Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 мая 2023 г. N Ф01-1487/23 по делу N А43-18439/2022

Нижний Новгород

24 мая 2023 г.

Дело N А43-18439/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2023 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Чиха А.Н.,

при участии представителя

общества с ограниченной ответственностью "Скала":

Панина Н.П. (доверенность от 16.06.2021 N 47),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

общества с ограниченной ответственностью "Скала"

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.09.2022,

принятое судьей Окороковым Д.Д., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2022,

принятое судьями Наумовой Е.Н., Захаровой Т.А., Ковбасюком А.Н.,

по делу N А43-18439/2022

по иску министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН: 5260417980, ОГРН: 1155260014623)

к обществу с ограниченной ответственностью "Скала"

(ИНН: 5258056159, ОГРН: 1055233056614)

о взыскании задолженности и пеней по договору аренды

и установил:

министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Скала" (далее - Общество) о взыскании:

1) 861 821 рубля 10 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 23.09.2010 N 18-2345 за период с 16.10.2019 по 21.06.2021, и

2) 109 982 рублей 25 копеек пеней с 21.10.2019 по 21.03.2022.

Исковые требования основаны на статьях 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по внесению арендной платы.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 02.09.2022, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2022, частично удовлетворил исковые требования, взыскав с Общества в пользу Министерства 861 821 рубль 10 копеек задолженности и отказав во взыскании пеней.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и отказать в удовлетворении иска. По мнению заявителя, суды неправильно применили статьи 408, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и не учли, что требование о внесении дополнительной арендной платы поступило уже после окончания срока аренды и выкупа земельного участка в собственность Общества; оснований для изменения условий договора не имеется. Ответчик полагает неправомерным применение пунктов 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, т.к. данный спор возник на основании мнения Министерства о подлежащем применению коэффициенте вида разрешенного использования. Кроме того, ответчик указывает, что суды не учли отказ Министерства в предоставлении спорного земельного участка в собственность, признанный арбитражным судом незаконным. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

Министерство отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представило, представителя в судебное заседание окружного суда не направило, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, а также установлено в деле N А43-3679/2020, Общество является собственником объектов недвижимости: здания магазина с кадастровым номером 52:18:0060215:58 и земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:20 (площадью 898 квадратных метров), расположенных по адресу: город Нижний Новгород, улица Германа Лопатина, дом 1.

Распоряжением Правительства Нижегородской области от 22.04.2010 N 753-р в аренду Обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060215:43 площадью 1539 квадратных метров, являющийся смежным с принадлежащим заявителю на праве собственности участком (52:18:0060215:20), для проектирования, реконструкции и ввода в эксплуатацию реконструируемого магазина со строительством пристроев многофункционального назначения. Департамент градостроительного развития территории Нижегородской области приказом от 04.05.2010 N 03-59ГП утвердил градостроительный план земельного участка, выполненный в отношении двух земельных участков, находящихся по названному адресу.

Общество и Министерство 23.09.2010 заключили договор аренды N 18-2345с со сроком аренды до 12.04.2012. На основании дополнительного соглашения от 13.08.2012 срок аренды по данному договору продлен до 12.04.2014.

В процессе осуществления кадастровых работ по уточнению местоположения здания магазина с кадастровым номером 52:18:0060215:58, принадлежащего Обществу, установлено, что оно расположено на двух земельных участках - 52:18:0060215:20 и 52:18:0060215:43. Это обстоятельство подтверждается заключением кадастрового инженера общества с ограниченной ответственностью "Дзержинской оценочной палаты" от 16.10.2019 N 5/19.

Общество 31.10.2019 обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:43 в собственность.

Министерство в письме от 11.11.2019 N Исх-326-333979/19 возвратило Обществу заявление с приложенными документами, и сообщило об отказе в предоставлении в собственность испрошенного земельного участка в связи с несоответствием цели использования спорного участка, заявленной Обществом, виду разрешенного использования, установленному для данного земельного участка; недопустимостью предоставления земельного участка на основании пункта 8 части 6 статьи 7.1 Закона Нижегородской области от 13.12.2005 N 192-3 "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области" в связи с расположением принадлежащего Обществом здания, для эксплуатации которого испрашивается спорный земельный участок, за пределами границ спорного земельного участка. Общество оспорило данный отказ (дело N А43-3679/2020).

