Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 сентября 2013 г. N Ф01-11082/13 по делу N А79-12374/2012

г. Нижний Новгород

19 сентября 2013 г.

Дело N А79-12374/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19.09.2013.

Полный текст постановления изготовлен 19.09.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Павлова В.Ю.,

судей Бабаева С.В., Чернышова Д.В.

при участии представителей

от истца: Сидорова А.Н. (доверенность от 10.01.2013),

от ответчиков - администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики:

Курочкина К.Е. (доверенность от 04.07.2013),

Управления имущественных и земельных отношений

администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики:

Курочкина К.Е. (доверенность от 10.07.2013)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - администрации города Новочебоксарска на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.04.2013, принятое судьей Цветковой С.А., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2013, принятое судьями Соловьевой М.В., Логиновой О.А., Малышкиной Е.Л., по делу N А79-12374/2012

по иску открытого акционерного общества "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" (ОГРН: 1022101268420)

к администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (ОГРН: 1022100913130), Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики

о признании недействительным аукциона

и установил:

открытое акционерное общество "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" (далее - ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики", Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (далее - Администрация) о признании недействительными аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,3289 гектара, с кадастровым номером 21:02:010107:15, расположенного по адресу: Чувашская Республика, город Новочебоксарск, улица Парковая, 2, для строительства жилого дома "Умный дом", а также заключенного по итогам торгов договора аренды земельного участка от 23.01.2012 N 3, и о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции путем взыскания с Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска (далее - Управление) в пользу ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" 624 194 рублей 97 копеек уплаченных арендных платежей и обязания Общества возвратить земельный участок Управлению.

К участию в деле в качестве ответчика привлечен организатор торгов - Управление.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.04.2013, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2013, исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительными аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,3289 гектара, с кадастровым номером 21:02:010107:15, расположенного по адресу: город Новочебоксарск, улица Парковая, дом 2, для строительства жилого дома "Умный дом", а также договор аренды земельного участка от 23.01.2012 N 3, между Управлением и Обществом; взыскал с муниципального образования "город Новочебоксарск" в лице Управления в пользу Общества 624 194 рубля 97 копеек и обязал Общество возвратить Управлению земельный участок площадью 0,3289 гектара, с кадастровым номером 21:02:010107:15, расположенный на землях населенного пункта города Новочебоксарска Чувашской Республики по улице Парковой, 2. Суд исходил из доказанности наличия виновного нарушения организатором торгов порядка подготовки земельного участка для целей строительства к аукциону, выразившегося в отсутствии в размещенной об аукционе информации подтвержденных сведений о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства и плате за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Не согласившись с решением и постановлением, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые судебные акты вследствие нарушения норм материального права.

Основные доводы заявителя сводятся к следующему. Суд оставил без внимания доводы ответчика о том, что статья 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентирует цели получения результатов инженерных изысканий - для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции заданного объекта. Лицами, выполняющими инженерные изыскания, являются застройщик либо привлекаемое им на основании договора физическое или юридическое лицо, но не организатор торгов и не собственник земельного участка. Необходимым условием для проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства является не наличие инженерных изысканий, а определение параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства. Возникновение дополнительных затрат для лица, участвовавшего в торгах, не является безусловным доказательством допущения организатором торгов нарушения правил их проведения и основанием для признания результатов торгов недействительными. Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод, что согласно пункту 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, аукционная документация должна содержать конкретную стоимость подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, тогда как данная норма говорит об "информации о плате за подключение". В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал наличие защищаемого права.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель Общества в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании не согласился с доводами заявителя и просил оставить жалобу без удовлетворения.

Представитель Управления согласился с доводами заявителя, изложенными в кассационной жалобе.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жадобы и отзыва на нее и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, в соответствии с распоряжением Администрации от 13.12.2011 N 857 Управление 17.01.2012 провело открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,3289 гектара, с кадастровым номером 21:02:010107:15, расположенного по адресу: Чувашская Республика, город Новочебоксарск, улица Парковая, 2, для строительства жилого дома "Умный дом".

