", предъявляя иск, заинтересованность в оспаривании сделок связывало также с тем, что в период заключения оспариваемой сделки имело намерение участвовать в публичной процедуре предоставления в аренду земельного участка, неоднократно обращаясь в уполномоченный орган с заявлениями о его предоставлении (т. 1, л.д. 49-51, т. 2 л.д.157-158).

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08.08.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2019 как принятые при неполно исследованных фактических обстоятельств дела, без оценки всех представленных доказательств и доводов сторон, подлежат отмене в силу положений части 1 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, принять законное и мотивированное решение, а также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов, в том числе расходов по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08.08.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2019 по делу N А72-7944/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина