Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 сентября 2021 г. N Ф01-5006/21 по делу N А31-14337/2020

г. Нижний Новгород

23 сентября 2021 г.

Дело N А31-14337/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области на решение Арбитражного суда Костромской области от 16.02.2021, принятое судьей Максименко Л.А., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.06.2021, принятое судьями Ившиной Г.Г., Волковой С.С., Кононовым П.И., по делу N А31-14337/2020

по заявлению Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 4401006568, ОГРН: 1034408610411)

о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка от 30.06.2020 N КУВД-001/2020-1836713/3,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, - Котов Илья Александрович, общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строй-Актив",

и установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее - Управление Администрации) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - Управление Росреестра) от 30.06.2020 N КУВД-001/2020-1836713/3 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040217:329. Управление Администрации просило также обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды данного земельного участка путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи о регистрации от 28.02.2017 N 44:27:040217:329-44/001/2017-2.

Заявленные требования основаны на статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), статье 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), статьях 29 и 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации). Требования мотивированы тем, что уведомление Управления Росреестра является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Котов Илья Александрович и общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строй-Актив" (далее - Общество).

Арбитражный суд Костромской области решением от 16.02.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 04.06.2021, удовлетворил заявленные требования в полном объеме. Суды пришли к выводу о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, земельный участок поступил в собственность указанных лиц, а у застройщика прекратилось право аренды.

Управление Росреестра не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, из статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 12.1 и 13 Закона о долевом участии в строительстве, а также статьи 53 Закона о регистрации, следует, что залог права аренды земельного участка является производным от договора долевого участия в строительстве. Поскольку договор долевого участия не прекратился, то право аренды оставалось в залоге, что является препятствием для государственной регистрации прекращения аренды. Кассатор отмечает, что к залогу прав требования по договору долевого участия в строительстве подлежит применению Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). В частности, он указывает, что особенности погашения регистрационной записи об ипотеке предусмотрено в статье 25 (части 1.1) этого закона, по которой погашение такой записи возможно только по заявлению застройщика. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Управление Администрации в отзыве на кассационную жалобу не согласилось с доводами заявителя, просило оставить обжалованные судебные акты без изменения, а кассационную жалобу Управления Росреестра - без удовлетворения. Кроме того, Управление Администрации просило рассмотреть кассационную жалобу без участия его представителя. Суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

Третьи лица отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго Арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, Управление Администрации (арендодатель) и Общество (арендатор) 16.02.2017 заключили договор аренды муниципального земельного участка N 2.0176.2, по которому арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 44:27:040217:329 для строительства многоквартирного жилого дома. Срок аренды - 2 года 8 месяцев с даты его подписания. Данный договор зарегистрирован (запись от 28.02.2017 N 44:27:040217:329-44/001/2017-1).

Кроме того, 27.09.2017 в ЕГРН внесена запись 44:27:040217:329-44/001/2017-4 о государственной регистрации ограничения (обременения) права аренды Общества на спорный земельный участок в виде ипотеки (залога недвижимости), где в качестве лиц, в чью пользу ограничиваются права, выступают участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

В соответствии с разрешением на строительство от 28.07.2017, выданным Администрацией, Общество осуществило строительство многоквартирного жилого дома. Указанный дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.08.2019. Участники долевого строительства зарегистрировали свое право впервые 20.08.2019.

В связи с изложенными обстоятельствами Управление Администрации 13.02.2020 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка.

Управление Росреестра 19.02.2020 вынесло уведомление о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, в связи с наличием актуальной записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и ипотеки; 30.06.2020 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прекращения права аренды на спорный земельный участок по тем же основаниям.

Управление Администрации, посчитав указанное уведомление незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела и оценив доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспоренного ненормативного правового акта и устанавливает его соответствие закону или иному правовому акту, наличие полномочий у соответствующего органа, а также нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия соответствующим органом оспариваемого нормативного правового акта, возлагается на этот орган (часть 1 статьи 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 14 (части 1, пункта 8 части 2) Закона о регистрации, государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим законом порядке. Основанием для осуществления государственной регистрации прав является, в том числе, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

На основании статьи 51 (части 1) Закона о регистрации, государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В статьях 18 и 21 Закона о регистрации определены требования к заявлению о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов. При этом в силу статьи 18 (части 5) этого закона, по общему правилу не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав. В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого закона (статьи 26 и 27 Закона о регистрации).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно статьям 407 (пунктам 1 и 2) и 425 (пункту 3) Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору. Кроме того, в силу статьи 46 (части 1) Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Далее, в статье 36 (части 1) Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Согласно статье 42 (части 1) Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в пункте 26 разъяснил следующее. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Согласно статье 352 (подпункту 1 пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Законом о долевом участии в строительстве.

В данном законе определено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13). Залогом в порядке должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13).

При этом в пункте 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом участии в строительстве, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 названного закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что установленное статьей 13 Закона о долевом участии в строительстве правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. Данная позиция изложена в определении от 14.01.2014 N 2-О.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводам о том, что отказ Управления Росреестра является незаконным и заявленное требование подлежит удовлетворению.

Суды установили, что строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке окончено, произведена передача участникам долевого строительства жилых помещений и произведена регистрация права собственности жилых помещений за участниками долевого строительства. Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, предоставленном Обществу для строительства данного дома, участок перешел в общую собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме.

Соответственно, с момента возникновения у собственников помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка прекращает свое действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации. На этом основании суды заключили, что залог права аренды прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Договор аренды земельного участка прекратил свое действие в силу закона с регистрации права собственности на квартиру N 5 в доме N 69б по улице Симановского города Костромы, то есть с 20.08.2019.

Иных оснований для отказа в государственной регистрации Управление Росреестра в ходе рассмотрения заявления Управления Администрации не установило.

Довод заявителя о неприменении судами пункта 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке правомерно отклонен судами двух инстанций. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.12.2020 N 308-ЭС20-17579 и пункте 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденным его Президиумом 07.04.2021.

Как верно отметили суды двух инстанций, возражения относительно невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, являются ошибочными. Факт регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, не препятствует действию правовых норм, регламентирующих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора. Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки. По сути, доводы регистрирующего органа основаны на неправильном толковании пункта 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке. В рассматриваемом случае сам факт возникновения залога в силу положений Закона о долевом строительстве, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога.

Установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, суд принимает решение о признании правового акта недействительным (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суды правомерно удовлетворили требования Управления Администрации.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Росреестра освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 16.02.2021, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.06.2021 по делу N А31-14337/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов