Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 июля 2012 г. N Ф01-2591/12 по делу N А39-3222/2011

г. Нижний Новгород

09 июля 2012 г.

Дело N А39-3222/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03.07.2012.

Полный текст постановления изготовлен 09.07.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.

при участии представителей от истца: Устимкиной С.Ю. (доверенность от 29.05.2012), от ответчика: Киреевой Н.В. (доверенность от 10.01.2012 N 1-д),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 10.02.2012, принятое судьей Качуриным В.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2012, принятое судьями Малышкиной Е.Л., Богуновой Е.А., Вечкановым А.И., по делу N А39-3222/2011

по иску общества с ограниченной ответственностью "КРИЗ"

к администрации городского округа Саранск

об урегулировании преддоговорного спора и обязании ответчика заключить договор на условиях, предложенных истцом,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "КРИЗ" (далее - ООО "КРИЗ", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к администрации городского округа Саранск (далее - Администрация) об урегулировании преддоговорного спора и обязании ответчика заключить договор купли-продажи встроенного нежилого помещения N 1 в жилом доме по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Пушкина, дом 4, помещение 1 площадью 252,3 квадратного метра, в редакции протокола разногласий от 10.08.2011 на основании цены, определенной в отчете ООО "Оценщик" от 26.07.2011 N 79/2001.

Исковые требования основаны на статьях 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием разногласий относительно выкупной цены продаваемого имущества.

Руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 Закона N 159-ФЗ, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", разъяснениями, данными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд решением от 10.02.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.04.2012, удовлетворил исковые требования частично, обязав Администрацию заключить с ООО "КРИЗ" договор купли-продажи встроенного нежилого помещения N 1 площадью 252,3 квадратного метра, в жилом доме по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Пушкина, дом 4, помещение 1, на условиях проекта договора от 22.07.2011 в следующей редакции: "Пункт 2.1 "Цена продажи Имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, составляет 4 885 000 рублей (в том числе НДС - 745 169 рублей 49 копеек)". Пункт 2.2 "Оплата цены продажи имущества осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 3 (три) года с момента подписания договора ежемесячно равными долями". Пункты 2.2.1, 2.2.2 исключить. Приложение N 1 к проекту договора (график платежей) привести в соответствие с условиями пункта 2.2 договора".

Не согласившись с решением и постановлением, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты вследствие неправильного применения норм процессуального права.

По мнению заявителя, в нарушение статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не привлек к участию в деле оценщика - индивидуального предпринимателя Ламзина Евгения Валерьевича, подготовившего по поручению Администрации отчет N 148/11/11 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - встроенного нежилого помещения N 1 в жилом доме, расположенном по адресу: город Саранск, улица Пушкина, дом 4, хотя принятый судебный акт может повлиять на его права и законные интересы.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель Общества в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании не согласился с доводами заявителя и просил оставить решение и постановление без изменения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялись перерывы до 09 часов 30 минут 28.06.2012 и 09 часов 03.07.2012.

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд счел обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, ООО "КРИЗ" с 2002 года является арендатором встроенного нежилого помещения N 1 общей площадью 252,3 квадратного метра в жилом доме по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Пушкина, дом 4.

Постановлением главы Администрации от 15.07.2011 N 1913 с учетом согласия арендатора, утверждено решение об условиях приватизации арендуемого имущества. В соответствии с решением объектом приватизации является названное помещение, право муниципальной собственности на которое зарегистрировано за городским округом Саранск (запись регистрации от 16.08.2010 N 13-13-01/312/2010-023).

В качестве способа приватизации помещения определено право его преимущественного выкупа. Выкупная цена на основании отчета от 14.06.2011 N 148/11/11 об оценке стоимости помещения установлена в размере 6 620 000 рублей.

Ответчик 22.07.2011 направил в адрес истца проект договора купли-продажи встроенного нежилого помещения N 1 в жилом доме по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Пушкина, дом 4, помещение 1, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В протоколе разногласий к проекту договора истец предложил изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, согласно отчету N 79/2011 по определению рыночной стоимости встроенного нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: город Саранск, улица Пушкина, дом 4, по состоянию на 26.07.2011, составляет 5 193 000 рублей"; пункт 2.2 договора в следующей редакции: "Оплата цены продажи имущества осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 3 (три) года с момента подписания сторонами настоящего договора ежемесячно равными долями"; пункты 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4 исключить; дополнить договор пунктом 3.1.3 в редакции: "Продавец обязан до момента приема-передачи имущества покупателю по акту приема-передачи привести в надлежащее состояние (отремонтировать) инженерные коммуникации (стояки с горячей и холодной водой, канализационные трубы, трубы отопления), предназначенные для совместного использования иными собственниками здания, в состав которого входит имущество, расположенное в нежилом помещении, продаваемом покупателю (3, 4-й подъезды)".

В письме от 24.08.2011 ответчик отказал в пересмотре размера выкупной цены помещения и порядка рассрочки оплаты, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого закона.

В статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, Общество направило в Администрацию протокол разногласий к названному договору купли-продажи.

Администрация в письме от 24.08.2011 указала на возможность заключения договора купли-продажи имущества только по предложенной цене (6 620 000 рублей), определенной оценщиком.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения суд по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Оценив экспертное заключение от 19.12.2011 N 19/12 (П), суд признал данное заключение надлежащим доказательством, счел возможным урегулировать разногласия относительно стоимости имущества в соответствии с указанным заключением, осуществленным в рамках судебной экспертизы, и установил продажную цену помещения в размере 4 885 000 рублей.

Окружной суд счел данный вывод необоснованным.

В материалах дела имеется отчет от 14.06.2011 N 148/11/11 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, который представлен Администрацией и согласно которому определена рыночная стоимость имущества в размере 6 620 000 рублей (оценка проведена индивидуальным предпринимателем Ламзиным Евгением Валерьевичем).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяет органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, а обязывает руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обратившись в суд с настоящим иском, Общество возразило против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 14.06.2011 N 148/11/11. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорный спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между Обществом и Администрацией разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Указанная в отчете от 14.06.2011 N 148/11/11 рыночная стоимость является обязательной для Администрации при формировании им цены продажи названного помещения, поэтому суд должен был привлечь к участию в деле оценщика и дать оценку упомянутому отчету на предмет достоверности либо недостоверности результатов оценки.

Неправильным применением норм материального права являются неприменение закона, подлежащего применению, а также неправильное истолкование закона. Основаниями для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае является принятие судом решения и постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (пункты 1, 3 части 2 и пункт 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции полностью и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если этим судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения, постановления.

С учетом изложенного при новом рассмотрении Арбитражному суду Республики Мордовия следует привлечь к участию в деле оценщика, дать оценку отчету от 14.06.2011 N 148/11/11, подготовленному индивидуальным предпринимателем Ламзиным Евгением Валерьевичем, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, пунктами 1, 3 части 2, пунктом 4 части 4 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 10.02.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2012 по делу N А39-3222/2011 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Мордовия.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

Е.Г. Кислицын Д.В. Чернышов