|
08 февраля 2022 г.
|
Дело N А43-10264/2021
|
Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2022 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 февраля 2022 года.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,
в отсутствие представителей участвующих в деле лиц
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью "Научно-технический центр "Тата"
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 19.07.2021,
принятое судьей Андрюхиной Ю.Ю., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2021,
принятое судьями Мальковой Д.Г., Ковбасюком А.Н., Устиновой Н.В.,
по делу N А43-10264/2021
по иску муниципального бюджетного учреждения дополнительного образования "Центр внешкольной работы" города Саров (ИНН: 5254014060, ОГРН: 1025202207403)
к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-технический центр "Тата"
(ИНН: 5254022656, ОГРН: 1025202207645)
о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, расторжении данного договора и о возвращении помещений арендодателю,
и по встречному иску
общества с ограниченной ответственностью "Научно-технический центр "Тата"
к муниципальному бюджетному учреждению дополнительного образования "Центр внешкольной работы" города Саров
о признании договора аренды нежилого помещения недействительной сделкой, применении последствий его недействительности и об обязании заключить договор аренды,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, -
комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова,
и установил:
муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования "Центр внешкольной работы" города Саров (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-технический центр "Тата" (далее - Общество):
- о взыскании 148 520 рублей 95 копеек задолженности по договору аренды нежилого помещения от 06.05.2019 N 7,
- о расторжении названного договора и
- о выселении из нежилых помещений N 12 - 19 и части помещения N 20, расположенных в подвальном этаже административного здания по адресу: Нижегородская область, город Саров, улица Московская, дом 29.
Исковые требования основаны на статьях 12, 301, 309, 310, 395, 450, 452, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что арендатор неоднократно нарушал обязательства по договору аренды.
Общество обратилось в суд первой инстанции со встречным иском к Учреждению о признании договора аренды нежилого помещения от 06.05.2019 N 7 недействительной сделкой, применении последствий ее недействительности, а также об обязании заключить новый договор аренды нежилых помещений. Встречные исковые требования основаны на статьях 168, 173.1, 179, 606 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До принятия решение по существу спора Общество отказалось от встречного иска.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова (далее - Комитет).
Арбитражный суд Нижегородской области решением 19.07.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2021, удовлетворил исковые требования Учреждения и прекратил производство по встречному иску.
Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить.
По мнению заявителя, договор аренды является мнимой сделкой, поскольку, как он полагает, Учреждение не было намерено исполнять его условия: препятствовало регистрации договора, установке приборов учета, а затем направило уведомление о выселении из нежилых помещений. Кассатор указывает, что истец не представил доказательств согласия собственника помещений на сдачу их в аренду; сделка является ничтожной. Ответчик отмечает, что его представитель, в нарушение договора оказания юридических услуг, не согласовал отказ от встречного иска. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.
Учреждение в отзыве не согласилось с доводами заявителя, просило оставить обжалованные судебные акты без изменения, а кассационную жалобу Общества - без удовлетворения.
Комитет отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представил.
Учреждение просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя.
Рассмотрев ходатайство истца, суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.
Участвующие в деле в лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.
Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, Учреждение (арендодатель) и Общество (арендатор) 06.05.2019 заключили договор аренды нежилого помещения N 7 (с учетом дополнительного соглашения).
Согласно договору, арендатору переданы в пользование на правах аренды нежилые помещения N 12 -19 и часть помещения N 20, общей площадью 177,1 квадратного метра, расположенные в подвальном этаже административного помещения по адресу: Нижегородская область, город Саров, улица Московская, дом 20.Договор аренды заключен стонами сроком с 01.05.2019 по 30.04.2024. При подписании договора помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.
Арендатор принял обязательства своевременно и в установленных размерах вносить арендные и прочие платежи, предусмотренные договором (пункт 4.3).
Так, арендатор вносит арендную плату за пользование арендованными помещениями в размере 20 713 рублей 62 копеек в месяц (пункт 5.1), дополнительным соглашением арендная плата определена в размере 26 874 рублей 89 копеек (приложение 1).
Также арендатор возмещает фактически понесенные затраты арендодателя за энергетические и коммунальные услуги, за аварийное и техническое обслуживание здания, за пожарную сигнализацию, за охрану здания.
Перечисление арендной платы производится арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом арендатор в платежном документе указывает номер и дату договора, месяц и год, за которые производится плата. Платежи производятся в течение пяти дней с момента получения соответствующего счета (пункты 5.3 - 5.5).
Договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, в том числе, в случае задержки поступлений (или невнесения в полном размере) арендной платы и коммунальных платежей в течение 2 месяцев, или при суммарной недоплате по указанным платежам в размере 2-месячной арендной платы и коммунальных платежей в течение шести месяцев (пункт 10.3.1).
Учреждение в претензии от 01.12.2020 N 59-01-17/489 потребовало погасить образовавшуюся задолженность. Данное требование не было исполнено.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Учреждения в арбитражный суд с настоящим иском.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.
В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании статей 606 и 614 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно статье 450 (пункту 2) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сформулирована следующая правовая позиция. В случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2017 N 307-ЭС17-7469).
Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что исковое требование Учреждения подлежит удовлетворению.
Суды правомерно исходили из того, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы и оплате коммунальных платежей в период с 01.05.2019 по 25.05.2021 подтвержден материалами дела и ответчиком по существу не оспаривался; расчет задолженности в размере 148 520 рублей 95 копеек, представленный истцом, проверен судами и признан верным.
Также суды установили, что истец неоднократно обращался к ответчику с требованием о погашении образовавшейся по договору аренды задолженности, указывая на возможность расторжения договора в случае неисполнения названной обязанности.
Наличие просрочки в оплате арендных платежей подтверждено материалами дела и ответчиком не опровергнуто. Поскольку договорные отношения между сторонами в результате расторжения договора прекращаются, а доказательств добровольного возврата нежилых помещений ответчиком не представлено, суды обоснованно удовлетворили требование об обязании ответчика освободить арендованные нежилые помещения.
Аргументы ответчика относительно недействительности сделки - спорного договора аренды как мнимой сделки, а также как совершенной без согласия собственника имущества - администрации города Саров, судами проверены и мотивированно отклонены. Суды верно исходили из того, что договор аренды исполнялся сторонами (имущество использовалось
