Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2013 г. N 01АП-3390/13

г. Владимир

12 июля 2013 г.

Дело N А79-12374/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2013 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Логиновой О.А., Малышкиной Е.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,

при участии представителей сторон:

от истца - Сидоров А.Н. по доверенности от 10.01.2013; Трофимов Д.М. по доверенности от 22.01.2013,

от администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, г. Новочебоксарск - Курочкин К.Е. по доверенности N 602 от 09.06.2013,

от Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики - Курочкин К.Е. по доверенности N 077 от 10.06.2013,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, г. Новочебоксарск,

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.04.2013

по делу N А79-12374/2012, принятое судьей Цветковой С.А.,

по иску открытого акционерного общества "Ипотечная корпорация Чувашской Республики", г. Чебоксары (ОГРН 1022101268420),

к администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, г. Новочебоксарск (ОГРН 1022100913130), Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики,

о признании недействительным аукциона,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" (далее - истец, ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (далее - администрация, ответчик) о

- признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,3289 га с кадастровым номером 21:02:010107:15 по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Парковая, 2 для строительства жилого дома "Умный дом",

- признании недействительным заключенного по итогам торгов договора N 3 аренды земельного участка от 23.01.2012,

- применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции путем взыскания с Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска в пользу ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" 624 194 руб. 97 коп. уплаченных арендных платежей, обязании общества возвратить земельный участок Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска.

К участию в деле в качестве ответчика привлечен организатор торгов - Управление имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска (далее - Управление, ответчик).

Решением от 12.04.2013 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования. Признал недействительным аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,3289 га с кадастровым номером 21:02:010107:15, расположенного по адресу: г.Новочебоксарск, ул.Парковая, д.2, для строительства жилого дома "Умный дом".

Признал недействительным договор аренды земельного участка г.Новочебоксарск N 3 от 23.01.2012, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики и ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики".

Взыскал с муниципального образования "город Новочебоксарск" в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики в пользу ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" 624 194 руб. 97 коп.

Обязал ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" возвратить Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики земельный участок, площадью 0,3289 га с кадастровым номером 21:02:010107:15, расположенный на землях населенного пункта города Новочебоксарск Чувашская Республика по улице Парковая, 2.

Не согласившись с принятым судебным актом администрация города Новочебоксарска Чувашской Республики обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции оставил без внимания доводы ответчика о том, что статья 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентирует цели получения результатов инженерных изысканий - для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции заданного объекта. Лицами, выполняющими инженерные изыскания, являются застройщик либо привлекаемое им на основании договора физическое или юридическое лицо, но не организатор торгов и не собственник земельного участка.

Кроме того, необходимым условием для проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства является не наличие инженерных изысканий, а определение параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства.

По мнению заявителя, возникновение дополнительных затрат для лица, участвовавшего в торгах, не является безусловным доказательством допущения организатором торгов нарушения правил их проведения и основанием для признания результатов торгов недействительными.

Заявитель жалобы считает, что истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказал наличие защищаемого права.

Заявитель жалобы в заседании суда поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец в заседании суда просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик - Управление имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики в заседании суда поддержало доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с распоряжением администрации г. Новочебоксарска от 13.12.2011 N 857 Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска 17.01.2012 проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,3289 га с кадастровым номером 21:02:010107:15 по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Парковая, 2 для строительства жилого дома "Умный дом".

Схема расположения земельного участка утверждена распоряжением администрации г. Новочебоксарска от 25.07.2011 N 110 в редакции распоряжения от 18.10.2011 N 570.

23.11.2011 администрацией города Новочебоксарска принято распоряжение N 761 об утверждении градостроительного плана земельного участка.

Порядком организации и проведения аукциона, утвержденным распоряжением администрации г. Новочебоксарска от 13.12.2011 N 857, установлены требования к назначению, параметрам и размещению будущего объекта недвижимости. При проектировании объекта арендатору предписано руководствоваться местными нормативами градостроительного проектирования, утвержденными решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 17.02.2011 N С 8-3.

Согласно разделу "Порядок проведения аукциона" победителем признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка.