В рамках дела N А43-3679/2020 Арбитражный суд Нижегородской области решением от 24.07.2020, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2020 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.01.2021, удовлетворил заявленные требования. Суды признали решение Министерства незаконным, обязав его в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу подготовить проект договора купли-продажи спорного участка по цене в размере 40 процентов его кадастровой стоимости и направить договор Обществу с предложением о его заключении.

Суды установили, что установленный в ЕГРН вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:43 соответствует определенному классификатором видов разрешенного использования земельных участков виду разрешенного использования земельных участков "Магазины". Данный вид по коду 4.4 предусматривает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 квадратных метров. В заявлении от 31.10.2019 Общество просило предоставить спорный участок именно для эксплуатации существующего здания магазина, а не для целей строительства (реконструкции) объекта недвижимости.

Суды трех инстанций учли, что находящийся в собственности Общества объект недвижимости расположен на двух земельных участках: на принадлежащем Обществу на праве собственности (кадастровый номер 52:18:0060215:20) и на смежном с этим участком - спорном земельном участке. Факт расположения здания в границах двух земельных участков не может служить основанием для отказа в реализации предусмотренного законом исключительного права на приобретение в собственность спорного участка под объектом, находящимся в собственности заявителя. Учтен и действующий проект межевания территории, которым предусмотрено объединение спорного участка с земельным участком Общества для эксплуатации магазина, конфигурация спорного участка, который окружает магазин, что делает невозможным использование участка в иных целях, кроме эксплуатации магазина.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на арендуемом земельном участке расположен магазин с кадастровым номером 52:18:0060215:58, право собственности на него зарегистрировано за Обществом с 28.10.2005.

Во исполнение решения суда по делу N А43-3679/2020 стороны 09.06.2021 заключили договор купли-продажи спорного участка; право собственности Общества на земельный участок 52:18:0060215:43 зарегистрировано 22.06.2021.

После окончания договора аренды и заключения договора купли-продажи земельного участка в собственность Министерство с учетом фактического использования земельного участка в период его аренды с 16.10.2019 по 21.06.2021 по иному назначению - для эксплуатации существующего магазина, а не реконструкции, в претензии от 25.03.2022 N Исх-325-134371/22 потребовало внести арендную плату с применением при ее расчете иного коэффициента вида разрешенного использования. По расчету Министерства, годовая арендная плата составляет 672 733 рубля 80 копеек в 2019 году, 699 012 рублей 48 копеек в 2020 году и 416 653 рубля 80 копеек в 2021 году. Данное требование не было исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Волго-Вятского округа принял настоящее постановление с учетом следующего.

Согласно статьям 606 и 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 39.7 (пункте 1, подпункте 2 пункта 3) Земельного кодекса Российской Федерации определено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил следующее.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (пункт 16). Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Дополнительного изменения договора не требуется (пункт 19).

Отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом позволяет оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы. Такая правовая позиция определена в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденного его Президиумом 25.12.2019.

В статьях 329 (пункте 1) и 330 (пункте 1) Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Методика) утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данным постановлением установлен, в частности, принцип экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается с учетом категории земель и его разрешенного использования.

Удовлетворяя исковые требования Министерства, суд первой инстанции исходил из того, что расположенное на спорном земельном участке здание не реконструировалось ответчиком, что не оспаривается последним, при этом использовалось в спорный период. В этой связи, при расчете и внесении арендной платы должен был применяться коэффициент вида разрешенного использования по виду использования "магазины", а не "строительство".

Ссылку Общества на незаконность решения Министерства от 11.11.2019 об отказе в выкупе спорного земельного участка, подтвержденную решением Арбитражного суда Нижегородской области от 24.07.2020 по делу N А43-3679/2020, суд первой инстанции отклонил, поскольку не усмотрел в действиях истца признаков злоупотребления правом, намерения причинить Обществу вред.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, дополнительно указал, что незаконность данного решения Министерства не может служить основанием для освобождения Общества от внесения платы за землепользование в установленном размере. Апелляционный суд отметил, что защита нарушенных прав арендатора в таком случае осуществляется с использованием иных способов защиты, в частности, путем взыскания убытков (статья 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации), притом, что Общество встречный иск к Министерству в настоящем деле не предъявило и не заявило о зачете встречных требований.

Между тем, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

В статьях 15, 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации раскрыты основания и условия возмещения такого вреда.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб). В силу статьи 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.

