Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 сентября 2004 г. N КГ-А40/6143-04-Г,Д При рассмотрении вопроса о возможности применения двусторонней реституции в качестве последствия недействительности противоречащего законодательству о приватизации договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо дать оценку доводу о существенном изменении спорных нежилых помещений, выяснить, в чьем фактическом владении они находятся, а также исследовать вопрос о том, обладает ли их фактический владелец признаками добросовестного приобретателя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 29 сентября 2004 г. N КГ-А40/6143-04-Г,Д
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также:

постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 декабря 2008 г. N КГ-А40/11052-08-П

постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 ноября 2006 г. N КГ-А40/10113-06-П,

постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 сентября 2005 г. N КГ-А40/8281-05-П

Заместитель прокурора г. Москвы в интересах государства и общества обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к СГУП по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы (ныне и далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы), обществу с ограниченной ответственностью "Агро Трейд" (далее - ООО "Агро Трейд") о признании недействительным договора ВАМ-РО N 16611 от 27.12.2001 г., заключенного между СГУП по продаже имущества г. Москвы и обществом с ограниченной ответственностью "Интерфрукт" (далее - ООО "Интерфрукт"), и о применении последствий недействительности данной сделки в виде обязания ООО "Агро Трейд" возвратить в собственность города Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы (далее - ДИГМ) имущественный комплекс, состав которого определен в Приложении N 1 к вышеуказанному договору, и обязании ДИГМ возвратить ООО "Агро Трейд" денежные средства в размере 38341678 руб.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены ДИГМ, ООО "Интерфрукт", Мосрегистрация, Департамент продовольственных ресурсов г. Москвы. В качестве третьего лица с самостоятельными требованиями - ГУП "Солнцево".

Исковые требования заявлены по основаниям статей 8, 12, 166, 168, 212, 217, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Федерального закона от 21.07.1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества" и мотивированы тем, что спорный договор является ничтожной сделкой, поскольку при его заключении нарушены нормы законодательства о приватизации: покупатель имущества по договору - ТОО "Интерфрукт" (ныне ООО "Агро Трейд") - не являлся арендным предприятием, выкупившим арендованное имущество, созданным на базе трудового коллектива, и поэтому у него отсутствовало право на выкуп спорного государственного имущества. Кроме того, спорное нежилое помещение до заключения договора купли-продажи передано в хозяйственное ведение ГУП "Солнцево" на основании постановления Правительства Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 3 декабря 2003 года по делу N А40-33552/03-50-373 исковые требования удовлетворены в полном объеме: суд признал недействительным договор ВАМ-РО N 16611 от 27.12.2001 г. и применил последствия недействительности данной сделки путем обязания ООО "Агро Трейд" возвратить в собственность г. Москвы в лице ДИГМ имущественный комплекс, состав которого определен в Приложении N 1 к договору, и обязания ДИГМ возвратить ООО "Агро Трейд" денежные средства в размере 38341678 руб.

Решение мотивировано тем, что ТОО "Интерфрукт" не имело права приобретать по спорному договору купли-продажи сданное ему в аренду государственное имущество, так как договор аренды помещений был заключен не в порядке приватизации государственного или муниципального имущества, и истец не является предприятием, созданным в процессе приватизации.

При этом, удовлетворяя требования в части применения последствий недействительности сделки, суд отклонил, как необоснованный, довод ответчика (ООО "Агро Трейд") о невозможности применения двусторонней реституции в связи с тем, что спорные нежилые помещения претерпели существенные изменения и выбыли из владения ООО "Агро-Трейд" в соответствии с договором купли-продажи.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы от 9.06.2004 г. решение от 3.12.2003 г. по делу N А40-33552/02-50-373 оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции посчитал обоснованными выводы, содержащиеся в решении, о том, что ТОО "Интерфрукт" не имело права на выкуп государственного имущества, и указал, что спорный договор заключен не в порядке приватизации; в договоре аренды от 1991 г. не были определены конкретные порядок и условия выкупа арендованного имущества, при этом дополнительное соглашение к договору аренды, содержащее такие условие, заключалось позже другими лицами, и указанный в дополнительном соглашении годичный срок выкупа имущества соблюден не был.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отклонил доводы ответчика (ООО "Агро Трейд") о том, что спорное имущество не может быть возвращено в порядке двусторонней реституции, поскольку оно выбыло из владения ООО "Агро Трейд" и поступило в собственность ООО "Интерфрукт". Отклоняя данный довод, суд апелляционной инстанции указал, что сделка по передаче имущества не завершена, не прошла государственную регистрацию, переход права не состоялся.

