Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 13 сентября 2004 г. N КГ-А41/8383-04
(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Спартак" обратилось с иском в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Вега-Банк" о признании недействительным договора залога от 4 июля 2002 года нежилых помещений, принадлежащих истцу на праве собственности и расположенных по адресу: Московская область, город Истра-2, улица Панфилова, дом 51а. Залогом обеспечивалось исполнение истцом обязательств перед банком по кредитному договору от 4 июля 2002 года N КР-02/р142 - возврат денежных средств. Нежилые помещения представляют собой подвал и первый этаж основного строения площадью 696,2 кв. метра и второго этажа основного строения площадью 344,7 кв. метра.
В обоснование исковых требований о признании сделки недействительной истец сослался на несоответствие названного договора залога недвижимости требованиям статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или соответствующей его части. Истец также сослался на статью 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащую аналогичное требование.
Истец полагает, что поскольку оспариваемый договор залога недвижимости заключен без ипотеки арендуемого собственником земельного участка, ипотека является ничтожной как несоответствующая требованиям закона в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец также полагает, что соглашением сторон от 28 августа 2003 года из текста договора исключены условия об общей площади передаваемого в залог помещения, то есть сведения, необходимые для идентификации предмета сделки, что не соответствует пункту 2 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По мнению истца, и по этому основанию залог является недействительным.
Решением суда первой инстанции от 14 апреля 2004 года в иске отказано.
Суд установил, что земельный участок, на котором располагается заложенное недвижимое имущество, находится в собственности муниципального образования "Истринский район", и пришел к выводу о необоснованности требований истца в связи с тем, что пункт 1 статьи 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает прямой запрет ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае ипотека была бы неправомерной.
Постановлением апелляционной инстанции от 27 июля 2004 года решение оставлено без изменения.
Апелляционная инстанция установила, что истец владеет участком, на котором расположено спорное недвижимое имущество, на основе договора аренды от 9 июня 2001 года, заключенного с муниципальным образованием сроком на 49 лет, зарегистрированного в установленном порядке 22 августа 2001 года. На момент заключения кредитного договора и договора залога в обеспечение возврата истцом банку денежных средств договор аренды истцом заключен еще не был, поэтому право аренды не могло быть передано ответчику.
В кассационной жалобе истец просит отменить постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в эту же инстанцию инстанцию в связи с несоответствием выводов суда имеющимся в деле доказательствам.
Истец полагает, что имеющимися в деле доказательствами и судом установлено, что право аренды земельного участка, на котором располагается заложенное имущество, зарегистрировано в установленном порядке 22 августа 2001 года, кредитный договор и оспариваемый договор залога заключены почти годом позже, в июле 2002 года. В связи с этим вывод суда апелляционной инстанции о том, что на момент заключения договора залога право аренды земельного участка еще не было зарегистрировано, является ошибочным.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца изложил те же доводы, что и в жалобе. Представители ответчика просили оставить постановление без изменения, поскольку по существу судебный акт является законным и обоснованным, решение суда, которым также отказано в удовлетворении иска, истец не обжаловал.
Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального
