|
15 мая 2024 г.
|
Дело N А31-7346/2022
|
Резолютивная часть постановления объявлена 26.04.2024.
Полный текст постановления изготовлен 15.05.2024.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Камановой М.Н.,
судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Волковой К.О.
при участии представителей
от истца: прокуроров Соколовой Ю.А. (удостоверение), Спициной М.Н. (удостоверение),
от ответчиков
Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы:
Левиковой А.А. (доверенность от 29.12.2023),
общества с ограниченной ответственностью "РИК":
Романова А.В. (доверенность от 13.01.2023),
Логутова А.В. (доверенность от 28.07.2022),
от общества с ограниченной ответственностью "Полигон":
Черепанова К.Л. (доверенность от 25.03.2024),
рассмотрел в судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, кассационные жалобы Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы,
общества с ограниченной ответственностью "РИК",
общества с ограниченной ответственностью "Полигон"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 12.10.2023 и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.12.2023
по делу N А31-7346/2022
по заявлению прокурора Костромской области в интересах муниципального образования городской округ город Кострома в лице главы городского округа город Кострома в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов
к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН: 4401006568, ОГРН: 1034408610411),
обществу с ограниченной ответственностью "РИК"
(ИНН: 4401166280, ОГРН: 1154401008310),
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (ИНН: 4401050246, ОГРН: 1044408640561)
о признании отсутствующим права собственности, недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -
Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области
(ИНН: 4401011825, ОГРН: 1024400511926),
общество с ограниченной ответственностью "Агроторг"
(ИНН: 7825706086, ОГРН: 1027809237796), Уразалиева Екатерина Петровна, Администрация городского округа город Кострома Костромской области
(ИНН: 4401012770, ОГРН: 1024400534619) в лице Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы,
и установил:
прокурор Костромской области (далее - Прокурор) в интересах муниципального образования городской округ город Кострома в лице главы городского округа город Кострома в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов обратился в арбитражный суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее - Управление), обществу с ограниченной ответственностью "РИК" (далее - ООО "РИК"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - Управление Росреестра) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 05.08.2020 N 44 земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135 площадью 62 692 квадратных метра, с видом разрешенного использования - "для строительства парка отдыха, развлечений, культуры и спорта", расположенного по адресу город Кострома, улица Бульварная, заключенного между Управлением и ООО "РИК", применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата Управлению земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135, признании незаконными действий Управления Росреестра по регистрации права собственности ООО "РИК" на объекты недвижимости для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135, а также на единый недвижимый комплекс "Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу г. Кострома, ул. Бульварная, д. 8" с кадастровым номером 44:27:070706:1498, признании отсутствующим права собственности ООО "РИК" на указанные объекты недвижимости.
Иск предъявлен на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.14, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован наличием у спорной сделки признаков ничтожности в связи с нарушением требований гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.
Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (далее - Департамент), общество с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее - ООО "Агроторг"), Уразалиеву Екатерину Петровну, Администрацию городского округа город Кострома Костромской области в лице Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы.
Арбитражный суд Костромской области решением от 12.10.2023, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 21.12.2023, удовлетворил иск частично: признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 05.08.2020 N 44, заключенный между Управлением и ООО "РИК"; применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "РИК" возвратить Управлению переданный по договору от 05.08.2020 N 44 земельный участок с кадастровым номером 44:27:000000:135, взыскал с Управления в пользу ООО "РИК" 11 422 800 рублей; признал отсутствующим право собственности ООО "РИК" на объекты недвижимости - сооружения для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497, а также на единый недвижимый комплекс "Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Бульварная, д. 8" с кадастровым номером 44:27:070706:1498.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, Управление и Общество обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просили отменить решение и постановление вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.