Обязанность по разработке проектной документации согласно заданию на разработку предпроектных предложений для строительства энергоэффективного жилого дома возложена на арендатора с обязательным ее согласованием с заказчиком при сопровождении генерального проектировщика.

Согласно протоколу N 33 от 17.01.2012 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка победителем признан истец, предложивший годовой размер арендной платы 672 000 руб.

23.01.2012 между Управлением (арендодатель) и ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" (арендатор) заключен договор N 3 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 0,3289 га с кадастровым номером 21:02:010107:15 в границах, указанных на прилагаемом кадастровом паспорте и в качественном состоянии как он есть на момент заключения договора, по акту приема-передачи.

Срок договора установлен с 23.01.2012 по 23.01.2013.

23.01.2012 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

04.02.2012 договор зарегистрирован в установленном порядке.

После проведения торгов по результатам инженерно-геологических изысканий установлено, что имеется необходимость в проведении мероприятий по повышению устойчивости откоса, имеющего место на предоставленном участке, в процессе строительства и эксплуатации объекта, без которых склон может перейти в неустойчивое состояние.

Между тем затраты на выполнение работ по укреплению грунта и выполнение противооползневых мероприятий условиями аукциона не предусмотрены.

Ввиду невозможности использования земельного участка по целевому назначению пользование предметом аренды истец не осуществлял.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным аукциона, по основаниям нарушения ответчиком порядка его проведения: ответчиком не проводились предварительные инженерные изыскания для определения параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, в информации о проведении торгов отсутствовали сведения о плате за подключение будущего объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с частью 1 статьи 447, частью 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом торгов может быть право на заключение договора.

Согласно части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Порядок проведения торгов предусмотрен статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка их земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

В соответствии с пунктом 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении или сообщении о проведении аукциона в числе других сведений должны содержаться и сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

В соответствии с пунктами 1, 4-4.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства выполняются в целях получения 1) материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории; 2) материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 3) материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение государственной экспертизы N 21-1-1-0066-12 от 28.03.2012; заключение ЗАО "Институт "Чувашгипроводхоз" по оценке устойчивости откоса; показания опрошенного в судебном заседании специалиста - главного геолога ЗАО "Институт "Чувашгипроводхоз" Петрова М.Ф., пришел к обоснованному выводу о том, что представленными истцом результатами инженерных изысканий установлена необходимость проведения мероприятий, направленных на регулирование поверхностных стоков и повышение устойчивости откоса, что влечет для арендатора (истца) дополнительные затраты, не предусмотренные аукционной документацией. Земельный участок для целей жилищного строительства без проведения указанных мероприятий использованию не подлежит.

Кроме того, в нарушение требований п.10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукционная документация не содержит информации о плате за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу о доказанности наличия виновного нарушения организатором торгов порядка подготовки земельного участка для целей строительства к аукциону, выразившееся в отсутствии в размещенной об аукционе информации подтвержденных сведений о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, плате за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (статья 449 ГК РФ). Признание их таковыми влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 20.01.2004 N 10623/03, применение пункта 1 статьи 499 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, в случае признания их недействительными по иску заинтересованного лица должно повлечь восстановление нарушенных прав истца.

Поскольку судом первой инстанции установлены недостатки земельного участка, лишившие арендатора возможности использовать его по целевому назначению, требование о возврате обеими сторонами полученного по сделке правомерно удовлетворено.

Судом первой инстанции установлено, что истцом по договору аренды уплачено 624 194 руб. 97 коп., что заявителем не оспаривается.

При указанных обстоятельствах приведение сторон в первоначальное положение с возвращением полученного по сделке возможно и, следовательно, избранный истцом способ защиты приводит к восстановлению его субъективных прав, что является основанием для удовлетворения иска.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и противоречат имеющимся в материалах дела документах.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Неправильного применения и толкования норм материального и процессуального права судом не допущено.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта по части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении жалобы не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.04.2013 по делу N А79-12374/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, г. Новочебоксарск, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

М.В. Соловьева

Судьи

О.А. Логинова Е.Л. Малышкина