Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2019 г. N 01АП-10358/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 июня 2019 г. N Ф01-1978/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владимир

29 января 2019 г.

Дело N А39-4426/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Александровой О.Ю., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Платовой А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу сельскохозяйственного потребительского обслуживающего сбытового кооператива "Ельниковский торговый ряд" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.10.2018 по делу N А39-4426/2017, принятое судьей Пономарёвой Н.Н., по иску администрации Ельниковского муниципального района Республики Мордовия к сельскохозяйственному потребительскому обслуживающему сбытовому кооперативу "Ельниковский торговый ряд" о расторжении договора аренды от 08.02.2011 N 8, встречному иску сельскохозяйственного потребительского обслуживающего сбытового кооператива "Ельниковский торговый ряд" к администрации Ельниковского муниципального района Республики Мордовия о признании пункта 4.4.10 договора аренды от 08.02.2011 N 8 недействительным, при участии в судебном заседании: от заявителя - сельскохозяйственного потребительского обслуживающего сбытового кооператива "Ельниковский торговый ряд" - Костиной Т.В. (по доверенности от 04.05.2018 сроком на 3 года); от администрации Ельниковского муниципального района Республики Мордовия - Левиной М.Е. (по доверенности от 17.08.2018 сроком на 1 год).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Администрация Ельниковского муниципального района Республики Мордовия (далее - Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к сельскохозяйственному потребительскому обслуживающему сбытовому кооперативу "Ельниковский торговый ряд" (далее - Кооператив) о расторжении договора аренды земельного участка от 08.02.2011 N 8, заключенного между сторонами спора, в связи с существенным нарушением арендатором условий договора по строительству рынка в трехлетний срок.

Определением от 31.08.2018 принято к производству встречное исковое заявление Кооператива к Администрации о признании пункта 4.4.10 договора аренды от 08.02.2011 N 8 недействительным.

Решением от 15.10.2018 Арбитражный суд Республики Мордовия первоначальный иск удовлетворил, в удовлетворении встречного иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, Кооператив обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой с дополнением к ней, в которых просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Администрации.

Обжалуя судебный акт, заявитель полагает, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права без учета обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора. Указал на непринятие судом во внимание обстоятельств, препятствовавших арендатору приступить к строительству объекта на предоставленном ему земельном участке. Отметил, что строительство стало невозможным с момента утверждения Правил землепользования и застройки Ельниковского сельского поселения Ельниковского муниципального района Республики Мордовия 25.05.2012. Пояснил, что спорный земельный участок не был включен в границы территориальной зоны общественно-делового назначения, в результате чего отсутствует градостроительный регламент и, как следствие, строительство невозможно по причинам, не зависящим от воли арендатора. Ссылается на представление в дело документов, подтверждающих совершение действий, направленных на освоение земельного участка для целей строительства крытого рынка. Кроме того, заявитель полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Также заявитель считает необоснованным отказ в удовлетворении встречного иска. Сообщил, что реализация договора в части осуществления строительства была неисполнима с самого момента заключения договора.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал на несостоятельность доводов заявителя, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании от 17.01.2019, в котором в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 24.01.2019, представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель Администрации возразил по доводам заявителя.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на них, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.02.2011 между сторонами спора заключен договор аренды земельного участка N 8, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 4445 кв.м, сроком на 49 лет, с кадастровым номером 13:07:0104002:1238, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (строительство рынка) (акт приема-передачи земельного участка от 08.02.2011).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.07.2018 N КУВУИ-001/2018-4949806 земельный участок с кадастровым номером 13:07:0104002:1238 имеет площадь 4445 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка (ориентир дом 8, участок находится примерно в 80 м по направлению на запад от ориентира), почтовый адрес: Республика Мордовия, Ельниковский район, с. Ельники, ул. Садовая. Вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (строительство рынка). Сведения о правообладателе земельного участка не указаны. Установлено ограничение в пользовании в виде права аренды Кооператива на основании договора аренды от 08.02.2011 N 8, зарегистрированного 05.08.2011, срок действия с 08.02.2011 по 08.02.2060.

В соответствии с пунктом 4.4.10 договора арендатор обязан осуществить строительство рынка в течение трех лет с момента регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия. В случае не исполнения арендатором данного условия, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

В акте обследования от 29.08.2016 отражено, что хозяйственная деятельность на земельном участке не ведется, строительные работы не начаты; наличия строительной техники, складирования строительных материалов, разрытия земли на участке не выявлено.

01.09.2016 в адрес ответчика было направлено письмо с требованиями в разумный срок (до 30.10.2016) устранить нарушения договора, осуществить строительство рынка на арендуемом земельном участке.

11.11.2016 ответчику вручено уведомление о расторжении договора аренды с приложенным к нему проектом соглашения о расторжении договора аренды от 08.02.2011 N 8.

10.04.2017 Кооператив обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство крытого рынка.