Общество не согласно с выводом суда первой инстанции о несоразмерности площади земельного участка, предоставленного в собственность ООО "РИК", площади построенных объектов недвижимости, поскольку объекты недвижимости создавались не как самостоятельные объекты, а как часть инфраструктуры Парка отдыха, развлечений, культуры и спорта. Заявитель считает, что для определения соразмерности площадей земельного участка и объектов недвижимости следует применять региональные нормативы градостроительного проектирования Костромской области, утвержденные постановлением Администрации Костромской области от 01.10.2010 N 344-а, поскольку земельный участок был сформирован для строительства и эксплуатации объекта "Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта" (далее - Парк), который был в последующем построен и введен в эксплуатацию, объекты недвижимости созданы как часть инфраструктуры Парка. Общество настаивает, что в иске Прокурора в нарушение статьи 128, пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166, пункта 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указано, какие права и законные интересы каких лиц нарушены договором купли-продажи от 05.08.2020 N 44 и каким образом они будут восстановлены после признания его недействительным; последствия недействительности сделки, примененные судом первой инстанции, незаконны, поскольку земельный участок был передан ООО "РИК" не в рамках договора купли-продажи от 05.08.2020 N 44, а во исполнение договора аренды от 21.12.2010 N Д.2219.4. Признание недействительным договора купли-продажи не приведет к прекращению договора аренды, на основании которого у Общества находился во владении спорный земельный участок. Кассатор не согласен с выводом апелляционного суда о том, что договор купли-продажи заключен при отсутствии в действительности объекта недвижимости (единого недвижимого комплекса), указанного в нем, данный вывод опровергает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 44-RU 44328000-6-2019. Суд первой инстанции, по мнению кассатора, сделал неверный вывод о том, что вспомогательные объекты, зарегистрированные как объекты недвижимости, таковыми не являются и не могут быть включены в состав единого недвижимого комплекса по правилам части 1 статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Управление настаивает, что судам следовало давать оценку объектам, расположенным на спорном земельном участке не только с учетом их технических характеристик, имеющихся на момент рассмотрения спора, а также на момент заключения спорного договора от 05.08.2020. Заявитель считает, что материалы дела не содержат надлежащих доказательств отсутствия признаков капитальности у сооружений (заключение экспертизы, объяснения эксперта). Управление обращает внимание, что сооружения для хранения спортивного инвентаря на момент рассмотрения спора по существу отсутствовали, в связи с чем подтвердить наличие у указанных объектов признаков капитальности не представлялось возможным. По мнению заявителя, наличие (отсутствие) у сооружений для хранения спортивного инвентаря признаков капитального строения, с учетом статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и имеющихся в едином недвижимом комплексе иных объектов, сомнений в капитальности которых не имеется, не влечет прекращения права собственности Общества на единый недвижимый комплекс в целом. Кассатор не согласен с выводом судов о незаконности внесенных в ЕГРН сведений об объектах, включенных в единый недвижимый комплекс. Отсутствие в обжалованных судебных актах вывода о незаконности действий регистрирующего органа, подтверждает правомерность заключения Управлением спорного договора.
Подробно доводы заявителей приведены в письменных кассационных жалобах и дополнениях.
В судебном заседании представители Управления и ООО "РИК" поддержали доводы, заявленные в жалобах и дополнениях к ним.
Прокурор в письменном отзыве и устно в судебном заседании просил оставить в силе обжалованные судебные акты, отказать кассаторам в удовлетворении жалоб.
На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось до 09 часов 26.04.2024.
Суд кассационной инстанции определением от 16.04.2024 принял к производству кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полигон" (далее - ООО "Полигон"), поданную в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кассатор в жалобе обращает внимание, что на земельном участке, являющемся предметом спорного договора купли-продажи, расположены два объекта недвижимости собственником - залогодержателем которых являлось ООО "Полигон". Названные объекты бил проданы ООО "РИК" по договору ипотеки, который расторгнут после вступления решения Арбитражного суда Костромской области от 12.10.2023 по настоящему делу в законную силу. ООО "Полигон" полагает, что обжалованными судебными актами затронуты его права и обязанности, поскольку он является собственником двух объектов недвижимости из восьми, входящих в состав единого комплекса недвижимого имущества "Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта".
Определением окружного суда от 24.04.2024 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с очередным отпуском произведена замена судьи Трубниковой Е.Ю. на судью Бабаева С.В.
По правилам части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы начато с самого начала.
После отложения представители Управления и ООО "РИК" поддержали жалобы и дополнения к ним, согласились с доводами ООО "Полигон".
ООО "Полигон" поддержало доводы жалобы, также просило удовлетворить жалобы Управления и ООО "РИК".
Прокуроры в судебном заседании просили оставить в силе обжалованные судебные акты, отказать кассаторам в удовлетворении жалоб, представили соответствующий отзыв.
ООО "Агроторг" в письменном отзыве поддержало позицию, изложенную в жалобе ООО "РИК", просило отменить обжалованные решение и постановление, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска Покурора.
Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выводы судов об отсутствии правовых оснований для признания незаконными действий Управления Росреестра по регистрации права собственности ООО "РИК" на объекты недвижимости для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135, общей площадью 62,5 квадратного метра, а также на единый недвижимый комплекс "Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу г. Кострома, ул. Бульварная, д. 8" с кадастровым номером 44:27:070706:1498, не являлись предметом кассационного обжалования, в связи с чем по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" выводы судов в данной части не проверялись судом округа.
Изучив представленные доказательства, оценив доводы кассационных жалоб, дополнений и письменных отзывов, заслушав представителей явившихся сторон и ООО "Полигон", окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов.
Как видно из материалов дела и установили суды, протоколом заседания Совета по инвестициям при Губернаторе Костромской области от 02.12.2009 N 16 одобрен инвестиционный проект общества с ограниченной ответственностью "Полигон" (далее -ООО "Полигон") "Создание парка отдыха, развлечений, культуры и спорта", планируемый к реализации по адресу город Кострома, улица Бульварная.
Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 22.11.2010 N 1230/з ООО "Полигон" предварительно согласовано место размещения парка отдыха, развлечений, культуры и спорта на земельном участке из земель населенных пунктов, расположенном по адресу город Кострома, улица Бульварная, площадью 62 696 квадратных метров; согласован акт от 23.09.2010 N 578 о выборе земельного участка для строительства.
Департамент (арендодатель) и ООО "Полигон" (далее - арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 21.12.2010 N Д.2219.4, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 62 692 квадратных метра из земель "земли населенных пунктов", кадастровый номер 44:27:000000:135, находящийся по адресу Костромская область, город Кострома, улица Бульварная, для использования в целях строительства парка отдыха, развлечений, культуры и спорта (далее - земельный участок).
Впоследствии договор аренды земельного участка продлен на неопределенный срок.
В соответствии с проектом планировки территории в районе парка Победы, утвержденным постановлением Администрации города Костромы от 04.04.2018 N 608, разработана проектная документация на строительство парка отдыха, развлечений, культуры и спорта по улице Бульварной 6, в соответствии с которой предусмотрено формирование следующих функционально-планировочных зон: зона парка ("Парк Победы"), зона скверов, аллей и бульваров; зона объектов культуры и искусства; зона площадок для отдыха детей; зона объектов физической культуры и массового спорта с размещением объекта местного значения; зона объектов общественного питания; зона обслуживания парка.
На основании заявления ООО "Полигон" распоряжением Управления архитектуры и градостроительства Администрации от 16.05.2018 N 405-р утвержден градостроительный план земельного участка площадью 62 692 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:000000:135. Земельный участок расположен в зоне планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории: зона объектов физической культуры и массового спорта с размещением объекта местного значения; зона объектов общественного питания; зона объектов общественного пользования (места отдыха).
Распоряжением Управления от 28.09.2018 N 1368-р земельному участку с кадастровым номером 44:27:000000:135 присвоен адрес Российская Федерация, Костромская область, город Кострома, улица Бульварная, 8.
На указанном земельном участке ООО "Полигон" построены два объекта недвижимости: объект общественного питания для посетителей игровых зон площадью 93,2 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:070706:1250 и объект физической культуры площадью 521,6 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:070706:1251.
30.01.2019 должностными лицами Управления архитектуры и градостроительства Администрации и МКУ "Центр градостроительства" произведен осмотр земельного участка и объекта недвижимости.
Согласно акту осмотра от 30.01.2019 N б/н в ходе осмотра установлено: на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135 осуществлено строительство парка отдыха, развлечений, культуры и спорта в составе двух зданий - объекта физической культуры и объекта общественного питания для посетителей игровых зон; на объекте выполнены все общестроительные работы; объект подключен к сетям водоснабжения и водоотведения; электроснабжения и ливневой канализации; установлены приборы учета; процент застройки земельного участка - 1,1 процента, что не превышает максимально допустимый процент по ГПЗУ - 5 процентов; благоустройство прилегающей территории выполнено с установкой бордюрного камня, асфальтированием территории проезда и парковки, оборудованием площадок для игры в мини-футбол, для игры в волейбол, для игры в бадминтон, площадки для хоккея, проход к площадкам организован по деревянным настилам (по проекту древесная щепа), площадки ограждены деревянным забором, оборудование отсутствует (по проекту площадки оборудуются сборно-разборным оборудованием сезонного использования), что подтверждается исполнительной съемкой; сделан вывод о соответствии построенного объекта требованиям, указанным в разрешении на строительство, требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка N 00000000006418, утвержденного распоряжением Управления архитектуры и градостроительства Администрации от 16.05.2018 N 405-р, проектной документации, а также разрешенному использованию земельного участка.
