Комментарий к приказу Минюста РФ от 6 августа 2004 г. N 135
"Об утверждении инструкции о порядке государственной
регистрации договоров аренды недвижимого имущества"
Опубликованная инструкция обобщает действующие правила регистрации арендных договоров. Из нее вы узнаете, в каком порядке нужно представлять документы и как будет проходить их правовая экспертиза. Напомним, что общий порядок регистрации прав на недвижимое имущество определен Законом от 21.07.97 N 122-ФЗ.
В соответствии с новой структурой органов исполнительной власти регистрировать сделки с недвижимостью должна подведомственная Минюсту Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). Разработанная инструкция в первую очередь адресована ее сотрудникам. Однако отдельные положения нового документа нужно учитывать и предприятиям.
Внимание: аренда
Разумеется, регистрация арендных договоров не входит в обязанности бухгалтера. Но на практике именно ему чаще всего приходится собирать и готовить документы, необходимые для окончательного оформления таких сделок. Поэтому нашим читателям стоит познакомиться с новой инструкцией. Особенно, если вы впервые арендуете (сдаете в аренду) здание, помещение или земельный участок.
На что следует обратить внимание?
Во-первых, на точный срок аренды. Регистрировать нужно только те договоры, которые заключены на срок не менее одного года. В свою очередь по Гражданскому кодексу (ст. 191) срок, который определен не интервалом между двумя датами, а каким-либо периодом времени, нужно отсчитывать со дня, следующего за датой заключения договора. Соответственно договор аренды, срок действия которого определен, например, с 1 июля 2004 года по 30 июня 2005 года, считается заключенным на срок менее одного года, и регистрировать его не нужно. Этот вывод подтверждается и арбитражной практикой, в частности, постановлениями ФАС Московского округа от 11.09.2001 N КГ-А40/4916-01 и ФАС Северо-Западного округа от 02.08.2001 N Ф04/2307-672/А27-2001.
Во-вторых, нельзя забывать, что сдавать недвижимость в аренду могут только ее собственники или лица, уполномоченные на то законом или владельцем имущества. Поэтому, прежде чем зарегистрировать ваш договор, в Росрегистрации проверят, подтверждены ли права арендодателя и есть ли об этом запись в Едином государственном реестре.
В-третьих, в договоре должны быть четко указаны адрес и площадь арендованного объекта. При аренде земли к договору нужно приложить кадастровый план участка (если арендодатель не подавал его раньше, когда регистрировал свои права), а при аренде зданий, помещений (или их частей) - поэтажные планы. Бухгалтер фирмы-арендатора должен потребовать, чтобы в договоре была указана точная стоимость арендованного основного средства. Особенно, если в дальнейшем предполагается его выкуп, а имущество учитывается на балансе арендатора.
Регистрация и налоги
Стоит ли вообще регистрировать длительный договор аренды? На наш взгляд, стоит. Прежде всего регистрация избавит вас от возможных трений с противоположной стороной сделки. При разрешении любых конфликтных ситуаций суд в первую очередь проверит, был ли ваш договор зарегистрирован. Если не был, сделку признают недействительной, то есть не влекущей за собой никаких правовых последствий. Напомним, что по закону договор аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года считается заключенным именно с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Кроме того, если вы - арендатор, то, зарегистрировав договор, вы раз и навсегда избавитесь от возможных претензий со стороны налоговиков. И хотя Налоговый кодекс не запрещает списывать в расходы арендную плату по незарегистрированным договорам, отсутствие штампа о государственной регистрации - одна из любимых "зацепок" инспекторов. С ее помощью они вычеркивают такие затраты из себестоимости арендатора и тем самым увеличивают его налогооблагаемую прибыль и уменьшают сумму вычета по налогу на добавленную стоимость.
До 2002 года, когда применялось Положение о составе затрат, арбитражные суды неоднократно опротестовывали подобные решения инспекций. Основным аргументом судей было то, что Положение не связывало право налогоплательщика включать в расходы плату за аренду с регистрацией арендных договоров. Главным, по их мнению, было использование арендованных помещений в производственной деятельности и фактическая оплата аренды.
С введением в действие главы 25 Налогового кодекса положение несколько осложнилось. На первых порах даже МНС соглашалось с тем, что арендные платежи можно списывать на затраты независимо от регистрации договоров. Об этом свидетельствовал пункт 1.10 первого варианта Методических рекомендаций по применению главы 25. Однако уже в конце 2002 года налоговики отказались от такой трактовки кодекса. Приказом от 20.12.2002 N БГ-3-02/729 МНС России утвердило новую версию методички (она, кстати, не отменена до сих пор). А в ней сказано, что документально подтвержденными (а именно такие расходы уменьшают налогооблагаемую прибыль) можно признать арендные платежи, размер которых установлен договором, заключенным в соответствии с гражданским законодательством. А Гражданский кодекс требует государственной регистрации длительных арендных договоров.
Разумеется, методичка МНС - это не нормативный акт и выполнять его требования обязаны только налоговики. Однако то, что обязательно для инспектора, на практике становится обязательным и для налогоплательщика. Если, конечно, он не находит в себе сил и не обращается за правдой в арбитраж. Стоит ли в данном случае спорить - решать вам. Но устойчивой практики, которая подтверждала бы прежнюю позицию судов в новых условиях налогообложения, пока нет.
Пришла пора платить
Подать заявление о государственной регистрации договора аренды может любой из участников сделки (ст. 26 Закона N 122-ФЗ). При этом нужно помнить, что регистрация - процедура платная. Максимальные размеры платы определены постановлением Правительства РФ от 26.02.98 N 248 и составляют:
- для граждан - 500 рублей;
- для организаций - 7500 рублей.
Правительство РФ не уточняет размеры платы за регистрацию конкретных сделок - это право предоставлено региональным властям. Например, в Москве в зависимости от категории арендодателя и от вида арендованного имущества сумма платы колеблется от 100 до 5000 рублей (постановление правительства Москвы от 13.08.2002 N 633-ПП).
А в Подмосковье размер платы зависит еще и от скорости, с которой чиновники зарегистрируют ваш договор. Если не тороп