Письмом от 10.07.2017 N 902 Администрацией отказано в выдаче указанного разрешения ввиду несоответствия вида разрешенного использования земельного участка представленной проектной документации.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 21.02.2018 по делу N А39-6039/2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018, отказано в удовлетворении требований Кооператива о признании незаконным решения Администрации об отказе в выдаче разрешения на строительство, выраженного в письме от 10.07.2017 N 902. Отказ в удовлетворении заявленных требований был мотивирован тем, что разрешение на строительство крытого рынка не может быть выдано ввиду отсутствия градостроительного регламента арендованного участка.

Указанные обстоятельства спора сторонами не оспорены.

Ссылаясь на то, что ответчик не освоил до настоящего времени предоставленный ему земельный участок, чем допустил существенное нарушение условий договора аренды, истец обратился с иском в суд.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Случаи досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, согласно пункту 1 названной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арендатор не оспаривает факт нарушения срока строительства рынка на указанном земельном участке, однако, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному строительству, по не зависящим от его воли причинам.

Исследовав и оценив представленные Кооперативом документы, суд первой инстанции установил, что в предусмотренный договором срок для строительства - до 06.08.2014, арендатором выполнены работы по проведению инженерно-геологических изысканий. Доказательств, свидетельствующих о совершении ответчиком всех необходимых действий для строительства объекта, доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта, в деле не имеется. С момента заключения договора аренды земельного участка от 08.02.2011 Кооператив не приступил к строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

За выдачей разрешения на строительство ответчик впервые обратился 05.10.2016, т.е. по истечении срока на строительство, указанного в договоре аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 21.02.2018 по делу N А39-6039/2017, вступившим в законную силу, ответчику отказано в удовлетворении требования о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство, выраженного в письме от 10.07.2017 N 902.

Согласно имеющимся в деле актам осмотра на момент рассмотрения спора по существу строительство на земельном участке не начато, что Кооперативом, вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не опровергнуто. Указание суда о проведении совместного осмотра спорного земельного участка на предмет соблюдения условий договора аренды с последующим составлением двустороннего акта осмотра Кооперативом не выполнено. Доказательства, которые указывали бы на наличие в установленный договором для строительства срок объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, в дело Кооперативом не представлены.

При этом судом учтено, что с момента заключения сторонами договора аренды до вступления в силу Правил землепользования и застройки Ельниковского сельского поселения Ельниковского муниципального района Республики Мордовия истекло более 15 месяцев.

При таких обстоятельствах, учитывая, что нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка Кооперативом, является существенным нарушением условий договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности требования Администрации о расторжении договора аренды.

В рассматриваемом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении.

Ссылки заявителя жалобы на то, что в трехлетний срок не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, несостоятельны с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, из которых следует, что в предусмотренный договором срок для строительства арендатором выполнены лишь работы по проведению инженерно-геологических изысканий; к осуществлению действий по разработке и согласованию проектной документации, получению различных технических условий Кооператив приступил только после направления Администрацией предложения об устранении нарушений условий договора аренды и впоследствии предложения о расторжении договора; за выдачей разрешения на строительство арендатор впервые обратился 05.10.2016.

Кооператив заявил требование о признании недействительным пункта 4.4.10 договора аренды, указав, что исполнение условий названного пункта невозможно с момента утверждения Правил землепользования и застройки.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Суд первой инстанции, учитывая, что на момент совершения сделки ее условия, по мнению в том числе и Кооператива, не противоречили нормативно-правовым актам, обоснованно пришел к выводу о том, что пункт 4.4.10 договора не может быть признан недействительным по указанному истцом по встречному иску основанию.

Кроме того, оценив, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что Кооперативом не представлено доказательств, свидетельствующих о возможности заключения Администрацией спорного договора без условия о сроке строительства рынка на предоставляемом земельном участке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.

Доводы, приведенные заявителем апелляционной жалобы, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителя собственной правовой позиции по спорным вопросам не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Ссылки заявителя на апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2018 по делу N 15-АПГ18-2, которым признаны недействующими Правила землепользования и застройки Ельниковского сельского поселения Ельниковского муниципального района Республики Мордовия, утвержденные решением Совета депутатов Ельниковского сельского поселения Ельниковского муниципального района Республики Мордовия от 25.05.2012 N 37, в той мере, в которой не произведено градостроительное зонирование территории, на которой расположен спорный земельный участок, отклоняются как не влияющие на правильность принятого по существу заявленных требований судебного акта по вышеизложенным мотивам.

Указание заявителя на несоблюдение Администрацией досудебного порядка урегулирования спора опровергается материалами дела, которые свидетельствуют о направлении в адрес Кооператива до предъявления иска предложений об устранении нарушения договора и впоследствии о расторжении договора.

Иные аргументы, изложенные заявителем, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по доводам заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.10.2018 по делу N А39-4426/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу сельскохозяйственного потребительского обслуживающего сбытового кооператива "Ельниковский торговый ряд" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Устинова

Судьи

О.Ю. Александрова Д.Г. Малькова