Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 июля 2023 г. N Ф01-3957/23 по делу N А28-13054/2022

Нижний Новгород

14 июля 2023 г.

Дело N А28-13054/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2023 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,

при участии представителя

департамента муниципальной собственности администрации города Киров:

Беспятых Е.А. (доверенность от 29.12.2022 N 8263-01-07ДМС),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица -

департамента муниципальной собственности администрации города Киров

на решение Арбитражного суда Кировской области от 08.02.2023,

принятое судьей Шмыриным С.Ю., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023,

принятое судьями Минаевой Е.В., Волковой С.С., Ившиной Г.Г.,

по делу N А28-13054/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Подрядчик"

(ИНН: 4345103170, ОГРН: 1054316575466)

о признании незаконным решения департамента муниципальной собственности администрации города Киров, изложенного в письме от 20.09.2022 N 5731-01-08ДМС, об отказе в продлении договора аренды земельного участка,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Подрядчик" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с заявлением о признании незаконным решения департамента муниципальной собственности администрации города Киров (далее - Департамент), изложенного в письме от 20.09.2022 N 5731-01-08ДМС, об отказе в продлении действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000110:66. Общество просило суд возложить на Департамент обязанность заключить с Обществом договор аренды названного земельного участка на новый срок.

Заявленные требования основаны на статьях 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39.6, 39.16, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что решение Департамента, по мнению Общества, является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности.

Арбитражный суд Кировской области решением от 08.02.2023, оставленным в силе постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023, удовлетворил заявленные требования, признав решение Департамента незаконным и обязав его заключить с Обществом соответствующий договор аренды. Суды исходили из толкования норм гражданского и земельного законодательства, данных Верховным Судом Российской Федерации применительно к аналогичной ситуации.

Департамент не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и отказать в удовлетворении требований Общества. По мнению заявителя, суды неверно истолковали статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которые предусматривают однократность предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства. Кассатор полагает, что суды не учли, что объект незавершенного строительства снят с кадастрового учета и в настоящий момент на спорном участке не зарегистрировано какого-либо объекта в стадии строительства. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

Общество отзыв на кассационную жалобу не представило, просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя. Суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Киров (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал" (арендатор) 19.12.2012 заключили договор N 64294 аренды земельного участка. Согласно данному договору арендатору передан земельный участок 43:40:000110:66 площадью 18 167 квадратных метров, с разрешенным использованием под размещение гаражей боксового типа для хранения индивидуального легкового автотранспорта. Данный участок предоставляется для строительства гаражей. Срок договора - с 06.08.2012 по 05.08.2016.

Общество и общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал" 12.09.2016 заключили соглашение об отступном, в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал" передало Обществу в качестве отступного объект незавершенного строительства с кадастровым номером 43:40:000110:376. Также эти же лица 17.10.2016 подписали договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 19.12.2012 N 64294.

Департамент (арендодатель), а также Общество (арендатор) 22.08.2019 заключили договор аренды N 71851 земельного участка, согласно условиям которого арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 43:40:000110:66 для завершения строительства (гаражи боксового типа для хранения индивидуального легкового автотранспорта), срок договора с 22.07.2019 по 21.07.2022.

Обществу 19.10.2020 выдано разрешение на строительство здания гаражей боксового типа для хранения индивидуального легкового автотранспорта (III очередь строительства) на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000110:66.

Общество 08.09.2022 направило в Департамент заявление о продлении договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В данном заявлении Общество предложило заключить соглашение к договору аренды земельного участка от 22.08.2019 N 71851 об увеличении срока аренды на три года.

Департамент в письме от 20.09.2022 N 5731-01-08ДМС сообщил, что в связи с истечением срока действия договора аренды, запись об аренде земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) погашена. Правовые основания для продления срока действия договора аренды отсутствуют.

Посчитав данное решение незаконным и нарушающим права и законные интересы в сфере экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и заслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно статье 200 (частям 4 и 5) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого решения и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у соответствующего органа, а также нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган.

В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2). Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу статьи 3 (пункта 21) Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1). Правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Положение нормы распространяется на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Вводного закона.

В силу статей 39.11 (подпункта 8 пункта 8) и 39.16 (пункта 4) Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховым Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом 26.04.2023.

Суды двух инстанций, установив, что заинтересованное лицо не воспользовалось правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как это предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Доводы Департамента о неверном толковании материального права противоречат правовым позициям Верховного Суда Российской Федерации.

Аргумент заявителя об отсутствии на спорном земельном участке принадлежащих Обществу объектов незавершенного строительства, рассмотрен судом первой инстанции и мотивированно отклонен. В выписке из ЕГРН на земельный участок 43:40:000110:66 от 28.07.2022 указано, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 43:40:000110:66 расположен, в том числе объект с кадастровым номером N 43:40:000110:376 (то есть объект незавершенного строительства).

На основании статьи 201 (части 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, принимает решение о признании его незаконным.

По приведенным мотивам суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от ее уплаты.

В связи с окончанием кассационного производства определение от 06.06.2023 суда округа о приостановлении исполнения судебных актов по настоящему делу следует считать утратившим силу на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 283 (частью 4), 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 08.02.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023 по делу N А28-13054/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Киров - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Кировской области от 08.02.2023 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023 по настоящему делу, введенное определением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.06.2023.

Возобновить исполнение судебных актов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев М.Н. Каманова