Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 мая 2012 г. N Ф01-1902/12 по делу N А82-5780/2011

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 июня 2012 г. N Ф01-1902/12 по делу N А82-5780/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.05.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Башевой Н.Ю.,

судей Забурдаевой И.Л., Чигракова А.И.

без участия представителей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - индивидуального предпринимателя Волкова Михаила Евгеньевича на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2011, принятое судьей Мухиной Е.В., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 принятое судьями Ившиной Г.Г., Караваевой А.В., Кононовым П.И., по делу N А82-5780/2011 по заявлению индивидуального предпринимателя Волкова Михаила Евгеньевича к департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск, администрации городского округа город Рыбинск о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "БАРТ", и установил:

индивидуальный предприниматель Волков Михаил Евгеньевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент), изложенного в письме от 30.05.2011 N 41-04/07-2169, и решения администрации городского округа город Рыбинск (далее - Администрация), изложенного в письме от 05.10.2011 N 1228-26, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения площадью 65,1 квадратного метра, расположенного по адресу: г. Рыбинск, ул. Крестовая, д. 128, и об обязании Администрации и Департамента совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации данного права.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "БАРТ" (далее - ООО "БАРТ").

Решением суда от 14.12.2011, оставленным без изменения Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Предприниматель не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Заявитель жалобы считает, что суды неправильно применили нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), Гражданского кодекса Российской Федерации, неверно установили фактические обстоятельства дела и необоснованно отказали в удовлетворении заявленного требования. По мнению Предпринимателя, на момент вступления в силу Федерального закона N 169-ФЗ он более двух лет непрерывно владел спорным помещением. Договор субаренды от 10.09.2007 N 10322 и договор аренды от 15.10.2007 N 3183 по сути являлись притворными сделками, волеизъявление сторон было направлено на передачу прав обязанностей по договору аренды с ООО "БАРТ" на Предпринимателя. При смене арендатора фактически произошел перенаем арендуемых помещением, поэтому в срок временного пользования Предпринимателем недвижимом имуществом подлежит включению срок пользования этим же имуществом ООО "БАРТ" по договору.

Администрация в отзыве отклонила доводы жалобы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Законность принятых Арбитражным судом Ярославской области и Вторым арбитражным апелляционным судом решения и постановления проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 26.08.2004 Департамент и ООО "БАРТ" заключили договор аренды N 1375 недвижимого имущества (далее - договор аренды от 26.08.2004 N 1375), в соответствии с которым ООО "БАРТ" передано во временное пользование недвижимое имущество (здание, помещение) площадью 65,1 квадратного метра, расположенное по адресу: г. Рыбинск, ул. Крестовая, д. 128, для использования под офис (административное помещение).

Согласно пунктам 7.1, 7.3 договора срок его действия установлен с 26.08.2004 по 25.08.2005. Если ООО "БАРТ" продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Департамента договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением от 2005 года к данному договору стороны согласовали, что срок действия договора установлен с 25.08.2005 по 23.08.2006.

ООО "БАРТ" и Предприниматель 10.09.2007 заключили договор N 10322 (N 1375) субаренды нежилого помещения (далее - договор субаренды от 10.09.2007 N 10322), в соответствии с которым заявителю передана в субаренду часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рыбинск, ул. Крестовая, д. 128, общей площадью 28,7 квадратного метра, для использования под офис. Срок действия договора - с 10.09.2007 по 31.12.2007.

Одновременно с заключением договора субаренды от 10.09.2007 N 10322 ООО "БАРТ" и Департамент подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 26.08.2004 N 1375, в пункте 1.1 которого определили, что ООО "БАРТ" передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рыбинск, ул. Крестовая, д. 128, общей площадью 65,1 квадратного метра, в том числе субаренда 28,7 квадратного метра.

ООО "БАРТ" 05.10.2007 обратилось в Департамент с заявлением N 178-76 о расторжении договора аренды от 26.08.2004 N 1375.

В этот же день Предприниматель обратился в Департамент (заявление исх. N 07) о перезаключении в связи с отказом основного арендатора договора субаренды от 10.09.2007 N 10322 на договор аренды с 15.10.2007 по адресу: ул. Крестовая, д. 128, под офисное помещение.

Департамент 18.10.2007 издал приказы N 41-06/04-653 и N 41-06/04-659 о расторжении договора аренды от 26.08.2004 N 1375 с ООО "БАРТ" и договора субаренды от 10.09.2007 N 10322 с Предпринимателем.

