Регистрируем аренду (Ю. Савицкая, "Расчет", N 10, октябрь 2004 г.)

Регистрируем аренду

С начала сентября чиновники регистрируют договоры аренды недвижимости по новым правилам.

Общий порядок регистрации установлен федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. А конкретные ее правила недавно утвердил Минюст (инструкция от 6 августа 2004 г. N 135, рег. N 5974 от 12 августа 2004 г.). Этот документ адресован прежде всего сотрудникам Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация). Именно эта подведомственная Минюсту структура регистрирует сделки с недвижимостью. Однако некоторые положения инструкции пригодятся любой фирме, которая заключает договор аренды. И в первую очередь их стоит знать бухгалтеру, на чьи плечи, как правило, ложатся все тяготы подобных мероприятий.

Важные "мелочи"

В инструкции названы документы, которые нужно приложить к договору аренды, чтобы его приняли на регистрацию. Когда речь идет об аренде земли, то это кадастровый план участка (если, конечно, арендодатель не сдал этот план раньше, при регистрации своих прав). Регистрируя аренду части земельного участка, к договору надо приложить кадастровый план, обозначив в нем эту часть.

Если предмет договора - здание или помещение, то к соглашению прикладывают поэтажные планы. В них обозначают сдаваемые в аренду помещения и указывают размер арендуемой площади.

К оформлению и содержанию самого договора регистраторы тоже предъявляют определенные требования. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК). Проследите, чтобы в нем были четко указаны адрес и площадь арендованного объекта. В противном случае соглашение не зарегистрируют, так как сочтут его незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Обратите внимание и на то, как в договоре указан срок аренды. Ведь вы обязаны зарегистрировать только тот договор, который заключен на год или больше. Как этот год посчитать?

По статье 191 Гражданского кодекса течение выраженного периодом времени срока "начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало". То есть в случае договора аренды началом срока будет следующий день за датой заключения. Из этого можно сделать вывод, что договор аренды, который заключили, к примеру, с 1 сентября 2004 года по 31 августа 2005 года, действует меньше года и регистрировать его не нужно. Так рассуждают и некоторые арбитражные судьи (например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 августа 2001 г. N Ф04/2307-672/А27-2001).

Но есть и противоположные судебные решения. Такое вынесли, в частности, в Федеральном арбитражном суде Московского округа (постановление от 11 сентября 2001 г. N КГ-А40/4916-01). Так что указывать в договоре, который стороны не собираются регистрировать, период его действия подобным образом - рискованно.

Плюсы регистрации

Многие фирмы предпочитают регистрировать длительные договоры аренды, тем самым упрощая для себя разрешение конфликтных ситуаций с контрагентом. Если дело дойдет до суда и окажется, что подлежащий регистрации договор ее не прошел, сделку арбитры признают недействительной. Дело в том, что договор аренды недвижимого имущества на год или больше закон считает заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

У регистрации есть и еще один плюс, который очень важен арендатору. Зарегистрировав договор, он избежит претензий со стороны налоговиков. Они считают, что расходы по незарегистрированному договору нельзя учесть при расчете налога на прибыль.

До 2002 года, когда действовало Положение о составе затрат от 5 августа 1992 г. N 552, арбитражные суды в подобных спорах принимали сторону фирм. Они аргументировали это тем, что Положение не ставит право фирмы на списание арендной платы в зависимость от того, зарегистрирован договор или нет. Главное, что арендованные площади используют в производственной деятельности.

После того как начала действовать 25-я глава Налогового кодекса, ситуация изменилась. Сперва налоговики согласились с тем, что арендную плату можно учитывать в составе расходов независимо от регистрации договора (п. 1.10 первого варианта Методических рекомендаций по применению главы 25 НК).

В конце 2002 года чиновники уже отказались от своей позиции. Приказом от 20 декабря 2002 г. N БГ-3-02/729 налоговики утвердили новую методичку, которая действует и поныне. В ней они указали, что арендные платежи можно считать документально подтвержденными, если их размер установлен договором, который заключен в соответствии с гражданским законодательством. То есть зарегистрирован, как того требует Гражданский кодекс.

Методичка налоговиков, безусловно, вам не указ. Однако налоговые инспекторы свято чтут сей документ. Если вы поступите по-своему, то вам скорее всего придется встретиться с проверяющими в суде.

Платим

Подать заявление о государственной регистрации договора аренды может как арендатор, так и арендодатель (ст. 26 закона N 122-ФЗ). Регистрацию оплачивает, как правило, заявитель. Максимальные размеры платы за нее установлены постановлением Правительства от 26 февраля 1998 г. N 248. Для граждан это 500 рублей, а для фирм намного больше - 7500 рублей.

Право устанавливать конкретные ставки платы за регистрацию правительство предоставило региональным властям. В любом случае фирмам приходится платить значительно больше. Поэтому, если одна из сторон аренды - гражданин (например, предприниматель), выгодно, чтобы договор регистрировал он.

В бухгалтерском учете плату за регистрацию списывают на себестоимость в течение срока действия договора. В налоговом учете плату относят к прочим расходам, которые списывают в расчет налога на прибыль сразу. Расхождения в учете вынуждают рассчитывать налогооблагаемые временные разницы и отражать отложенные налоговые обязательства.

Пример

ООО "Пассив" арендует офис по договору, который заключили на один год начиная с 1 сентября 2004 года. В августе этого года бухгалтер "Пассива" подал документы на регистрацию и в этом