Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 2 июня 2011 г. N Ф10-1638/11 по делу N А09-7159/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 31.05.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.06.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при участии в заседании:

Сорокиной И.В.

Солодовой Л.В.

Нарусова М.М.

от истца:

Анточ М.А. - главного специалиста (доверенность N 29/04-08 от 11.01.2011);

от ответчика:

Мнацаканяна А.Г. - адвоката (доверенность N 99 от 28.01.2011, удостоверение N 068 от 01.02.2003);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Самохина И.И., г. Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 13.12.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 по делу N А09-7159/2010,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к индивидуальному предпринимателю Самохину Игорю Ивановичу (далее - ИП Самохин И.И.), г. Брянск, об обязании ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 55,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Брянск, пр-т Московский, 29.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 13.12.2010 (судья Данилина О.В.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 (судьи Рыжова Е.В., Волкова Ю.А., Сентюрина И.Г.), исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов, изложенных в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ИП Самохин И.И. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судебными инстанциями, 01.01.2010 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) и ИП Самохиным И.И. (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 102-Ф-2010 (с учетом дополнительного соглашения от 20.04.2010), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 55,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Брянск, проспект Московский, 29.

В п. 1.2. стороны установили, что договор аренды действует с 01.01.2010 по 31.12.2010.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что договор аренды расторгается в случае необходимости использования указанного объекта Брянским городским Советом народных депутатов, Брянской городской администрацией и ее отраслевыми (функциональными) органами, муниципальными учреждениями, а также в рамках полномочий, определенных Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Договор считается расторгнутым с момента, указанного в письменном уведомлении арендодателя о расторжении договора аренды.

В соответствии с условиями договора аренды спорное помещение было передано арендатору по акту приема-передачи.

22.03.2010 состоялось заседание рабочей группы при Главе Брянской городской администрации, на котором было принято решение о необходимости передачи УМЦ по ГОЧС Брянской области здания, расположенного по адресу: г. Брянск, проспект Московский, 29, в связи с перемещением учебного пункта Учебно-методического центра по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям Брянской области.

Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации предписано принять меры по расторжению договоров с арендаторами, располагающимися в указанном здании, и освобождению арендуемых площадей.

Письмом N 29/08-3634 от 30.04.2010 истец уведомил ответчика о расторжении с 31.05.2010 договора аренды от 01.01.2010 N 102-Ф-2010 на основании пункта 7.2 указанного договора и необходимости в срок до 01.06.2010 возвратить по акту приема-передачи арендуемое нежилое помещение общей площадью 55,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Брянск, пр-т Московский, 29.

Указанное требование было оставлено ИП Самохиным И.И. без удовлетворения.

Поскольку ответчик спорное нежилое помещение в добровольном порядке не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 1 Федерального закона от 01.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Федерального закона следует читать как "от 21.07.1997 г."

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из вышеприведенных положений ГК РФ, в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, указанный договор является незаключенным.

Как следует из материалов дела, договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 102-Ф-2010 от 01.01.2010 был заключен на срок с 01.01.2010 по 31.12.2010, в связи с чем указанный договор подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора.

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды N 102-Ф-2010 от 01.01.2010 является незаключенным, а, следовательно, не порождает для сторон правовых последствий.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Фактическое нахождение спорного имущества во владении ИП Самохина И.И. подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих наличие у него каких-либо правовых оснований для занятия нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, пр. Московский, 29, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные исковые требования.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы о том, что срок договора аренды N 102-Ф-2010 от 01.01.2010 составляет 364 дня, в связи с чем данный договор не подлежит государственной регистрации.

Как было указано ранее, спорный договор аренды был заключен сторонами на срок с 01.01.2010 по 31.12.2010.

Оценив условия договора, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о том, что срок его действия составлял ровно один год.

Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 3 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором указано, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Кроме того, судами справедливо отмечено, что самим договором аренды N 102-Ф-2010 от 01.01.2010 (пункт 3.2.22) предусмотрено условие, согласно которому арендатор в течение одного месяца с момента подписания договора обязан осуществить действия, направленные на регистрацию договора аренды, заключенного на срок не менее 1 года, а также всех дополнений к нему в Управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области за счет собственных средств.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 13.12.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 по делу N А09-7159/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

Л.В. Солодова М.М. Нарусов