Суд обеих инстанций также сослался на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.02.1997 г. по делу N 53-178, которым установлено, что МП "Интерфрукт" (правопредшественник ТОО "Интерфрукт") не являлось арендным предприятием, созданным трудовым коллективом в процессе приватизации, а было создано на основе индивидуальной формы собственности.

В кассационной жалобе ООО "Интерфрукт" просит решение от 3.12.2003 г. и постановление от 09.06.2004 г. отменить, как принятые с нарушением норм материального и норм процессуального права, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалованных судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и представленным по делу доказательствам, и просит передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом заявитель ссылается, в частности, на то, что ООО "Интерфрукт" является добросовестным приобретателем спорного имущества, которое, поэтому, не может быть истребовано у него в порядке двусторонней реституции; договор купли-продажи имущества от ООО "Агро Трейд" к ООО "Интерфрукт" не признан недействительным; суд, применив последствия недействительности сделки и возврате имущества, принял решение о правах и обязанностях ООО "Интерфрукт", фактически владеющего спорными помещениями, при этом ограничил его в возможностях по процессуальной защите, так как не привлек к участию в деле в качестве ответчика; суд обеих инстанций не учел, что ТОО "Интерфрукт", правопреемником которого является ООО "Агро-Трейд", в действительности являлось арендным предприятием и с ним был заключен договор аренды с правом выкупа, при этом действовавшее на момент его заключения законодательство о приватизации не связывало возможность приватизации арендованного имущества исключительно с наличием у юридического лица статуса арендного предприятия.

Кроме того, по мнению ООО "Интерфрукт", в действиях прокуратуры по предъявлению иска по настоящему делу усматриваются признаки злоупотребления правом, предусмотренные статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как удовлетворение иска приведет не к возвращению спорного имущества в собственность города Москвы, а к его безвозмездной передаче коммерческой организации.

В кассационной жалобе ООО "Агро Трейд" также просит решение от 3.12.2003 г. и постановление от 9.06.2004 г. отменить, как принятые с нарушением норм материального и норм процессуального права, и в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалованных судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и представленным по делу доказательствам, и просит передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при этом указывая, в частности, на то, что спорный договор действителен, как заключенный на основе договора аренды государственного имущества с правом выкупа, содержащего все условия о порядке выкупа; сделка приватизации совершена на основании распоряжения ДГМИ от 28.11.2001 г., которое не оспорено и не признано недействительным; суд необоснованно сослался на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.02.1997 г. по делу N 53-178 как на доказательство отсутствия у ТОО "Интерфрукт" статуса арендного предприятия, поскольку в указанном деле участвовали иные лица и, поэтому, установленные судом обстоятельства не могли иметь преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела. ООО "Агро Трейд" также ссылается на то, что спорное имущество не могло быть передано ГУП "Солнцево" на праве хозяйственного ведения, так как помещения фактически находились в пользовании ТОО "Интерфрукт".

Заявитель жалобы считает, что суд обеих инстанций нарушил нормы процессуального права, поскольку, принял решение о правах и обязанностях ДИГМ, который не был привлечен к участию в деле в качестве ответчика; суд не дал надлежащей правовой оценке доводам ответчиков о том, что спорного недвижимого имущества в том виде, в котором оно было передано по оспоренному договору купли-продажи, на момент рассмотрения дела не существует в связи с проведением реконструкции, включая перепланировку, переоборудованием и наличием неотделимых улучшений.

