Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 августа 2015 г. N Ф01-2569/15 по делу N А38-3075/2014

Нижний Новгород

13 августа 2015 г.

Дело N А38-3075/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06.08.2015.

Полный текст постановления изготовлен 13.08.2015.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Камановой М.Н., Павлова В.Ю.,

при участии в судебном заседании 04.08.2015 представителя

от истца: Анохина В.Н. (доверенность от 02.04.2015)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Анохина Николая Николаевича на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2014, принятое судьей Лежниным В.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015, принятое судьями Наумовой Е.Н., Максимовой М.А., Большаковой О.А., по делу N А38-3075/2014

по иску индивидуального предпринимателя Анохина Николая Николаевича (ИНН: 121500296191, ОГРНИП: 304121536400599)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" (ИНН: 1215159530, ОГРН: 1111215006055)

об обязании передать 1/2 доли в праве собственности и о государственной регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности,

третьи лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Марий Эл и индивидуальный предприниматель Золотарев Андрей Юрьевич,

и установил:

индивидуальный предприниматель Анохин Николай Николаевич (далее - ИП Анохин Н.Н.) обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" (далее - Общество) об обязании исполнить условие договора от 16.05.2013 и передать Предпринимателю 1/2 доли в праве собственности на здание - торговое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 квадратного метра, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литера А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32а, и здание - ресторан, назначение - общественное питание, 2-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 1305,9 квадратного метра, инвентарный номер 88:212:002:000001210:0200:20000, литеры Б, Б1 и Б2, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32, и о вынесении решения о государственной регистрации перехода права 1/2 доли в праве собственности на указанные здания в связи с уклонением ответчика от регистрации.

Исковые требования основаны на статьях 8, 244, 309 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, третьем абзаце пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл и индивидуальный предприниматель Золотарев Андрей Юрьевич (далее - ИП Золотарев А.Ю.).

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 29.09.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015, отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с решением и постановлением, ИП Анохин Н.Н. обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой и дополнениями к ней, в которых просит отменить названные судебные акты вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

Основные доводы заявителя сводятся к следующему. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что право собственности на предмет договора у покупателей может возникнуть при условии передачи вещи в общее владение. Волеизъявление второго покупателя долевой собственности при государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве первого покупателя не требуется. Каких-либо нарушений прав и законных интересов Общества и ИП Золотарева А.Ю. при государственной регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности к ИП Анохину Н.Н. судами не установлено. Доля в праве собственности на недвижимость оборотоспособна без передачи вещи. Для перехода невыделенной в натуре доли в праве собственности и государственной регистрации права на долю не требуется ее вручение (передача) покупателю, а достаточно лишь заключение договора. Имущество передано Предпринимателю; пункт 4.1 договора содержит указание на то, что договор одновременно является актом приема-передачи; истец имеет свободный доступ в здания и ключи от зданий. Договор от 16.05.2013 является заключенным в связи с согласованием сторонами всех его существенных условий. Оплата указанной в договоре суммы произведена истцом в своей части, денежные средства не были возвращены. Сделка в части продажи Обществом 1/2 доли в праве собственности на здания ИП Золотареву А.Ю. является мнимой и, следовательно, ничтожной. При регистрации 1/2 доли в праве собственности на здания нет оснований для одновременной регистрации прав на земельный участок, поскольку отчуждение части здания осуществляется без земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании 04.08.2015 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе и дополнениях к ней, и попросил отменить принятые решение и постановление.

В отзыве на кассационную жалобу представитель Общества и ИП Золотарева А.Ю. сослался на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебные заседания, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы объявлен перерыв до 9 часов 00 минут 06 августа 2015 года.

После объявленного перерыва, лица, участвующие в деле, не направили представителей в судебные заседания, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, дополнений и отзыва на нее, а также заслушав представителя истца, явившегося в судебное заседание 04.08.2015, окружной суд счел решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Марий Эл в силу следующего.

Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Общество на основании договора купли-продажи от 27.09.2011 N 1 и акта приема-передачи недвижимого имущества от 03.11.2011 приобрело в собственность универмаг на 18 рабочих мест, нежилое здание, назначение: торговое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 квадратного метра, инвентарный N 88:212:002:000001510, литера А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32а, и ресторан, назначение: общественное питание, 2-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 1305,9 квадратного метра, инвентарный N 88:212:002:000001510:0200:20000, литеры Б, Б1 и Б2, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32. Право собственности Общества на объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.11.2011.

На основании постановления администрации муниципального образования "Звениговский муниципальный район" от 29.03.2013 N 174 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату Обществу", договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2013 N 16 и акта приема-передачи земельного участка от 18.04.2013 Общество приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 12:14:2502010:142, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых зданий, общей площадью 4537 квадратных метров, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32а. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.05.2013.

Общество, ИП Анохин Н.Н. и ИП Золотарев А.Ю. подписали договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2013, предметом которого являлись: нежилое здание, назначение - торговое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 квадратного метра, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литера А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32а, и ресторан, назначение - общественное питание, 2-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 1305,9 квадратного метра, инвентарный номер 88:212:002:000001210:0200:20000, литеры Б, Б1 и Б2, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32.

Участники договора в тот же день обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателям, однако регистрирующий орган 29.05.2013 приостановил регистрационные действия в связи с отсутствием заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и непредставлением необходимых для совершения этого регистрационного действия документов в отношении земельного участка.

