Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2023 г. N 02АП-2043/23 по делу N А28-13054/2022

г. Киров

12 мая 2023 г.

Дело N А28-13054/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судей Волковой С.С., Ившиной Г.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кондаковой О.С.

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя - Созиновой В. А., действующей на основании доверенности от 21.10.2022 (до перерыва), представителя ответчика - Беспятых Е.А., действующей на основании доверенности от 29.12.2022 N 8263-01-07ДМС,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 08.02.2023 по делу N А28-13054/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Подрядчик" (ИНН 4345103170, ОГРН 1054316575466)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693, ОГРН 1034316546978)

о признании незаконным решения, о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Подрядчик" (далее - заявитель, Общество, ООО "Подрядчик") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с заявлением к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - ответчик, Департамент) о признании незаконным решения Департамента от 20.09.2022 N 5731-01-08ДМС о продлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000110:66; о возложении на Департамент обязанности заключить с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000110:66 на новый срок.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 08.02.2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований.

По мнению заявителя жалобы, с учетом положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды от 22.08.2019 продлению или возобновлению не подлежит. Департамент указывает, что право однократного заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства уже реализовано Обществом. Также ответчик ссылается на то, что он не вмешивался в хозяйственную деятельность арендатора в период действия договора аренды; сведения об объектах незавершенного строительства на земельном участке в ЕГРН отсутствуют.

ООО "Подрядчик" в отзыве на апелляционную жалобу выразило несогласие с доводами Департамента и просило оставить решение суда без изменения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 16.03.2023 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 17.03.2023 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв с 04.05.2023 до 12 часов 45 минут 11.05.2023.

В судебном заседании 04.05.2023 представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее. После перерыва истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя истца.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.12.2012 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г.Кирова и общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал" подписали договор N 64294 аренды земельного участка (далее - договор аренды от 19.12.2012), согласно которому в аренду ООО "Стройуниверсал" передан земельный участок с кадастровым номером 43:40:000110:66, местоположение: г.Киров, ул.Луганская, д.65а, площадь: 18 167 кв.м, разрешенное использование: размещение гаражей боксового типа для хранения индивидуального легкового автотранспорта. Данный участок предоставляется для строительства гаражей боксового типа для хранения индивидуального легкового автотранспорта. Срок действия договора с 06.08.2012 по 05.08.2016.

12.09.2016 ООО "Подрядчик" и ООО "Стройуниверсал" подписали соглашение об отступном, в соответствии с которым ООО "Стройуниверсал" передало ООО "Подрядчик" в качестве отступного объект незавершенного строительства с кадастровым номером 43:40:000110:376.

17.10.2016 ООО "Подрядчик" и ООО "Стройуниверсал" подписали договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 19.12.2012.

22.08.2019 Департамент и Общество подписали договор N 71851 аренды земельного участка (далее - договор аренды от 22.08.2019), согласно которому ООО "Подрядчик" в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 43:40:000110:66, местоположение: г.Киров, р-н Октябрьский, ул. Луганская, д.65а, площадь: 18 167 кв.м, разрешенное использование: размещение гаражей боксового типа для хранения индивидуальною легкового транспорта. Данный участок предоставляется для завершения строительства (гаражи боксового типа для хранения индивидуального легкового автотранспорта). Срок действия договора с 22.07.2019 по 21.07.2022.

22.08.2019 Департамент и Общество подписали акт приема-передачи названного земельного участка.

19.10.2020 ООО "Подрядчик" выдано разрешение на строительство здания гаражей боксового типа для хранения индивидуального легкового автотранспорта (III очередь строительства) на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000110:66.

08.09.2022 Общество направило в Департамент заявление о продлении договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58-ФЗ). В данном заявлении Общество предложило заключить дополнительное соглашение к договору N 71851 от 22.08.2019 аренды земельного участка 43:40:000110:66 по адресу г. Киров, ул. Луганская, д. 65а об увеличении срока аренды на три года.

Департамент направил заявителю решение от 20.09.2022 N 5731-01-08ДМС, в котором сообщил, что в связи с истечением срока действия договора аренды, запись об аренде земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости погашена. На основании вышеизложенного, правовые основания для продления срока действия договора аренды отсутствуют.

ООО "Подрядчик" обратилось в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.

Суд первой инстанции признал незаконным решение Департамента от 20.09.2022 N 5731-01-08ДМС; возложил на Департамент обязанность заключить с ООО "Подрядчик" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000110:66.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 65 АПК РФ заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, с 01.03.2015 предусмотрено однократное право приобретения земельного участка в аренду сроком на три года определенным землепользователям - собственникам расположенного на участке объекта недвижимости для завершения строительства.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 22.08.2019 заключен сторонами сроком с 22.07.2019 по 21.07.2022 для завершения строительства.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Исходя из положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения. Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника земельного участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства, приняв во внимание, что Департамент не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что непредоставление собственнику недвижимости испрашиваемого участка создает неопределенность в отношении правовой судьбы недвижимого имущества.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО "Подрядчик", и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Поскольку до ввода в эксплуатацию объект недвижимости, возведенный Обществом имеет статус объекта не завершенного строительством, то предоставление земельного участка под таким объектом для завершения строительства является обоснованным.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав владельца объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

По убеждению апелляционного суда, применительно к обстоятельствам настоящего конкретного дела, приняв во внимание цель предоставления Обществу земельного участка указанным лицам, Департамент при определении дальнейшей судьбы земельного участка и объекта строительства должен был исходить из необходимости эффективного использовании земельного участка путем предоставления возможности завершения строительства и ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию. Следовательно, суд первой инстанции сделал правильный вывод о правомерности требований ответчика.

При изложенных выше обстоятельствах, судом первой инстанции сделан правомерный вывод, что в рассматриваемой конкретной ситуации отсутствовала предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для признания решения Департамента от 20.09.2022 N 5731-01-08ДМС незаконным.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда, изложенных в обжалуемом решении. Нормы материального и процессуального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно.

Решение Арбитражного суда Кировской области от 08.02.2023 по делу N А28-13054/2022 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 08.02.2023 по делу N А28-13054/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.В. Минаева

Судьи

С.С. Волкова Г.Г. Ившина