Департаментом и Предприниматель 15.10.2007 заключили договор аренды N 3183 недвижимого имущества (далее - договор аренды от 15.10.2007 N 3183), которым последнему передано во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Рыбинск, ул. Крестовая, д. 128, площадью 65,1 квадратного метра, для использования под офис.

Пунктами 7.1, 7.3 договора от 15.10.2007 установлено, что договор действует с 15.10.2007 по 13.10.2008. Если заявитель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Департамента, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Предприниматель обратился в Департамент с заявлением от 25.05.2011 о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

В ответ на обращение заявителя Департамент сообщил Предпринимателю, что он арендует спорные помещения менее двух лет на дату вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, и на этом основании отказал в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества (письмо от 30.05.2011 N 41-04/07-2169).

Администрация письмом от 05.10.2011 N 1228-26 также отказала заявителю в реализации преимущественного права выкупа по этим же основаниям.

Предприниматель счел, что отказы Департамента и Администрации не соответствуют Федеральному закону N 159-ФЗ, нарушают его права и законные интересы, поэтому обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Руководствуясь частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 1, 3, 9 Федерального закона N 159-ФЗ, статьями 183, 217, пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды отказали в удовлетворении заявленных требований. Суды согласились с выводом Департамента и Администрации о том, что на день вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ Предприниматель арендовал спорное помещение менее двух лет. Отказом Департамента и Администрации не были нарушена права и законные интересы заявителя, у которого отсутствуют необходимые условия, предусмотренные Федеральным законом N 159-ФЗ, для реализации права на выкуп арендуемого помещения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Это право может быть реализовано при одновременном соблюдении условий, в том числе условия о том, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды.

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (статья 2 Федерального закона N 159-ФЗ).

В случае, если заявитель не соответствует установленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

Материалы дела свидетельствуют и суды установили, что договор аренды N 3183 заключен с Предпринимателем 15.10.2007. Федеральный закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008.

Таким образом, на момент вступления в силу данного закона арендуемое недвижимое имущество находилось во временном пользовании Предпринимателя менее двух лет.

Доказательств, свидетельствующих о непрерывном временном владении или пользовании по договору аренды спорным объектом недвижимости в течение двух или более лет, предшествующих дню вступления в силу Закона об отчуждении имущества, Предприниматель не представил.

Доводы заявителя о том, что договор субаренды от 10.09.2007 N 10322 и договор аренды от 15.10.2907 N 3183 являются притворными сделками, а в момент подписания договора аренды от 15.10.2007 N 3183 фактически произошел перенаем арендуемых помещений, обоснованно отклонены судами.

Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, суды должны исходить из того, что в этот срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Обязательства сторон по договору аренды, заключенного Департаментом и Обществом, прекратились при его расторжении на основании пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, и по расторгнутому договору передача прав и обязанностей не происходит.

В материалах дела отсутствуют доказательства заключения ООО "БАРТ" и Предпринимателем договора перенайма. Из договора аренды от 15.10.2007 N 3183 следует, что Предприниматель заключал его самостоятельно, а не в порядке передачи ООО "БАРТ" прав и обязанностей по договору от 26.08.2004 N 1375, поэтому вывод судов о недоказанности заявителем сингулярного правопреемства является правильным.

Суды исследовали и оценили представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи и пришли к обоснованному выводу о том, что довод заявителя о притворном характере сделок не нашел своего подтверждения.

Ссылка Предпринимателя на то, что на момент заключения договора от 10.09.2007 N 10322 он является единственным владельцем (участником, имеющим 100 процентов доли) ООО "БАРТ", правомерно отклонена судами, как не имеющая самостоятельного юридического значения для рассматриваемого спора, поскольку не влечет возникновения правопреемства.

С учетом изложенного суды сделали правильный вывод об отсутствии у Предпринимателя преимущественного права выкупа спорного помещения, и обоснованно отказали в удовлетворении заявления.

Доводы, изложенные в жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, связанные с уплатой государственной пошлины с кассационной жалобы, относятся на заявителя.

Обеспечительные меры, принятые определением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.05.2012, в силу части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 по делу N А82-5780/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Волкова Михаила Евгеньевича - без удовлетворения.

Обеспечительные меры, принятые определением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.05.2012 по данному делу, отменить.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Ю. Башева

Судьи

И.Л. Забурдаева А.И. Чиграков