Схема расположения земельного участка утверждена распоряжением Администрации от 25.07.2011 N 110, в редакции распоряжения от 18.10.2011 N 570.

Администрация приняла распоряжение от 23.11.2011 N 761 об утверждении градостроительного плана земельного участка.

В Порядке организации и проведения аукциона, утвержденным распоряжением Администрации от 13.12.2011 N 857, установлены требования к назначению, параметрам и размещению будущего объекта недвижимости. При проектировании объекта арендатору предписано руководствоваться местными нормативами градостроительного проектирования, утвержденными решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 17.02.2011 N С 8-3.

Согласно разделу "Порядок проведения аукциона" победителем признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка.

Обязанность по разработке проектной документации, согласно заданию на разработку предпроектных предложений для строительства энергоэффективного жилого дома, возложена на арендатора с обязательным ее согласованием с заказчиком при сопровождении генерального проектировщика.

В соответствии с протоколом от 17.01.2012 N 33 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка победителем признан истец, предложивший годовой размер арендной платы 672 000 рублей.

Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 23.01.2012 N 3 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 0,3289 гектара, с кадастровым номером 21:02:010107:15 в границах, указанных на прилагаемом кадастровом паспорте, и в качественном состоянии, как он есть на момент заключения договора, по акту приема-передачи.

Срок договора установлен с 23.01.2012 по 23.01.2013.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.01.2012.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.02.2012.

После проведения торгов по результатам инженерно-геологических изысканий установлено, что имеется необходимость в проведении мероприятий по повышению устойчивости откоса, имеющего место на предоставленном участке, в процессе строительства и эксплуатации объекта, без которых склон может перейти в неустойчивое состояние.

Между тем затраты на выполнение работ по укреплению грунта и выполнение противооползневых мероприятий условиями аукциона не предусмотрены.

Вследствие невозможности использования земельного участка по целевому назначению пользование предметом аренды истец не осуществлял, что послужило основанием для обращения его в арбитражный суд с настоящим иском.

По правилам статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Из приведенной правовой нормы следует, что, требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Согласно пункту 1 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка их земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

В извещении или сообщении о проведении аукциона в числе других сведений должны содержаться и сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (пункт 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1, 4 - 4.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства выполняются в целях получения:

1) материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

2) материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Суд оценил представленные в материалы дела доказательства (заключение государственной экспертизы от 28.03.2012 N 21-1-1-0066-12; заключение ЗАО "Институт "Чувашгипроводхоз" по оценке устойчивости откоса, показания опрошенного в судебном заседании специалиста - главного геолога ЗАО "Институт "Чувашгипроводхоз" Петрова М.Ф.) по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установил, что результатами инженерных изысканий предусмотрена необходимость проведения мероприятий, направленных на регулирование поверхностных стоков и повышение устойчивости откоса, что влечет для арендатора (истца) дополнительные затраты, не предусмотренные аукционной документацией; земельный участок для целей жилищного строительства без проведения указанных мероприятий использованию не подлежит.

Кроме того, суд обоснованно отметил, что аукционная документация не содержит информации о плате за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о нарушении организатором торгов порядка подготовки земельного участка для целей строительства к аукциону, выразившегося в отсутствии в размещенной об аукционе информации подтвержденных сведений о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства и плате за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, и обоснованно признал недействительным аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,3289 гектара с кадастровым номером 21:02:010107:15, расположенного по адресу: Чувашская Республика, город Новочебоксарск, улица Парковая, 2, для строительства жилого дома "Умный дом".

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этой связи требование истца о признании недействительным договора аренды от 23.01.2012 N 3 правомерно удовлетворено судом.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вследствие установления судом недостатков земельного участка, лишивших арендатора возможности использовать его по целевому назначению, и оплаты истцом по договору аренды 624 194 рублей 97 копеек требование о возврате обеими сторонами полученного по сделке также обоснованно удовлетворено.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.04.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2013 по делу N А79-12374/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Новочебоксарска - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Павлов

Судьи

С.В. Бабаев Д.В. Чернышов