Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 июня 2019 г. N Ф01-1978/19 по делу N А39-4426/2017

Нижний Новгород

10 июня 2019 г.

Дело N А39-4426/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03.06.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 10.06.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Чернышова Д.В.

при участии представителей

от администрации Ельниковского муниципального района Республики Мордовия: Левиной М.Е. (доверенность от 17.08.2018),

от сельскохозяйственного потребительского обслуживающего сбытового кооператива "Ельниковский торговый ряд": Адякова Р.В. (доверенность от 04.05.2018), Костиной Т.В. (доверенность от 04.05.2018)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу сельскохозяйственного потребительского обслуживающего сбытового кооператива "Ельниковский торговый ряд" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.10.2018, принятое судьей Пономаревой Н.Н., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2019, принятое судьями Устиновой Н.В., Александровой О.Ю., Мальковой Д.Г., по делу N А39-4426/2017

по иску администрации Ельниковского муниципального района Республики Мордовия (ИНН: 1307076097, ОГРН: 1021300834686)

к сельскохозяйственному потребительскому обслуживающему сбытовому кооперативу "Ельниковский торговый ряд" (ИНН: 1307001038, ОГРН: 1101314000072)

о расторжении договора аренды от 08.02.2011 N 8 и

по встречному иску сельскохозяйственного потребительского обслуживающего сбытового кооператива "Ельниковский торговый ряд"

к администрации Ельниковского муниципального района Республики Мордовия

о признании пункта 4.4.10 договора аренды от 08.02.2011 N 8 недействительным

и установил:

Администрация Ельниковского муниципального района Республики Мордовия (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к сельскохозяйственному потребительскому обслуживающему сбытовому кооперативу "Ельниковский торговый ряд" (далее - Кооператив) о расторжении договора аренды земельного участка от 08.02.2011 N 8, заключенного сторонами спора.

Исковые требования основаны на статьях 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением арендатором условий договора по строительству рынка в трехлетний срок.

Определением от 31.08.2018 принято к производству встречное исковое заявление Кооператива к Администрации о признании недействительным пункта 4.4.10 договора аренды от 08.02.2011 N 8.

Встречные требования основаны на статьях 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что исполнение условия договора, обозначенного в пункте 4.4.10, невозможно с момента утверждения Правил землепользования и застройки.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 15.10.2018, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2019, удовлетворил первоначальный иск, отказал в удовлетворении встречного иска. Суды сочли нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, существенным нарушением условий договора, наличие которого дает арендодателю право на досрочное расторжение сделки; и не нашли оснований для признания недействительным пункта 4.4.10 договора, поскольку на момент совершения сделки ее условия не противоречили нормативно-правовым актам.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Кооператив обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление вследствие нарушения норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, суд не исследовал факты невозможности исполнения договора по обстоятельствам, независящим от воли арендатора. Строительство стало невозможным с момента утверждения Правил землепользования и застройки Ельниковского сельского поселения Ельниковского муниципального района Республики Мордовия 25.05.2012. Спорный земельный участок не был включен в границы территориальной зоны общественно-делового назначения, в результате чего отсутствует градостроительный регламент и, как следствие, строительство невозможно по причинам, не зависящим от воли арендатора. Заявитель ссылается на представление в дело документов, подтверждающих совершение действий, направленных на освоение земельного участка для целей строительства крытого рынка.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель Администрации в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании не согласился с доводами заявителя и просил оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, стороны спора заключили договор аренды земельного участка от 08.02.2011 N 8, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 4445 квадратных метров, сроком на 49 лет, с кадастровым номером 13:07:0104002:1238, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (строительство рынка) (акт приема-передачи земельного участка от 08.02.2011).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.07.2018 N КУВУИ-001/2018-4949806 земельный участок с кадастровым номером 13:07:0104002:1238 имеет площадь 4445 квадратных метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка (ориентир дом 8, участок находится примерно в 80 метрах по направлению на запад от ориентира), почтовый адрес: Республика Мордовия, Ельниковский район, село Ельники, улица Садовая. Вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (строительство рынка). Сведения о правообладателе земельного участка не указаны. Установлено ограничение в пользовании в виде права аренды Кооператива на основании договора аренды от 08.02.2011 N 8, зарегистрированного 05.08.2011, срок действия с 08.02.2011 по 08.02.2060.

В соответствии с пунктом 4.4.10 договора арендатор обязан осуществить строительство рынка в течение трех лет с момента регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия. В случае не исполнения арендатором данного условия, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

В акте обследования от 29.08.2016 отражено, что хозяйственная деятельность на земельном участке не ведется, строительные работы не начаты; наличия строительной техники, складирования строительных материалов, разрытия земли на участке не выявлено.

Ответчику 01.09.2016 было направлено письмо с требованиями в разумный срок (до 30.10.2016) устранить нарушения договора, осуществить строительство рынка на арендуемом земельном участке, а 11.11.2016 - вручено уведомление о расторжении договора аренды с приложенным к нему проектом соглашения о расторжении договора аренды от 08.02.2011 N 8.

Кооператив 10.04.2017 обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство крытого рынка.

Администрация письмом от 10.07.2017 N 902 отказала в выдаче указанного разрешения ввиду несоответствия вида разрешенного использования земельного участка представленной проектной документации.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 21.02.2018 по делу N А39-6039/2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018, отказано в удовлетворении требований Кооператива о признании незаконным решения Администрации об отказе в выдаче разрешения на строительство, выраженного в письме от 10.07.2017 N 902. Отказ в удовлетворении заявленных требований был мотивирован тем, что разрешение на строительство крытого рынка не может быть выдано ввиду отсутствия градостроительного регламента арендованного участка.

Указанные обстоятельства спора стороны не оспорили.

Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик не освоил до настоящего времени предоставленный ему земельный участок, чем допустил существенное нарушение условий договора аренды.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Правилами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Применив указанные нормы права и разъяснения высшей судебной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды нашли нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, существенным нарушением условий договора, наличие которого дает арендодателю право на досрочное расторжение сделки.

Указание Кооператива на объективную невозможность исполнения условий пункта 4.4.10 договора с момента утверждения Правил землепользования и застройки, правомерно отклонено судами. Проанализировав действия контрагентов за время, прошедшее с момента подписания договора до вступления в силу указанных правил, суды пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик имел реальную возможность приступить к освоению предоставленного ему земельного участка, и, как следствие, закончить строительство объекта в согласованный трехлетний срок.

Причин для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.10.2018 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2019 по делу N А39-4426/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу сельскохозяйственного потребительского обслуживающего сбытового кооператива "Ельниковский торговый ряд" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев Д.В. Чернышов