Кроме того, заявитель считает противоречащим статье 556, пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации вывод суда апелляционной инстанции о том, что сделка по передаче спорных помещений от ООО "Агро Трейд" к ООО "Интерфрукт" не завершена, поскольку не осуществлена государственная регистрация перехода права собственности по нему.

В этой связи, указывает заявитель, суд не учел, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости и до момента осуществления такой регистрации покупатель является законным владельцем недвижимого имущества, и необоснованно уклонился от разрешения вопроса о добросовестности владельца спорного имущества.

В судебном заседании кассационной инстанции представители заявителей кассационных жалоб - ООО "Агро Трейд" и ООО "Интерфрукт", а также представители СГУП по продаже имущества г. Москвы, ГУП "Солнцево" (ныне ОАО "Солнцево"), Мосрегистрации доводы кассационных жалоб поддержали. Представители прокурора, ДИГМ и Департамента продовольственных ресурсов г. Москвы, считая решение и постановление законными, возражали против удовлетворения кассационных жалоб.

В отзыве на кассационные жалобы Департамент продовольственных ресурсов г. Москвы просит в их удовлетворении отказать, ссылаясь, в том числе, на то, что ТОО "Интерфрукт", не являясь арендным предприятием, не обладало правом выкупа спорного имущества, которое при этом на основании постановления Правительства Москвы включено в перечень не подлежащего приватизации.

В отзыве на кассационные жалобы ОАО "Солнцево" (правопреемник ГУП "Солнцево") их доводы поддерживает и просит отменить вынесенные по делу решение и постановление, указывая, в частности, на то, что помещения, переданные по спорному договору купли-продажи не были исключены из состава закрепленных за ГУП "Солнцево" на праве хозяйственного ведения; что вывод суда об отсутствии у ТОО "Интерфрукт" права на выкуп спорного имущества противоречит положениям статей 9, 16, пункт 1  статьи 26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества", то что судебные акты необоснованны и в части применения последствий недействительности сделки, так как фактически по договору от 27.12.2001 г. имущество не передавалось, а этим договором было лишь оформлен выкуп, осуществленный по ранее заключенному договору аренды, который, при этом не признан недействительным.

В отзыве на кассационные жалобы Мосрегистрация считает их доводы обоснованными, а вынесенные по делу судебные акты - подлежащими отмене, и полагает ошибочным, как противоречащий нормам статей 5, 10, 15 "Основ законодательства СССР и союзных республик об аренде", вывод судов обеих инстанций о том, что ТОО "Интерфрукт", не являясь арендным предприятием, не имело права на выкуп арендованного государственного имущества.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и отзывов на них, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и норм процессуального права, кассационная инстанция приходит к выводу, что решение и постановление в части применения последствий недействительности ничтожной сделки подлежат отмене, а дело в этой части - передаче на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.12.2001 г. между СГУП по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы и ТОО "Интерфрукт" (правопредшественник ООО "Агро Трейд") заключен договор ВАМ-РО N 16611 купли-продажи (приватизации) имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Производственная, д. 11, стр. 1, включая нежилое помещение площадью 10705,7 кв. м.

Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным в силу ничтожности данного договора суд обеих инстанций исходил из того, что по этой сделке государственное имущество отчуждено в частную собственность в порядке и способом, не предусмотренными законодательством о приватизации (том 1, л.д. 11-15).

Кассационная инстанция считает данный вывод обоснованным.

Исследуя вопросы законности приватизации государственного имущества, осуществленной на основании договора ВАМ-РО N 16611 от 27.12.2001 г., суд правильно руководствовался нормами Федерального закона от 21.07.1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества", а также положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 г., и Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 г. N 1535, устанавливающими основания и порядок приватизации и действующими на момент заключения договора.

При этом суд пришел к обоснованному выводу о том, что ТОО "Интерфрукт" не относится к кругу лиц, которым предоставлено право выкупа арендованного недвижимого государственного имущества в порядке, установленном в указанных правовых актах, поскольку МП "Интерфрукт" как правопредшественник ТОО "Интерфрукт" не являлось арендным предприятием, не создавалось трудовым коллективом, не выкупало арендованное имущество, а изначально было создано как предприятие, основанное на частной (индивидуальной) форме собственности.

Данный вывод суда подтверждается материалами дела, в частности, Уставом МП "Интерфрукт", зарегистрированным 14.11.1990 г., в пункте 1.1 которого указано, что МП "Интерфрукт" основано на индивидуальной форме собственности учредителей в соответствии с Законом СССР "О предприятиях в СССР" и Постановлением Совмина СССР от 8.08.1990 г. N 790  "О мерах по созданию и развитию малых предприятий", а также установлен судебными актами по делу Арбитражного суда г. Москвы N 53-178 (том 1, л.д. 115-119, том 2, л.д. 57).

Доказательств создания МП "Интерфрукт" трудовым коллективом ОРПО Ленинского района или его структурным подразделением в материалах дела не имеется.

В этой связи подлежат отклонению ссылки в кассационных жалобах на положения "Основ законодательства СССР и союзных республик об аренде", утвержденных Верховным Советом СССР от 23.11.1989 г. N 810-1, так как по смыслу абз. 2 пункта 2 статьи 10 указанных Основ возможность выкупа арендованного помещения предусматривалась для арендных предприятий, которые после выкупа арендованного имущества по решению трудового коллектива могли быть преобразованы в иной вид предприятия.

Кроме того, на момент заключения МП "Интерфрукт" договора аренды от 2.07.1991 г. спорных помещений, начиная с 01.01.1991 г., вступил в силу Закон РСФСР "О собственности в РСФСР", установивший в статье 25, что приватизация предприятий, имущественных комплексов, зданий, сооружений и иного имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности осуществляется в порядке и на условиях, установленных законодательными актами РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию, актами местных Советов народных депутатов, изданными в пределах их полномочий.

Поэтому суд сделал правильный вывод о том, что договор аренды спорных нежилых помещений от 2.07.1991 г. между ТОО "Интерфрукт" (правопреемник МП "Интерфрукт") и ОРПО Ленинского района (том 1, л.д. 104) заключался не в порядке приватизации и, соответственно, не может рассматриваться в качестве правового основания для последующего выкупа спорных нежилых помещений по договору ВАМ-РО N 16611 от 27.12.2001 г.

В этой связи не имеют правового значения доводы кассационных жалобах о том, что фактически имущество выкупалось ТОО "Интерфрукт" ранее в соответствии с дополнительным соглашением от 10.03.1995 г.

Таким образом, суд установил, что при передаче государственного имущества в собственность ТОО "Интерфрукт" были допущены нарушения требований законодательства о приватизации, и на основании этого сделал обоснованный вывод о ничтожности договора ВАМ-РО N 16611 от 27.12.2001 г., которым была оформлена такая передача, в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем кассационная инстанция считает недостаточно обоснованным вывод суда обеих инстанций об отсутствии обстоятельств, препятствующих применению двусторонней реституции в качестве последствия недействительности ничтожного договора ВАМ-РО N 16611 от 27.12.2001 г., в виду следующего.

ООО "Агро Трейд" в материалы дела представлен договор б/н от 11.10.2002 г. купли-продажи спорных нежилых помещений, из которого усматривается, что данные помещения переданы в собственность ООО "Интерфрукт" (том 4, л.д. 27-32). В связи с этим ООО "Агро Трейд" заявляло ходатайство о привлечении ООО "Интерфрукт" к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований (том 4, л.д. 26).

Согласно разъяснению пункта 25 постановления ВАС РФ от 25.02.1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешение споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", если собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (статья 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 3.1 Постановления от 21.04.2003 г. N 6-П, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна только путем предъявления виндикационного иска, если для этого имеются основания, предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

В этой связи суду первой инстанции при решении вопроса о применении последствий недействительности сделки необходимо было выяснить, является ли ООО "Интерфрукт" добросовестным приобретателем спорного имущества, чего не было сделано.

Суд апелляционной инстанции данный вопрос также не исследовал. При этом суд апелляционной инстанции, отклоняя довод ООО "Агро Трейд" о том, что спорное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи б/н от 11.10.2002 г. фактически поступило в распоряжение ООО "Интерфрукт", сослался на отсутствие государственной регистрации данной сделки, в связи с чем сделал вывод о том, что сделка не завершена и имущество находится в распоряжении ООО "Агро Трейд".