Участники договора 28.06.2013 и 09.07.2013 подали заявления о прекращении государственной регистрации и о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации в отношении универмага на 18 рабочих мест.

Уполномоченный орган 10.07.2013 прекратил государственную регистрацию. В отношении торгового здания регистрирующий орган 01.07.2013 принял решение об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности.

ИП Анохин Н.Н. 13.02.2014 обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана. К заявлению были приложены доверенность от 02.04.2013, договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2013, протокол общего собрания участников общества от 16.05.2013 и квитанция от 13.02.2014.

Также заявителем 18.02.2014 направлены требования в адрес Общества о необходимости обращения в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана.

Однако регистрирующий орган 26.02.2014 приостановил государственную регистрацию перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца. В последующем истцу было отказано в государственной регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 133, 218, 223, 224 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что договором не предусмотрена продажа части вещи, 1/2 доли в праве общей долевой собственности и государственная регистрация перехода права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности. Предметом купли-продажи названы неделимые вещи, покупателями недвижимого имущества выступили два индивидуальных предпринимателя, поэтому право собственности у покупателей по договору может возникнуть только при условии передачи вещи в общее владение.

Суд кассационной инстанции счел, что суды первой и апелляционной инстанций не учли следующие обстоятельства.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться у собственников на праве долевой собственности. Данная норма не содержит ограничений на возможность возникновения долевой собственности по воле собственника отчуждаемой вещи.

В рассмотренном случае собственник объектов недвижимости имеет полное право распорядиться данным имуществом как путем его отчуждения в целом, так и путем его отчуждения отдельными нежилыми помещениями (доли в праве).

При этом подлежит доказыванию факт того, что стороны согласовали в договоре либо иным образом выразили свою волю на поступление имущества в долевую собственность, либо то, что поступление имущества в долевую собственность предусмотрено законом.

Возможность отчуждения долей в праве на недвижимость, находящийся в собственности одного лица, практикуется и обосновывается положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и возможности возникновения долевой собственности на имущество в случаях, предусмотренных договором.

Суды установили, что спорные объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора купли-продажи, по смыслу статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неделимыми вещами; в отношении объектов изготовлены технические и кадастровые паспорта как на самостоятельные объекты права; вещные права на них зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество как на отдельные вещи.

Между тем, в пункте 1.1 договора прямо указано, что в результате совершенной сделки у покупателей (ИП Анохина Н.Н. и ИП Золотарева А.Ю.) возникает по 1/2 доли в праве собственности на приобретаемые объекты.

Следовательно, из договора купли-продажи прямо усматривается, что воля контрагентов была направлена на создание общей долевой собственности на неделимое имущество (по 1/2 доли в праве собственности), то есть смена режима собственности (с индивидуальной на совместную), что не противоречит положениям статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой связи вывод судов о том, что договором не предусмотрена продажа 1/2 доли в праве общей долевой собственности противоречит материалам дела.

Вместе с тем, ИП Золотарев А.Ю. в своем отзыве на иск указал на то, что не имеет намерения приобретать недвижимое имущество по договору купли-продажи от 16.05.2013, денежные средства по договору им не оплачивались, недвижимое имущество ему не передавалось.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, стороны договора купли-продажи недвижимости имеют равные права требования исполнения сделки, в частности как продавец имеет право требования оплаты отчужденного имущества, так и покупатель вправе требовать от продавца исполнения обязанности по передачи имущества и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Отказ одного из покупателей доли недвижимого имущества от ее приобретения не может нарушать права и законные интересы приобретателя второй доли собственности, выразившего свое желание на ее приобретение и осуществившего оплату приобретаемой доли имущества.

Кроме того, отказывая в удовлетворении иска, суды указали, что переход права собственности на проданную недвижимость подлежит государственной регистрации только при условии полного исполнения обязательств сторонами договора, включая передачу вещи, являющейся предметом договора, в фактическое совместное владение обоим покупателям.

Согласно части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица (статья 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

В пункте 4.1 договора сторонами определено, что договор является одновременно актом приема-передачи объектов. При этом истец имеет свободный доступ в здания и ключи от зданий.

Однако суды пришли к выводу, что здания в фактическое владение покупателей не переданы. Общество как собственник вещей владеет и пользуется ими, что выражается в заключении договоров аренды помещений с арендаторами, в получении от них арендных платежей и оплате налогов.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (седьмой абзац статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

При указанных обстоятельствах даже при установлении факта не передачи имущества (отсутствие во владении) судам следовало рассмотреть одновременно заявленные истцом требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и государственной регистрации, а не отказывать в судебной защите нарушенных прав истца по формальным основаниям, что не соответствует принципам и задачам арбитражного процесса.

При изложенных обстоятельствах суд округа счел, что на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 и пункта 3 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении Арбитражному суду Республики Марий Эл следует устранить допущенные нарушения, дать надлежащую правовую оценку договору купли-продажи от 16.05.2013 в части продажи доли в объекте недвижимости ИП Анохину Н.Н., рассмотреть заявленные требования истца в отношении ответчика, основанные на статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, и по результатам вынести законный и обоснованный судебный акт.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1 и 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 по делу N А38-3075/2014 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

М.Н. Каманова В.Ю. Павлов