Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 августа 2012 г. N Ф01-3386/12 по делу N А79-953/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10.08.2012.

Полный текст постановления изготовлен 17.08.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Апряткиной Г.С., Бабаева С.В.

при участии представителей от истца: Шатохина Г.А. (доверенность от 29.08.2011), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Старый лес": Руссовой Т.И. и Горшковой О.П. (доверенность от 05.07.2012), от третьих лиц - индивидуального предпринимателя Потапова С.В. (личность установлена по паспорту) и Конюховой Л.Н. (доверенность от 28.04.2011), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике: Бычковой А.Я. (доверенность от 22.11.2011),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Старый лес" на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012, принятое судьями Соловьевой М.В., Богуновой Е.А., Ершовой О.А., по делу N А79-953/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Енисей" к обществу с ограниченной ответственностью "Старый лес" и администрации города Чебоксары Чувашской Республики о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - открытое акционерное общество "Универсам "Новь", индивидуальный предприниматель Потапов Сергей Владиславович, Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Чувашской Республике, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Енисей" (далее - ООО "Енисей") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Старый лес" (далее - ООО "Старый лес") и администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрации) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 23.10.2009 N 319-мю и о применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования основаны на статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи земельного участка контрагенты не учли права иных собственников помещений здания, часть которого расположена на спорном земельном участке.

В ходе разрешения спора истец отказался от требования в части применения последствий недействительности сделки. Суд принял отказ и прекратил производство по делу в данной части.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Универсам "Новь" (далее - Универсам), индивидуальный предприниматель Потапов Сергей Владиславович (далее - Предприниматель), Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Чувашской Республике (далее - Земельная кадастровая палата), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Служба регистрации).

Арбитражный суд Чувашской Республики решением от 12.07.2011 отказал в удовлетворении исковых требований.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 18.05.2012 отменил решение суда первой инстанции. Руководствуясь статьями 244 и 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума N 64), суд посчитал, что конструктивно здание является единым объектом недвижимости, а потому в нем имеется имущество, в отношении которого действует режим общей собственности. Суд сделал вывод о том, что все собственники задания (помещений) в нем имеют права на приобретение земельного участка, на котором это здание расположено, в общую долевую собственность. Поскольку соглашение о разделе земельного участка между собственниками здания отсутствует, выкуп части земельного участка под зданием одним участником общей долевой собственности противоречит положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи такого земельного участка является недействительным.

Не согласившись с постановлением, ООО "Старый лес" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить данный судебный акт в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, суд неправомерно сослался на положения статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации и посчитал, что здание находится в общей долевой собственности. Заявитель считает, что здание разделено на три самостоятельных объекта недвижимости, которые изолированы друг от друга, имеют самостоятельные входы (выходы), общее имущество отсутствует, поэтому у суда отсутствовали основания считать, что спорное здание находится в общей долевой собственности. Кроме того, в Службе регистрации отсутствует запись о наличии права общей долевой собственности на здание.

Заявитель указывает, что земельный участок под зданием является делимым, поскольку на кадастровом учете находятся два земельных участка выделенных из одного большого и нахождение выделенных земельных участков на кадастровом учете никем не оспорено.

ООО "Енисей" и Предприниматель отзывами на жалобу отклонили доводы кассационной жалобы, указав на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Служба регистрации отзывом на жалобу поддержала доводы заявителя кассационной жалобы.

Администрация, Универсам и Земельная кадастровая палата, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представители сторон участвовали в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи Арбитражного суда Чувашской Республики.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, постановлением Чебоксарской городской администрации от 02.08.1994 N 704/1 "О перерегистрации земельных участков и выдаче правоустанавливающих документов землепользователям" муниципальному торговому предприятию универсам "Новь" (правопредшественник Универсама) предоставлен земельный участок площадью 4390 квадратных метров, расположенный по адресу: город Чебоксары, улица Эльгера, дом 11, для торговой деятельности в долгосрочную аренду сроком на 50 лет. На основании данного постановления администрация города Чебоксары и АООТ "Универсам "Новь" заключили договор аренды земли от 14.02.1995 N 020-м на срок до 02.08.2044.

Распоряжением администрации города Чебоксары от 22.02.1999 N 311-р у Универсама изъята часть земельного участка площадью 1343 квадратных метра, которая была предоставлена муниципальному унитарному предприятию "Московское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" для торговой деятельности в долгосрочную аренду сроком до 25 лет. Оставшаяся часть земельного участка площадью 3047 квадратных метров передана Универсаму для торговой деятельности в долгосрочную аренду сроком до 15 лет.

Распоряжением администрации города Чебоксары от 11.09.2000 N 1605-р "О перерегистрации земельных участков и выдаче правоустанавливающих документов" земельный участок площадью 1904 квадратных метра был предоставлен ООО "Старый лес" в аренду до 01.07.2002. На основании данного распоряжения ответчики заключили договор аренды земельного участка от 03.10.2000 N 275/1340-М.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.10.2008 21 АА N 493848 ООО "Енисей" является собственником нежилых помещений, расположенных на первом и втором этажах нежилого здания, расположенного по адресу: город Чебоксары, улица Эльгера, дом 11, помещение N 2.

Нежилое помещение N 1 в указанном здании принадлежит на праве собственности Универсаму.

На основании распоряжения администрации города Чебоксары от 19.10.2009 N 4324-р Администрация (продавец) и ООО "Старый лес" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2009 N 319-мю, согласно которому покупатель приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 21:01:010106:31 площадью 1904 квадратных метра. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

ООО "Енисей" посчитало, что покупка части земельного участка, на котором расположено здание N 11 по улице Эльгера, нарушает его исключительное право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом суда о том, что здание N 11 по улице Эльгера находится в общей долевой собственности.

Суд кассационной инстанции счел, что доводы заявителя основаны на неверном толковании норм материального права, и отклонил их в силу следующего.

При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции правомерно установил необходимость исследования вопроса о правовом режиме здания в целом.

В пункте 2 постановления Пленума N 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления Пленума N 64).

Из технического паспорта на здание, расположенное по адресу: город Чебоксары, улица Эльгера, дом, 11, следует, что оно создано как единый объект капитального строительства, принято по одному акту приемки государственной комиссии и, по данным БТИ, значилось как общественно-торговый центр (том 1, л.д. 103). Последующий переход помещений одного здания в собственность разных лиц и их изолированное использование не свидетельствуют об утрате данным зданием статуса единого объекта капитального строительства, поскольку изолированные помещения конструктивно продолжают оставаться объединенными фундаментом, несущими конструкциями, крышей, а также иными коммуникациями.

Установив, что спорное здание является единым объектом недвижимости, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что оно находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в здании.

Кроме того, из материалов дела следует, что для строительства спорного здания выделялся единый земельный участок. Поэтому суд второй инстанции правомерно исходил из положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего возможность приобретения данного земельного участка в общую долевую собственность всеми собственниками помещений в здании. Приобретение одним из собственников помещений в здании части земельного участка противоречит названной норме права, а потому договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2009 N 319-мю правомерно признан судом недействительной сделкой.

В связи с указанным доводы кассационной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда апелляционной инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для их пересмотра в условиях кассации не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012 по делу N А79-953/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Старый лес" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

Г.С. Апряткина С.В. Бабаев