Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 марта 2022 г. N Ф06-14563/22 по делу N А55-7228/2021

г. Казань

04 марта 2022 г.

Дело N А55-7228/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хисамова А.Х.,

судей Сибгатуллина Э.Т., Махмутовой Г.Н.,

при участии представителей:

истца - общества с ограниченной ответственностью "Город Солнца" - Булатовой Г.Р. (доверенность от 26.04.2021),

ответчика - общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Маяк" - Самсонова В.А. (выписка из ЕГРЮЛ от 21.02.2022), Казарина И.В. (доверенность от 30.12.2021),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Маяк"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021

по делу N А55-7228/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Город Солнца" (ОГРН 1146319010716, ИНН 6319187121) к администрации Промышленного внутригородского района городского округа Самара (ОГРН 1156313092726, ИНН 6319202651), обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания "Маяк" (ОГРН 1186313051671, ИНН 6312188214) о признании недействительными результатов открытого конкурса,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: государственной жилищной инспекции по Самарской области, общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Первая жилищная компания",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Город Солнца" (далее - истец, ООО "Город Солнца") обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к администрации Промышленного внутригородского района городского округа Самара (далее - ответчик, Администрация): о признании незаконными действий по проведению открытого конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом N 10 А по ул. Краснодонской г.о. Самара (далее-МКД); о признании недействительными результатов открытого конкурса, состоявшегося 12.03.2021, проведенного Администрацией по отбору управляющей организации на право заключения договора управления МКД; о понуждении после вступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем размещения на официальном сайте информации об отмене результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления МКД.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.03.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Государственная жилищная инспекция по Самарской области, общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Маяк" (далее - ООО УК "Маяк"), общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Первая жилищная компания" (далее - Застройщик).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.07.2021 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым решением от 22.07.2021, истец подал апелляционную жалобу.

Определением от 13.10.2021 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве ответчика ООО УК "Маяк".

Протокольным определением суда апелляционной инстанции от 11.11.2021 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принято уточнение исковых требований, которыми истец просил признать недействительными результаты открытого конкурса, состоявшегося 12.03.2021, проведенного Администрацией по отбору управляющей организации на право заключения договора управления МКД.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворены.

Общество с ограниченной ответственностью УК "Маяк", не согласившись с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе.

В обоснование доводов заявитель жалобы указывает, что собрание собственников помещений в многоквартирном доме не было правомочно принимать решения по повестке дня ввиду отсутствия кворума, а принятые решения, оформленные протоколом, являются ничтожными, поскольку застройщик не праве был участвовать в голосовании по вопросу выбора управляющей организации.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Представители ООО УК "Маяк" в судебном заседании суда кассационной инстанции доводы жалобы поддержали, представитель истца возражала против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статей 274, 285, 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов заявителя кассационной жалобы, суд округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, правообладателями (собственниками) жилых помещений многоквартирного дома N 10А по ул. Краснодонская г. Самара и Застройщиком, как правообладателем жилых и нежилых помещений в МКД не переданных по актам приема-передачи участникам долевого строительства, принято решение об избрании способа управления МКД в форме управления управляющей организацией ООО "Город Солнца". Данное решение оформлено протоколом общего собрания N 1/21 от 02.02.2021.

Из протокола общего собрания собственников следует, что в голосовании 02.02.2021 участвовали Застройщик, которому принадлежало большинство голосов при принятии решения о выборе управляющей организации на основании решения на ввод объекта в эксплуатацию (23 375,6 кв.м из 23 751, 3 кв.м. или 98,4%), а также лица, принявшие помещения от застройщика по актам приема-передачи помещения общей площадью 375 кв.м. или 1,6%.

В целях реализации выбранного способа управления, 02.02.2021 лицом уполномоченным общим собранием собственников - Гузеевым Н.Н. с ООО "Город Солнца" был заключен договор управления.

Истцом было установлено, что ответчик на сайте torgi.gov.ru опубликовал информацию, о проведении 15.03.2021 отрытого конкурса по отбору управляющей компании для многоквартирного дома N 10А по ул. Краснодонской.

04 февраля 2021 года истец в адрес Администрации направил уведомление об избрании собственниками дома N 10А по ул. Краснодонской г. Самара способа управления МКД - управление управляющей организацией ООО "Город Солнца". Одновременно с уведомлением в адрес ответчика направлены протокол общего собрания собственников N 1/21 от 02.02.2021 и договор управления домом от 02.02.2021.

Несмотря на полученное уведомление, ответчик от проведения конкурса не отказался.

25.02.2021, 09.03.2021 и 11.03.2021 истец направлял в адрес Администрации уведомления о выборе способа управления указанным МКД, которые также оставлены без внимания.

В соответствии с опубликованным на сайте torgi.gov.ru извещением, конкурс по выбору управляющей организации для МКД подлежал проведению 15.03.2021.

12 марта 2021 года на указанном сайте появился протокол рассмотрения заявок претендентов на участие в конкурсе, согласно которого ООО УК "Маяк" допущено к участию в конкурсе в качестве единственного участника и признано победителем конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 131, 181.3, 181.5, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 44, 45, 46, 48, 161, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (далее - Правила N 75) пришел к выводу, что застройщик не вправе принимать участие в общем собрании собственников по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, наличие 100% кворума указанного в решении общего собрания заявителем не доказано, в связи с чем у Администрации отсутствовали основания для отказа от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенном по адресу: г. Самара, ул. Краснодонская, д. 10 А.

Отменяя решение, суд апелляционной инстанции указал, что вывод суда первой инстанции об отсутствии у застройщика права принимать участие в голосовании на общем собрании собственников по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, является необоснованным, такое право застройщику принадлежит с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме.

Суд округа с выводами суда апелляционной инстанции и их правовым обоснованием соглашается.

При этом суд кассационной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы о том, что собрание собственников помещений в многоквартирном доме не было правомочно принимать решения по повестке дня ввиду отсутствия кворума, а принятые решения, оформленные протоколом, являются ничтожными, поскольку застройщик не праве был участвовать в голосовании по вопросу выбора управляющей организации.

На основании частей 2, 3 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В силу пункта 39 Правила N 75 в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 122-ФЗ.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Принимая во внимание указанные положения и установленные по делу обстоятельства, суд округа приходит к выводу, что с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи помещений дольщикам (инвесторам), права собственника помещений осуществляет застройщик, который в ситуации отсутствия сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами, фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе был участвовать в выборе способа управления домом путем голосования при принятии решения, оформленного протоколом общего собрания N 1/21 от 02.02.2021, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у Администрации не имелось.

Аналогичный вывод содержится в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2020 N 307-ЭС20-14444 по делу N А56-58207/2019 и от 07.02.2018 N 362-ПЭК17 по делу N А56-2498/2016.

Таким образом, участие общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Первая жилищная компания" в голосовании при принятии решения о выборе способа управления МКД не противоречит требованиям закона.

Более того, суд кассационной инстанции принимает во внимание, что договор управления заключен с ООО "Город Солнца" сроком на три календарных месяца, что исключает обоснованность предположений, высказанных представителями ООО УК "Маяк" об ограничении застройщиком, принимавшим участие в голосовании, прав участников долевого строительства, в последующем оформившим права на приобретенные ими помещения в МКД, на выбор управляющей компании.

Дополнительно судебная коллегия суда округа принимает во внимание, что согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 конкурс по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом не должен проводиться только при условии, что в течение года до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления этим домом.

Как следует из объяснений истца, ООО УК "Маяк" после подведения итогов оспариваемого конкурса к управлению МКД не приступало, что в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

В то же время истцом в материалы дела представлены заключенные ООО "Город Солнца" в период действия договора управления от 02.02.2021: договор холодного водоснабжения и водоотведения N 1-311 с общество с ограниченной ответственностью "Самарские коммунальные системы" (т.2, л.д.3-26), договор энергоснабжения N 2-0059Э от 16.03.2021, заключенный с публичным акционерным обществом энергетики и электрификации "Самарэнерго" (т.2. л.д.68), договор на оказание услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации котельного оборудования N 1/03 от 01.04.2021 (т.2., л.д.69-77).

Помимо изложенного, суд округа учитывает, что в ходе рассмотрения дела Администрация и ООО УК "Маяк" не приводили доводов о том, что на момент приятия решения о выборе управляющей компании 02.02.2021 в голосовании не принимали участие лица, которым помещения в МКД были переданы, но которые, несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности, могли реализовать права на участие в голосовании, что также исключает вывод об обоснованности жалобы в части отсутствия кворума при принятии указанного решения.

Как следует из материалов дела 02.02.2021 на общем собрании по вопросу выбора управляющей компании принимали участие собственники помещений общей площадью 375 кв.м. или 1,6% (протокол общего собрания N 1/21 от 02.02.2021, список присутствовавших на собрании и бюллетени (решения) собственников по вопросам повестки дня (т.3, л.д.26-49), что лицами, участвующими в деле, в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Таким образом, приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте суда апелляционной инстанции, были предметом исследования и не свидетельствуют о нарушении судом норм права.

Нормы материального права применены по отношению к установленным по делу обстоятельствам правильно, выводы суда второй инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным согласно требованиям, определенным статьями 65, 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями к отмене обжалуемого постановления, судом кассационной инстанции не установлено.

Принимая во внимание изложенное, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 по делу N А55-7228/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Маяк" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Х. Хисамов

Судьи

Э.Т. Сибгатуллин Г.Н. Махмутова