Администрация выдала разрешение от 31.01.2019 N 44-RU 44328000-6-2019 на ввод в эксплуатацию "Парка отдыха, развлечений, культуры и спорта" на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135. Согласно указанному разрешению строительный объем объекта физической культуры - 2179 кубических метров, объекта общественного питания для посетителей игровых зон - 324 кубических метра.
На основании договора аренды недвижимости от 11.07.2019 N 17308 ООО "Полигон" (арендодатель) передало в аренду ООО "Агроторг" (арендатор) здание - объект физической культуры площадью 521,6 квадратного метра по адресу Костромская область, город Кострома, улица Бульварная, дом 8, кадастровый номер 44:27:070706:1251 - в целях торговли непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, но не ограничиваясь, алкогольной продукцией; здание может быть также использовано для производства хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции, а также для организации оказания услуг, в том числе, но, не ограничиваясь: телекоммуникационных, страховых и банковских услуг, а также для размещения платежных терминалов и банкоматов, осуществления фармацевтической, туристической и иной деятельности; с целью использования здания в указанных целях арендатор имеет право организовать в здании административные, складские, подсобные и прочие вспомогательные площади/помещения.
Право собственности на указанные объекты недвижимости перешло к ООО "РИК" на основании договора купли-продажи от 21.10.2019 (записи о регистрации права собственности ООО "РИК" от 24.10.2019 N 44:27:070706:1250-44/012/2019-3 и 44:27:070706:1251-44/012/2019-9).
На основании дополнительного соглашения от 24.10.2019 к договору аренды земельного участка от 21.12.2010 N Д.2219.4 права и обязанности арендатора переданы ООО "РИК".
На основании дополнительного соглашения от 22.01.2020 N 2 арендодателем по договору аренды недвижимости от 11.07.2019 N 17308 выступило ООО "РИК".
ООО "РИК" на земельном участке построены сооружения для хранения спортивного инвентаря:
- сооружение для хранения спортивного инвентаря N 1 площадью 10,4 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:070706:1497, дата присвоения кадастрового номера: 23.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО "РИК" от 23.06.2020 N 44:27:070706:1497-44/012/2020-1);
- сооружение для хранения спортивного инвентаря N 2 площадью 10,3 кв. м с кадастровым номером 44:27:070706:1494, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО "РИК" от 22.06.2020 N 44:27:070706:1494-44/012/2020-1);
- сооружение для хранения спортивного инвентаря N 3 площадью 10,3 кв. м с кадастровым номером 44:27:070706:1495, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО "РИК" от 22.06.2020 N 44:27:070706:1495-44/012/2020-1);
- сооружение для хранения спортивного инвентаря N 4 площадью 10,6 кв. м с кадастровым номером 44:27:070706:1496, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО "РИК" от 22.06.2020 N 44:27:070706:1496-44/012/2020-1);
- сооружение для хранения спортивного инвентаря N 5 площадью 10 кв. м с кадастровым номером 44:27:070706:1493, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО "РИК" от 22.06.2020 N 44:27:070706:1493-44/012/2020-1);
- сооружение для хранения спортивного инвентаря N 6 площадью 10,9 кв. м с кадастровым номером 44:27:070706:1492, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО "РИК" от 22.06.2020 N 44:27:070706:1492-44/012/2020-1).
Основанием для осуществления регистрационных действий в отношении указанных сооружений для хранения спортивного инвентаря явились технические планы, подготовленные кадастровым инженером Уразалиевой Е.П. В межевых планах в разделе "Заключение кадастрового инженера" указано, что сооружения для хранения спортивного инвентаря являются вспомогательными по отношению к основному зданию - объекту физической культуры с кадастровым номером 44:27:070706:1251.
ООО "РИК" обращалось в Управление по вопросу предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135.
Управление отказало в предоставлении ООО "РИК" земельного участка в собственность без проведения торгов в соответствии с подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с несоразмерностью площади земельного участка площади объектов недвижимости, расположенных на нем (письмо от 29.07.2020 исх. N 02-37исх-2257/20).
