Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 сентября 2004 г. N КГ-А41/8383-04 При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора залога нежилых помещений суду необходимо учесть, что регистрация спорного договора аренды была произведена в установленном порядке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 13 сентября 2004 г. N КГ-А41/8383-04
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Спартак" обратилось с иском в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Вега-Банк" о признании недействительным договора залога от 4 июля 2002 года нежилых помещений, принадлежащих истцу на праве собственности и расположенных по адресу: Московская область, город Истра-2, улица Панфилова, дом 51а. Залогом обеспечивалось исполнение истцом обязательств перед банком по кредитному договору от 4 июля 2002 года N КР-02/р142 - возврат денежных средств. Нежилые помещения представляют собой подвал и первый этаж основного строения площадью 696,2 кв. метра и второго этажа основного строения площадью 344,7 кв. метра.

В обоснование исковых требований о признании сделки недействительной истец сослался на несоответствие названного договора залога недвижимости требованиям статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или соответствующей его части. Истец также сослался на статью 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащую аналогичное требование.

Истец полагает, что поскольку оспариваемый договор залога недвижимости заключен без ипотеки арендуемого собственником земельного участка, ипотека является ничтожной как несоответствующая требованиям закона в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец также полагает, что соглашением сторон от 28 августа 2003 года из текста договора исключены условия об общей площади передаваемого в залог помещения, то есть сведения, необходимые для идентификации предмета сделки, что не соответствует пункту 2 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По мнению истца, и по этому основанию залог является недействительным.

Решением суда первой инстанции от 14 апреля 2004 года в иске отказано.

Суд установил, что земельный участок, на котором располагается заложенное недвижимое имущество, находится в собственности муниципального образования "Истринский район", и пришел к выводу о необоснованности требований истца в связи с тем, что пункт 1 статьи 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает прямой запрет ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае ипотека была бы неправомерной.

Постановлением апелляционной инстанции от 27 июля 2004 года решение оставлено без изменения.

Апелляционная инстанция установила, что истец владеет участком, на котором расположено спорное недвижимое имущество, на основе договора аренды от 9 июня 2001 года, заключенного с муниципальным образованием сроком на 49 лет, зарегистрированного в установленном порядке 22 августа 2001 года. На момент заключения кредитного договора и договора залога в обеспечение возврата истцом банку денежных средств договор аренды истцом заключен еще не был, поэтому право аренды не могло быть передано ответчику.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в эту же инстанцию инстанцию в связи с несоответствием выводов суда имеющимся в деле доказательствам.

Истец полагает, что имеющимися в деле доказательствами и судом установлено, что право аренды земельного участка, на котором располагается заложенное имущество, зарегистрировано в установленном порядке 22 августа 2001 года, кредитный договор и оспариваемый договор залога заключены почти годом позже, в июле 2002 года. В связи с этим вывод суда апелляционной инстанции о том, что на момент заключения договора залога право аренды земельного участка еще не было зарегистрировано, является ошибочным.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца изложил те же доводы, что и в жалобе. Представители ответчика просили оставить постановление без изменения, поскольку по существу судебный акт является законным и обоснованным, решение суда, которым также отказано в удовлетворении иска, истец не обжаловал.

Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в постановлении, имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция находит, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Кассационная инстанция полагает, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что на момент заключения оспариваемого договора залога недвижимости, обеспечивающего исполнение обязательств ответчика по возврату кредитных денежных средств, договор аренды земельного участка, на котором расположена недвижимость, переданная в залог, не был заключен, не соответствует имеющимся в деле доказательствам. Это следует из того, что, как верно установил суд, регистрация договора аренды была произведена в установленном порядке 22 августа 2001 года, а договор залога заключен 4 июля 2002 года, то есть одиннадцатью месяцами позднее, а не наоборот.

Поскольку постановление апелляционной инстанции принято на основании выводов, не соответствующих имеющимся в деле доказательствам, дело подлежит передаче на новое рассмотрение суда апелляционной инстанции в порядке пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в соответствии с частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция ограничена в своих полномочиях, принять собственное решение суд не вправе.

Доводы ответчика о необоснованности кассационной жалобы ввиду того, что решение, принятое, как и постановление, об отказе в удовлетворении иска, истцом не обжаловано, не могут быть положены в основу постановления кассационной инстанции, поскольку каждая сторона вправе защищать свои права по своему усмотрению.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление апелляционной инстанции от 20 июля 2004 года по делу N А41-К1-4777/04 Арбитражного суда Московской области отменить, дело передать на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию, в 10-й апелляционный суд Российской Федерации.