Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 августа 2016 г. N Ф01-3040/16 по делу N А38-3075/2014

г. Нижний Новгород

22 августа 2016 г.

Дело N А38-3075/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15.08.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 22.08.2016.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д.В.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

при участии представителей

от истца: Анохина В.Н. (доверенность от 07.04.2016),

от ответчика: Кожинова Ю.А. (доверенность от 12.01.2016),

от третьего лица - индивидуального предпринимателя Золотарева Андрея Юрьевича: Кожинова Ю.А. (доверенность от 02.04.2015),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016, принятое судьями Бухтояровой Л.В., Максимовой М.А., Наумовой Е.Н., по делу N А38-3075/2014 Арбитражного суда Республики Марий Эл

по иску индивидуального предпринимателя Анохина Николая Николаевича

к обществу с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП"

о государственной регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл и индивидуальный предприниматель Золотарев Андрей Юрьевич,

и установил:

индивидуальный предприниматель Анохин Николай Николаевич (далее - ИП Анохин Н.Н.) обратился с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Республики Марий к обществу с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" (далее - Общество) об обязании ответчика исполнить условие договора от 16.05.2013 и передать Анохину Н.Н. 1/2 долю в праве собственности на здание - торговое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 квадратного метра, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 А, и здание - ресторан, назначение - общественное питание, 2-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 1305,9 квадратного метра, инвентарный номер 88:212:002:000001510:0200:20000, литер Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32, и о вынесении решения о государственной регистрации перехода права 1/2 доли в праве собственности на указанные здания в связи с уклонением ответчика от регистрации.

Исковые требования основаны на статьях 8, 244, 309 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 4 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаце 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора и наличием правовых оснований для передачи ИП Анохину Н.Н. спорной части доли с последующей ее регистрацией в установленном законом порядке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии с требованиями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее - Управление) и индивидуальный предприниматель Золотарев Андрей Юрьевич (далее - ИП Золотарев А.Ю.).

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 29.09.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015, отказал в удовлетворении иска.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.08.2015 состоявшиеся судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Марий Эл. Суд округа указал на необходимость устранения допущенных судом первой инстанции нарушений, дачи надлежащей правовой оценки договору купли-продажи от 16.05.2013 в части продажи доли в объекте недвижимости ИП Анохину Н.Н., рассмотрения заявленных требований истца в отношении ответчика, основанных на статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 22.12.2015 отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Сославшись на статьи 130, 167, 168 и пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу о недействительности спорной сделки ввиду продажи зданий без продажи земельного участка; неделимости спорного объекта в силу статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствия правовых оснований для регистрации права долевой собственности на него за истцом.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.04.2016 отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.

Руководствуясь статьями 209, 218, 223, 244, 251 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом разъяснений, данных в пункте 61 совместного постановления Пленумов Высшего Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд пришел к выводам о действительности договора купли-продажи от 16.05.2013, о надлежащем исполнении истцом обязательства по оплате спорной доли и об уклонении ответчика от регистрации перехода права на соответствующую долю.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Заявитель полагает, что суд апелляционной инстанции неправильно истолковал статью 244 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ошибочно не применил к спорным правоотношениям статьи 167, 168, 552 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации; выводы суда второй инстанции о действительности спорного договора и наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца являются необоснованными.

В судебном заседании представитель Общества и ИП Золотарев А.Ю. поддержали доводы кассационной жалобы.

Представитель ИП Анохина Н.Н. возразил против доводов кассационной жалобы и попросил оставить ее без удовлетворения.

При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства Управление не обеспечило явку представителя в суд округа.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон и третьего лица, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Общество является собственником универмага на 18 рабочих мест, общей площадью 1621,2 квадратного метра, литер А, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32а, и ресторана, общей площадью 1305,9 квадратного метра, литер Б, Б1, Б2, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.11.2011).

На основании постановления администрации муниципального образования "Звениговский муниципальный район" от 29.03.2013 N 174 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату Обществу", договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2013 N 16, акта приема-передачи земельного участка от 18.04.2013 Общество приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 12:14:2502010:142, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения указанных объектов общей площадью 4537 квадратных метров (право собственности на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.05.2013).

Общество (продавец), с одной стороны, и ИП Анохин Н.Н. и Золотарев А.Ю. (покупатели), с другой стороны, подписали договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2013.

Предметом указанного договора являются: нежилое здание, назначение - торговое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 квадратного метра, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 А, и ресторан, назначение - общественное питание, 2-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 1305,9 квадратного метра, инвентарный номер 88:212:002:000001510:0200:20000, литер Б, Б1, Б2, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32. В результате сделки у покупателей возникает по 1/2 доли в праве собственности на объекты.

Участники договора обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателям.

Регистрирующий орган 29.05.2013 приостановил регистрационные действия в связи с отсутствием заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и непредставлением необходимых для совершения этого регистрационного действия документов в отношении земельного участка.

Участники договора 28.06.2013 и 09.07.2013 подали заявления о прекращении государственной регистрации и о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации в отношении универмага на 18 рабочих мест.

Уполномоченный орган 10.07.2013 прекратил государственную регистрацию.

В отношении торгового здания регистрирующий орган 01.07.2013 принял решение об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в связи с отсутствием документов и заявления о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

ИП Анохин Н.Н. 13.02.2014 обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана, приложив доверенность от 02.04.2013, договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2013, протокол общего собрания участников Общества от 16.05.2013, квитанцию от 13.02.2014; 18.02.2014 направил требования в адрес Общества о необходимости обращения в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана.

Регистрирующий орган 26.02.2014 приостановил государственную регистрацию перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца и заявления о переходе права собственности на земельный участок, занятый объектами недвижимости, о чем уведомил ИП Анохина Н.Н. в письме N 01/016/2014-165. В последующем истцу было отказано в государственной регистрации перехода 1/2 доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана.

Указанные обстоятельства послужили причиной обращения ИП Анохина Н.Н. в суд с настоящим иском.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться у собственников на праве долевой собственности.

Данная норма не содержит ограничений на возможность возникновения долевой собственности по воле собственника отчуждаемой вещи; собственник объектов недвижимости имеет полное право распорядиться данным имуществом как путем его отчуждения в целом, так и путем его отчуждения отдельными нежилыми помещениями (доли в праве).

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (подпункт 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом законодательством не определено требование о передаче в общую долевую собственность владельцев данных частей всего земельного участка в случае невозможности выделения в натуре земельного участка под отчуждаемой собственником земельного участка частью здания.

В абзаце 4 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 431 ГК РФ осуществил толкование условий спорного договора и пришел к выводу, что воля сторон при заключении договора была направлена на отчуждение Анохину Н.Н. и Золотареву А.Ю. по 1/2 доли в праве собственности на объекты недвижимости, что соответствует требованиям статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Действующим законодательством не установлена обязанность передачи вместе с одним из помещений в здании права собственности (доли в праве) на земельный участок, на котором данное здание находится.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о соответствии спорого договора требованиям действующего законодательства.

Из материалов дела усматривается, что ИП Анохин Н.Н. заявил два требования: о передаче 1/2 доли в праве собственности на здание по договору купли-продажи от 16.05.2013 и о регистрации перехода права собственности на соответствующую долю.

Доля в праве собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (статья 251 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда (статьи 165 и пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 61 совместного постановления Пленумов Высшего Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Суд установил факт оплаты ИП Анохиным Н.Н. спорной доли в размере 500 000 рублей в соответствии с условиями пункта 2.1 договора от 16.05.2013 и факт уклонения Общества от государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю в праве собственности на здание.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции оценил имеющуюся в материалах дела доказательственную базу в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ИП Анохина Н.Н. в полном объеме.

Суд округа не принял во внимание доводы заявителя о неправильном толковании судом апелляционной инстанции статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ошибочном неприменении к спорным правоотношениям статей 167, 168, 552 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, как основанные на неверном понимании сути спорных правоотношений и правовых норм, подлежащих применению к ним.

Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

В связи с окончанием кассационного производства определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.06.2016 о приостановлении исполнения судебного акта по делу N А38-3075/2014 в силу части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с последующим возобновлением исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 по делу N А38-3075/2014 Арбитражного суда Республики Марий Эл оставить без изменения, кассационную жалобу обществу с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" - без удовлетворения.

Отменить определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.06.2016 о приостановлении исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016.

Возобновить исполнение постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

Е.Г. Кислицын В.Ю. Павлов