В заключении ООО "М.АРТ" от 24.06.2020 о функциональном назначении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135, установлено: существующие исследуемые объекты недвижимости, в том числе объект физической культуры, объект общественного питания для посетителей игровых зон, сооружения для хранения спортивного инвентаря, созданы для осуществления комплексной деятельности парка; перечисленные объекты недвижимости функционально сопряжены в единую инфраструктуру, состоящую из элементов основного и вспомогательного значения, объединенных общим функциональным назначением, между ними существует тесная технологическая и эксплуатационная связь, свидетельствующая, что осуществление общей деятельности парка возможно лишь в условиях взаимодействия указанных объектов недвижимости; самостоятельная эксплуатация объектов недвижимости лишена смысла, исследуемые объекты недвижимости невозможно использовать в отрыве друг от друга, так как они создают единую связку инфраструктуры, состоящей из элементов основного и вспомогательного значения, объединенных общим функциональным назначением, то есть находятся в составе единого предприятия и фактически являют собой единый недвижимый комплекс (далее - ЕНК).
Указанным заключением также установлено соответствие площади земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135 по отношению к площади объекта капитального строительства "ЕНК Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: г. Кострома, ул. Бульварная, 8". В заключении указано: в соответствии с выполненными расчетами в проектной документации, разработанной ООО "АпейроН", территория парка принята на обслуживание 100 единовременных посетителей, вместимостью 16 чел/га; согласно пункту 9.4 СП 42.13330.2011 и пункту 2.4.10 Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области минимальная площадь территории парка составляет 10 гектаров, однако в условиях реконструкции указанную площадь допускается уменьшать (у рассматриваемого объекта площадь 6,2 гектара); с учетом пункта 9.19 СП 42.13330.2011 максимально сохранены участки с существующими насаждениями, необходимые для создания тихого отдыха и прогулок взрослых и детей, которые распределены по всей территории парка; территория зеленых насаждений составляет 85 процентов от общей площади парка, что соответствует пункту 2.4.10 и пункту 2.4.12 Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области; территория парка разделена на функциональные зоны, площади которых в процентном соотношении соответствуют пункту 2.4.13 Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области; функциональная организация территории парка включает следующие зоны в процентах об общей площади парка: прогулочная зона (67,2 процента), зона физкультурно-оздоровительных мероприятий, в том числе зона массовых мероприятий (19,7 процента), зона отдыха детей (5,2 процента), зона культурно-просветительских мероприятий (5,5 процента), хозяйственная зона (2,4 процента); раздел земельного участка приведет к нарушению баланса соотношения функциональных зон и к нарушению требований Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области.
По заявлению ООО "РИК" в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о едином недвижимом комплексе "Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта": кадастровый номер - 44:27:070706:1498; дата присвоения кадастрового номера - 15.07.2020; адрес: Костромская область, город Кострома, улица Бульварная, 8; кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса - 44:27:070706:1250, 44:27:070706:1251, 44:27:070706:1497, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1492 (запись о регистрации права собственности ООО "РИК" от 15.07.2020 N 44:27:070706:1498-44/012/2020-1).
Для осуществления регистрационных действий в отношении ЕНК в Регистрационную службу были представлены технический план, подготовленный кадастровым инженером Дугиным М.В., заключение ООО "М.АРТ" о функциональном назначении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135.
Между Управлением (продавец) и ООО "РИК" (покупатель) в соответствии со статьей 39.1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьями 39.4, 39.14, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Администрации Костромской области от 23.06.2015 N 234-а, с учетом заключения соответствия площади земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135 по отношению к площади объекта капитального строительства "ЕНК Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: г. Кострома, ул. Бульварная, 8" от 03.07.2020, подготовленного ООО "М.АРТ" заключен договор купли-продажи земельного участка от 05.08.2020 N 44 (далее - договор купли-продажи).
В соответствии с условиями указанного договора продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:000000:135, имеющий местоположение - Костромская область, город Кострома, улица Бульварная, с разрешенным использованием: для строительства парка отдыха, развлечений, культуры и спорта, площадью 62 692 квадратных метра, а покупатель обязался принять земельный участок и уплатить за него определенную договором цену (пункт 1.1 договора купли-продажи).
На участке расположен единый недвижимый комплекс "Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта" с кадастровым номером 44:27:070706:1498, принадлежащий покупателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации от 15.07.2020 N 44:27:070706:1498-44/012/2020-1 (пункт 1.2 договора купли-продажи).
Цена продажи земельного участка - 11 422 800 рублей (пункт 2.1 договора).
Покупатель обязан соблюдать особые условия использования земельного участка и режим хозяйственной деятельности в связи с его нахождением в границах следующих зон особыми условиями использования территории: озелененная территория специального назначения "Озелененная территория по улице Бульварной", санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов (44:27-6.702), охранная зона инженерных коммуникаций (44:27-6.2783) (пункт 3.1.2 договора купли-продажи).
Согласно позиции Прокурора оснований для предоставления ООО "РИК" в собственность земельного участка, площадь которого многократно превышает площадь объектов недвижимости, у Управления не имелось; расположенные на земельном участке объекты в едином технологическом процессе не задействованы, представляют собой обособленно стоящие объекты; сооружения для хранения спортивного инвентаря являются объектами некапитального характера, разрешение на строительство и ввод данных объектов в эксплуатацию не выдавалось, в связи с чем они не могут быть отнесены к объектам недвижимого имущества; объект общественного питания для посетителей игровых зон площадью 93,2 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:070706:1250 и объект физической культуры площадью 521,6 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:070706:1251 не являются единым недвижимым комплексом; единый недвижимый комплекс на спорном земельном участке отсутствует, земельный участок по целевому назначению не используется.
Сославшись на нарушение статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и указав на нарушение при заключении договора купли-продажи земельного участка прав и законных интересов неопределенного круга лиц, лишенных возможности принять участие в торгах по продаже прав на земельный участок, а также прав муниципального образования на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения, Прокурор обратился в Арбитражный суд Костромской области.
В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления или с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).
Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о нарушении публичных интересов. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Обращаясь с требованиями, истец указал, что Общество, являясь собственником объекта площадью 93,2 квадратного метра и объекта площадью 521,6 квадратного метра, по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, приобрело в собственность земельный участок площадью 62 292 квадратных метра. Прокурор в обоснование иска ссылался на то, что расположенные на земельном участке объекты в едином технологическом процессе не задействованы, представляют собой обособленные стоящие объекты; сооружения для хранения спортивного инвентаря являются объектами некапитального характера, разрешение на строительство и ввод данных объектов в эксплуатацию не выдавалось, в связи с чем они не могут быть отнесены к объектам недвижимого имущества; объект общественного питания для посетителей игровых зон площадью 93,2 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:070706:1250 и объект физической культуры площадью 521,6 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:070706:1251 не являются единым недвижимым комплексом; единый недвижимый комплекс на спорном земельном участке отсутствует, земельный участок по целевому назначению не используется.
Поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером 44:27:000000:135 приобретен с нарушением закона без проведения торгов, спорный договор купли-продажи в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.
Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).
По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О отметил, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Развивая названный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.
Предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017).
Суды установили, что спорный земельный участок был предоставлен ООО "Полигон" в аренду в целях строительства парка отдыха, развлечений, культуры и спорта.
Из градостроительного плана спорного земельного участка, утвержденного 16.05.2018, следует, что участок расположен в территориальной зоне "Зона зеленых насаждений общего пользования".
Озелененные территории - часть территории природного комплекса, на которой располагаются природные и искусственно созданные садово-парковые комплексы и объекты - парк, сад, сквер, бульвар; территории жилых, общественно-деловых и других территориальных зон, не менее 70 процентов поверхности которых занято зелеными насаждениями (пункт 3.23, СП 42.13330.2016, Свод правил по планировке и застройке городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.0701.89, утвержденная приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034).
Согласно статье 61 Федерального закона от 10.01.2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" зеленый фонд городских и сельских населенных пунктов представляет собой совокупность территорий, на которых расположены лесные и иные насаждения. Охрана зеленого фонда городских и сельских населенных пунктов предусматривает систему мероприятий, обеспечивающих сохранение и развитие зеленого фонда и необходимых для нормализации экологической обстановки и создания благоприятной окружающей среды. На территориях, находящихся в составе зеленого фонда, запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное воздействие на указанные территории и препятствующая осуществлению ими функций экологического, санитарно-гигиенического и рекреационного назначения.
Приказом Госстроя России от 15.12.1999 N 153 утверждены Правила создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации.
Согласно пункту 1.1.1 названных Правил зеленый фонд города является составной частью природного комплекса города и включает в себя озелененные и лесные территории всех категорий и видов, образующие систему городского озеленения в пределах городской черты, а также озелененные территории, лесные территории за пределами городской черты, если эти территории решениями федеральных органов управления или органов управления субъектов Федерации переданы в ведение местного городского самоуправления для экологической защиты и организации рекреации городского населения.
Планировка, застройка и реконструкция территорий городских округов, городских и сельских поселений Костромской области в пределах их границ, в том числе резервных территорий утверждены Региональными нормативами градостроительного проектирования Костромской области, утвержденными Постановлением Администрации Костромской области от 01.10.2010 N 344-а (далее - региональные нормативы).
В соответствии с пунктом 2.4.10 региональных нормативов минимальные размеры площади парков планировочных районов принимаются - 10 гектаров. Для условий реконструкции указанные размеры могут быть уменьшены. В общем балансе территории парков и садов площадь озелененных территорий следует принимать не менее 70 процентов.
Согласно пункту 2.4.11 региональных нормативов парк - озелененная территория многофункционального или специализированного направления рекреационной деятельности с развитой системой благоустройства, предназначенная для периодического массового отдыха населения. На территории парка разрешается строительство зданий для обслуживания посетителей и эксплуатации парка, высота которых не превышает 8 метров; высота парковых сооружений - аттракционов - не ограничивается. Площадь застройки не должна превышать 7 процентов территории парка.
В соответствии с пунктом 2.4.13 региональных нормативов функциональная организация территории парка включает следующие зоны с преобладающим видом использования, процент от общей площади парка: зона культурно-просветительских 16 мероприятий - 3 - 8; зона массовых мероприятий (зрелищ, аттракционов и др.) - 5 - 17; зона физкультурно-оздоровительных мероприятий - 10 - 20; зона отдыха детей - 5 - 10; прогулочная зона - 40 - 75; хозяйственная зона - 2 - 5. Размеры земельных участков по зонам парка рекомендуется принимать, квадратный метр на одного человека: зона культурно-просветительских мероприятий - 10 - 20; зона массовых мероприятий (зрелищ, аттракционов и др.) - 30 - 40; зона физкультурно-оздоровительных мероприятий - 75 - 100; зона отдыха детей - 80 - 170; прогулочная зона - 200. В соответствии с Приложением N 10 (Нормы расчета учреждений и предприятий обслуживания и размеры земельных участков) Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области: площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объекта общественного питания, при числе мест до 50 составляет не более 2500 квадратных метров; площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объекта физической культуры, определяется по заданию на проектирование.
Согласно проектной документации на строительство парка отдыха, развлечений, культуры и спорта по улице Бульварной 6, было предусмотрено формирование следующих функционально-планировочных зон: зона парка ("Парк Победы"), зона скверов, аллей и бульваров; зона объектов культуры и искусства; зона площадок для отдыха детей; зона объектов физической культуры и массового спорта с размещением объекта местного значения; зона объектов общественного питания; зона обслуживания парка.
По инвестиционному проекту создание парка предполагалось на территории ранее существовавшего Парка Победы путем расширения его инфраструктуры: установки аттракционов, открытия крытого катка, зоопарка, объектов общественного питания, с сохранением существующих зеленых насаждений.
Управление предоставило ООО "РИК" в собственность земельный участок с кадастровым номером 44:27:000000:135 основываясь на регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ООО "РИК" на Единый недвижимый комплекс "Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: г. Кострома, ул. Бульварная, 8", в состав которого вошли объекты недвижимости с кадастровыми номерами 44:27:070706:1250, 44:27:070706:1251, 44:27:070706:1497, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1492.
Согласно пункту 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.
Действующее гражданское законодательство под имущественным комплексом понимает совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. В Гражданском кодексе Российской Федерации названо два вида имущественных комплекса: предприятие (статья 132) и единый недвижимый комплекс (статья 133.1). Единый недвижимый комплекс представляет собой недвижимую вещь, обладающую следующими признаками: неразрывной физической или технологической связью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов и движимых объектов (инженерных коммуникаций); такие здания, сооружения и иные объекты объединены единым назначением и являются неделимым объектом недвижимости.
Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости.
Укладка на земельном участке определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня), в том числе для прохода или проезда, стоянки автомобилей, размещения оборудования, не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь
