Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2013 г. N 01АП-1284/12

г. Владимир

30 апреля 2013 г.

Дело N А39-3222/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2013 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тарасовой Т.И.

судей Казаковой Н.А., Родиной Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Акимовой Ю.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 28.01.2013 по делу N А39-3222/2011, принятое судьей Качуриным В.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "КРИЗ", г.Саранск (ОГРН 1021301070042), к администрации городского округа Саранск, г.Саранск (ОГРН 1021300978885), третье лицо - индивидуальный предприниматель Ламзин Евгений Валерьевич, об урегулировании преддоговорного спора и обязании ответчика заключить договор на условиях, предложенных истцом.

В судебном заседании принимали участие представители сторон:

от заявителя - администрации городского округа Саранск - представитель не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени слушания дела;

от истца - ООО "КРИЗ" - Устимкиной С.Ю. по доверенности от 20.06.2012 (сроком действия 1 год);

от третьего лица - индивидуального предпринимателя Ламзина Евгения Валерьевича - представитель не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени слушания дела.

Общество с ограниченной ответственностью "КРИЗ" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации городского округа Саранск (далее - ответчик, администрация) с требованием разрешить спор, возникший при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения N 1 в жилом доме по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Пушкина, д.4, пом.1, площадью 252,3 кв.м, в редакции протокола разногласий от 10.08.2011 на основании цены, определенной в отчете ООО "Оценщик" N 79/2001 от 26.07.2011.

Решением от 10.02.2012 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил исковые требования, обязав администрацию городского округа Саранск заключить с обществом с ограниченной ответственностью "КРИЗ" договор купли-продажи встроенного нежилого помещения N 1 площадью 252,3 кв.м, в жилом доме по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Пушкина, дом N 4, пом.1, на условиях проекта договора от 22.07.2011 в следующей редакции: Пункт 2.1 "Цена продажи Имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, составляет 4 885 000 руб. (в том числе НДС - 745 169 руб. 49 коп.)". Пункт 2.2 "Оплата цены продажи имущества осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 3 (три) года с момента подписания договора ежемесячно равными долями". Пункты 2.2.1, 2.2.2 исключить. Приложение N 1 к проекту договора (график платежей) привести в соответствие с условиями пункта 2.2 договора.

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.07.2012 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение ввиду непривлечения к участию в деле оценщика ИП Ламзина Е.В., чей отчет оспаривался истцом.

Определением суда от 23.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик - индивидуальный предприниматель Ламзин Евгений Валерьевич.

Решением суда от 23.01.2013 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "КРИЗ" удовлетворены частично.

Суд обязал администрацию городского округа Саранск заключить с обществом с ограниченной ответственностью "КРИЗ" договор купли-продажи встроенного нежилого помещения N 1 площадью 252,3 кв.м в жилом доме по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул.Пушкина, дом N 4, пом.1, на условиях проекта договора от 22.07.2011 в следующей редакции:

Пункт 2.1 "Цена продажи Имущества, указанного в пункте 1.2. настоящего договора, составляет 4 885 000 руб. (в том числе НДС - 745 169 руб. 49 коп.)"

Пункт 2.2 "Оплата цены продажи Имущества осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 3 (три) года с момента подписания договора ежемесячно равными долями".

Пункты 2.2.1, 2.2.2 исключены.

Приложение N 1 к проекту договора (график платежей) решено привести в соответствии с условиями пункта 2.2 договора.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, администрация городского округа Саранск обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апеллянт указывает на то, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом полагает, что органы государственной власти и местного самоуправления не вправе самостоятельно изменять стоимость, установленную оценщиком в соответствующем отчете.

Отмечает, что изменение выкупной цены имущества, установленной органами государственной власти и местного самоуправления на основании независимого оценщика, возможно лишь в случае признания данной оценки недостоверной либо в ходе самостоятельного оспаривания стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска.

Указывает, что согласно заключению экспертов N 1535/125 от 28.11.2012, подготовленный ИП Ламзиным отчет по определению рыночной стоимости, не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, актам уполномоченного органа, осуществляющего функции нормативного регулирования оценочной деятельности.

Ссылаясь на статьи 15, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Конституцию Российской Федерации, ФЗ "О судебной системе Российской Федерации" просит судебный акт отменить.

Представитель истца просил оставить решение суда без изменения.

Заявитель и третье лицо явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей заявителя и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителя истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "КРИЗ" с 2002 года является арендатором встроенного нежилого помещения N 1 общей площадью 252,3 кв.м, в жилом доме по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Пушкина, д.4.

Постановлением главы администрации городского округа Саранск от 15.07.2011 N 1913, с учетом согласия арендатора, утверждено решение об условиях приватизации арендуемого имущества. В соответствии с решением объектом приватизации является вышеназванное помещение, право муниципальной собственности на которое зарегистрировано за городским округом Саранск (запись регистрации от 16.08.2010 N 13-13-01/312/2010-023).

В качестве способа приватизации помещения определено право его преимущественного выкупа. Выкупная цена на основании отчета об оценке стоимости помещения установлена в размере 6 620 000 руб.

22.07.2011 ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи встроенного нежилого помещения N 1 в жилом доме по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Пушкина, д.N 4, пом.1, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В протоколе разногласий к проекту договора истец предложил пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, согласно отчету по определению рыночной стоимости встроенного нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Пушкина, д.4, 79/2011 по состоянию на 26.07.2011 составляет 5 193 000 руб."; пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции "Оплата цены продажи имущества осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 3 (три) года с момента подписания сторонами настоящего договора ежемесячно равными долями"; пункты 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4 исключить; дополнить договор пунктом 3.1.3 в редакции: "Продавец обязан до момента приема-передачи имущества покупателю по акту приема-передачи привести в надлежащее состояние (отремонтировать) инженерные коммуникации (стояки с горячей и холодной водой, канализационные трубы, трубы отопления), предназначенные для совместного использования иными собственниками здания, в состав которого входит имущество, расположенные в нежилом помещении, продаваемом покупателю (3, 4 подъезды)".

Письмом от 24.08.2011 ответчик в пересмотре размера выкупной цены помещения и порядка рассрочки оплаты отказал, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд установил, что спор возник в связи с реализацией истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества. Порядок реализации такого права определен Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Истец соответствует требованиям к субъекту малого и среднего предпринимательства, который может реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения, предусмотренным указанной статьей, что не оспаривается ответчиком.

Сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию договора купли-продажи о выкупной цене помещения.

В силу положений Закона 159-ФЗ ответчик является обязанной стороной рассматриваемого договора. Поэтому в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать заключения с ним договора.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 422 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 3 Закона 159-ФЗ определено, что арендуемое государственное или муниципальное имущество подлежат выкупу арендатором по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из материалов дела видно, что истец, получив предложение о выкупе имущества по цене 6 620 000 руб. с учетом НДС, обратился к ООО "Оценщик" с заявлением о проведении оценки арендуемого помещения.

Согласно отчету ООО "Оценщик" N 79/2011 рыночная стоимость встроенного нежилого помещения N1 в жилом доме по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Пушкина, д.4, пом.1 площадью 252,3 кв.м по состоянию на 26.07.2011 составляет 5 193 000 руб. с учетом НДС.

В рамках рассмотрения спора по ходатайству истца судом назначалась судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного помещения, которая была поручена при согласии сторон ООО "Стандарт Оценки".

Согласно отчету N 19-12 (П) от 19.12.2011 рыночная стоимость встроенного нежилого помещения N 1 площадью 252,3 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Пушкина, д.4, п.1, по состоянию на 22.07.2011 составляет с учетом НДС 4 885 000 руб., по состоянию на дату производства оценки 19.12.2011 в сумме 4 891 000 руб. с учетом НДС.

В ходе нового судебного разбирательства по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза отчета ИП Ламзина Е.В. N 148/11/11 от 08.07.2011, которая в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ была поручена экспертам НП "СМАО", членом которой является оценщик Ламзин Е.В..

Согласно заключению экспертов N 1535/125 от 28.11.2012 подготовленный ИП Ламзиным Е.В. отчет N 148/11/11 от 08.07.2011 по определению рыночной стоимости нежилого помещения по адресу г.Саранск, ул.Пушкина, 4, пом.1, площадью 252,3 кв.м не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки, актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции нормативного регулирования оценочной деятельности. В отчете содержится противоречивая и неподтвержденная информация относительно характеристик объекта оценки, базовых рыночных показателей, вводящая пользователей отчета в заблуждение. Выявленные нарушения оказывают существенное влияние на рыночную стоимость объекта оценки.

Суд оснований не доверять выводам данных экспертов как относительно экспертизы отчета ИП Ламзина Е.В., так и судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения, изложенным в отчете ООО "Стандарт Оценки", не усмотрел, поскольку отчет подготовлен вне договорных отношений со сторонами спора, содержит подробные исследования по поставленным вопросам, а также конкретные источники цен на сравнительные аналоги.

Разрешая вопрос в части цены продажи имущества, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд взял за основу рыночную стоимость помещения в размере 4 885 000 руб. (с учетом НДС) на момент направления проекта договора ответчиком истцу - 22.07.2011, которая определена экспертным заключением по результатам судебной экспертизы.

Согласно статье 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, суд вправе в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Суд апелляционной инстанции полагает, что в результате оценки представленных в дело доказательств (отчетов об оценке), в том числе составленного по результатам судебной экспертизы, в совокупности в иными доказательствами, арбитражный суд правомерно не принял отчет ИП Ламзина Е.В., а принял за основу судебное заключение, согласно которому продажная цена помещения по состоянию на 22.07.2011 составляет 4 885 000 руб..

В соответствии с положениями статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. По мнению суда, поскольку предложение о заключении договора купли-продажи направлено истцу 22.07.2011, последующее увеличение стоимости арендуемого помещения не может негативным образом отражаться на интересах арендатора.

Статьи 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают свободу сторон при заключении договора при отсутствии императивных норм закона, предписывающих правила, обязательные для сторон при заключении договора.

Согласно статье 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества осуществляется единовременно или в рассрочку. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах, принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 3 Закона Республики Мордовия от 12.07.2011 N 35-З срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества на усмотрение арендатора, но не более трех лет со дня заключения договора купли-продажи имущества.

В этой связи пункт 2.2 проекта договора в редакции истца об установлении срока рассрочки в три года с внесением сумм оплаты равными долями суд правомерно признал обоснованным и удовлетворил.

Изменение порядка оплаты приобретаемого истцом имущества также требует изменения в график платежей (Приложение N 1 к договору).

Требования истца об исключении из пункта 2.4 договора, устанавливающего начисление процентов в размере ставки рефинансирования на остаток задолженности при оплате в рассрочку, обоснованно отклонены судом, поскольку данное условие предусмотрено пунктом 3 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ.

Также правомерно оставлены без удовлетворения и требования истца о дополнении проекта договора пунктом 3.1.3, возлагающим на продавца обязанность произвести ремонт инженерных коммуникаций в нежилом помещении, поскольку указанное условие не предусмотрено законом, а улучшение имущества повлечет соответственно увеличение его стоимости, определенной в рамках настоящего спора.

Судебные расходы распределены судом правильно.

Оснований для отмены решения судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба не содержат фактов и доводов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, а в апелляционной инстанции могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не было допущено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 28.01.2013 по делу N А39-3222/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.И. Тарасова

Судьи

Н.А. Казакова Т.С. Родина