Однако с таким выводом нельзя согласится.

Суд апелляционной инстанции не учел, что реституция, как последствие недействительности сделки, применяется в отношении сторон сделки (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), а для возврата имущества из незаконного владения лица, не являющегося стороной сделки, применяется иной способ защиты права. При этом закон не связывает необходимость предъявления к этому лицу виндикационного иска с наличием или отсутствием государственной регистрации перехода права к такому лицу.

В соответствии с абз. 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В данном же случае ООО "Агро Трейд" в подтверждение фактической передачи имущества ООО "Интерфрукт" по договору б/н от 11.10.2002 г. представлен Акт приема-передачи с приложением (том 4, л.д. 30).

Таким образом, по делу представлены доказательства в подтверждение фактического нахождения спорного недвижимого имущества во владении ООО "Интерфрукт", однако эти доказательства не получили должной мотивированной оценки суда.

Кроме того, суд первой и апелляционной инстанций надлежащим образом не мотивировали отклонение довода ответчиков о невозможности возврата спорного имущества в собственность города Москвы по причине существенного изменения этого имущества, его перепланировке и реконструкции.

Согласно части второй статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Ответчик (ООО "Агро Трейд"), ссылаясь на то, что того нежилого помещения, которое было получено ООО "Интерфрукт" по договору ВАМ-РО N 16611 от 27.12.2001 г., в настоящее время не существует в связи с осуществленными реконструкцией и переоборудованием, представил следующие доказательства, в частности: договоры на выполнение строительных работ, работ по реконструкции и переоборудованию спорных нежилых помещений, Акты приема-сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов, Акты выполненных строительных работ (том 5, л.д. 32-55).

Из Справки МосгорБТИ от 15.10.2003 г. усматривается, что ТБТИ и ООО "Агро Трейд" заключен договор на инвентаризацию помещений 20.10.2003 г. в связи с их перепланировкой (том 5, л.д. 74).

Суд первой инстанции, сославшись на то, что обстоятельства существенного изменения спорного объекта недвижимости не подтверждены, правовой оценки вышеперечисленным доказательствам не дал. Суд апелляционной инстанции отклонил довод ответчика также без ссылок на конкретные материалы дела, представленные ООО "Агро Трейд" в обоснование свое позиции и их оценку. Суд не выяснил проведена ли инвентаризация, запланированная на 20.10.2003 г., и каковы ее результаты.

При исследовании вопроса о существенном изменении спорного объекта недвижимости суду следует также дать оценку доводу ООО "Агро Трейд" о значительном превышении стоимости спорного недвижимого имущества переданного от г. Москвы на момент заключения договора купли-продажи ВАМ-РО N 16611 от 27.12.2001 г. его стоимости на момент рассмотрения настоящего спора (том 4, л.д. 147).

При таких обстоятельствах вынесенные судебные акты в части применения последствий недействительности ничтожной сделки нельзя признать обоснованным.

Поскольку устранение допущенных нарушений и разрешение вопроса о том, возможно ли в данном случае применение двусторонней реституции в качестве последствий недействительности ничтожной сделки, требует дополнительного исследования фактических обстоятельств, истребования новых доказательств, дело в отмененной части подлежит передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суд следует учесть изложенное, дать оценку доводам и представленным ООО "Агро Трейд" доказательствами о существенном изменении спорных нежилых помещений, при этом предложить сторонам представит дополнительные доказательства; выяснить, в чьем фактическом владении находится спорное недвижимое имущество. В случае выбытия спорных помещений из распоряжения ООО "Агро Трейд", исследовать вопрос о том, обладает ли их фактический владелец имущества признаками добросовестного приобретателя; на основе установленного вынести законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение от 03 декабря 2003 г. и постановление от 9 июня 2004 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-33552/02-50-373 в части применения последствий недействительности сделки отменить.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

В остальной части решение от 3 декабря 2003 г. и постановление от 9 июня 2004 г. оставить без изменения.