Основанием указанной ответственности является гражданское правонарушение, а условиями - определенные законом обстоятельства, установление которых в каждом конкретном случае обеспечивает применение мер ответственности и восстановление нарушенного права. Для наступления данной гражданско-правовой ответственности необходимо наличие совокупности условий: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер причиненных убытков. Такое толкование дано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2017 по делу N 305-ЭС16-20734.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного его Президиумом 27.11.2019, лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе. Иной подход позволял бы органу совершать действия в виде неправомерного отказа в выкупе при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом, несмотря на признание впоследствии отказа комитета незаконным.

Названный правовой подход высказан в отношении решений об отказе в выкупе недвижимого имущества в порядке приватизации. Однако, он в равной мере является справедливым и для случаев признания незаконными решений уполномоченного органа об отказе в приобретении земельных участков в собственность в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации. Данный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой по данному вопросу (определения Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2022 N 310-ЭС21-29576, от 19.05.2022 N 308-ЭС22-6594, от 17.10.2022 N 303-ЭС22-18423).

Кроме того, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 145 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами" указано следующее. При рассмотрении дела о возмещении вреда, причиненного вследствие издания решения государственного или муниципального органа (должностного лица), незаконность указанного решения, установленная судом в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежит переоценке в силу обязательности судебного акта.

При этом, вопреки выводам суда апелляционной инстанции, возможность предъявить требование о взыскании убытков в виде внесенной арендной платы за период после незаконного отказа уполномоченного органа в приобретении земельного участка в собственность, не может возникнуть ранее уплаты данных сумм (либо взыскания в судебном порядке). Основанием данного требования является, в том числе, факт наличия вреда истцу (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.04.2016 N 701-О).

Убытки в виде вынужденно внесенной арендной платы причиняются публичным органом в результате нарушения закона, наличием неправомерных препятствий в реализации предоставленного арендатору права, затягиванием сроков его реализации, в силу чего последний вынужден нести расходы за пользование этим имуществом, которые не подлежали бы уплате в случае соблюдения публичным органом требований закона.

Правонарушение не может порождать правомерных последствий для причинителя вреда. В настоящем случае суды, не отрицая установленной судебным актом незаконности решения Министерства об отказе в приобретении земельного участка в собственность, указали на возможность последующего взыскания убытков, тем самым фактически способствовали возникновению деликта.

В спорной ситуации необходимо учитывать и то, что ненадлежащее исполнение Министерством своих обязанностей влияет на размер платежей: вносило бы Общество арендную плату или являлось плательщиком земельного налога. Поскольку до государственной регистрации договора аренды арендатор в такой ситуации плательщиком этого налога не является, то его возражения относительно доначисления арендной платы не учитываются в части арендной платы, которая не превышает земельный налог. Таким образом, убытки ответчика может составлять только сумма, превышающая размер земельного налога (если внесенная им арендная плата меньше этого налога).

Своевременный переход права собственности в установленный срок сократил бы расходы ответчика по внесению арендной платы до размера земельного налога. Данный правовой подход поддержан в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 N 308-ЭС21-23454.

Таким образом, возражения ответчика со ссылкой на вынужденное, в силу незаконных действий истца, продолжения арендных правоотношений, не могут не учитываться судом при взыскании долга, поскольку взыскание арендной платы может привести к возникновению новых, дополнительных убытков.

Суды первой и апелляционной инстанций в настоящем деле возражения ответчика не учли, указав лишь на возможность последующего возврата данных денежных средств в судебном порядке посредством подачи отдельного иска. Также суды не учли, что в сложившейся ситуации ответчик производил оплату арендных платежей по цене, которую отражал истец в своих уведомлениях.

В силу статьи 288 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены решения, постановления являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права.

В соответствии со статьей 287 (пунктом 3 части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд.

С учетом изложенного, решение от 02.09.2022 и постановление от 13.12.2022 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении судам следует рассмотреть возражения ответчика со ссылкой на решение от 24.07.2020 по делу N А43-3679/2020, приняв во внимание, что законность решения Министерства об отказе в предоставлении участка в собственность повторной проверке не подлежит. Необходимо определить, имеются ли основания для взыскания задолженности и пеней при указанных обстоятельствах, учитывая: период с 16.10.2019 (даты подачи заявления ответчиком о предоставлении спорного земельного участка в собственность) до принятия Министерством незаконного решения об отказе в предоставлении участка; дату, в которую договор купли-продажи фактически должен был быть заключен; размер земельного налога в исковой период и его соотношение с размером арендной платы.

В силу части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частью 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Скала" удовлетворить.

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2022 по делу N А43-18439/2022 отменить.

Направить дело N А43-18439/2022 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

Е.Г. Кислицын А.Н. Чих