Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 февраля 2012 г. N Ф10-5347/11 по делу N А35-4118/2011

Резолютивная часть постановления объявлена: 15.02.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено: 21.02.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Егоровой С.Г.
судей:	Толкачевой И.Ю.
	Нарусова М.М.
при участии в заседании:
Истец: от МУП "Рассвет"	Шаталов Н.Н. - представитель (дов. от 07.06.2011 б/н);
Ответчик: от ИП Бархова М.И.	не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу МУП "Рассвет" на решение Арбитражного суда Курской области от 29.07.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2011 по делу N А35-4118/2011

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие "Рассвет" (далее - МУП "Рассвет", Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Баркову Михаилу Ивановичу (далее - Предприниматель) о взыскании 468 985 руб. 31 коп., из них: 53 771 руб. - задолженности по договору аренды нежилых помещений N 14 от 09.02.2010 за период с 11.04.2010 по 08.02.2011, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 4 644 руб., пени за просрочку указанных платежей в размере 44 652 руб. 31 коп., а также 365 918 руб. в счет возмещения материального ущерба, причиненного возгоранием в арендуемом помещении.

Решением Арбитражного суда Курской области от 29.07.2011 в удовлетворении исковых требований МУП "Рассвет" отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2011 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить и, не предавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, удовлетворив иск полностью.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителя истца, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральным арбитражным судом Центрального округа установлено следующее.

Распоряжением N 14-р от 22.01.2010 администрация г. Щигры Курской области закрепила за МУП "Рассвет" на праве хозяйственного ведения муниципальное имущество, в том числе нежилое здание литер А, расположенное по адресу: Курская область, г. Щигры, ул. Ленина, д. 10 а, общей площадью 1658,5 кв. м

Право хозяйственного ведения зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области, что подтверждается свидетельством от 10.03.2010 серия 46 АЖ N 060611.

9 февраля 2010 года между МУП "Рассвет" (арендодатель) и ИП Барковым М.И. (арендатор) заключен договор N 14 аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение общей площадью 36,5 кв. м, расположенное по адресу Курская область, г. Щигры, ул. Ленина, д. 10а, комнаты N 24, 25, 27, для использования под торговлю ритуальными товарами (раздел 1 договора "Предмет договора").

В день подписания договора арендованное имущество передано ИП Баркову М.И. по акту приема-передачи.

В силу пункта 4.1. договора срок аренды составляет 364 дня с момента принятия арендуемых помещений по акту приема-передачи.

Пунктами 5.1., 5.3. договора стороны согласовали размер, порядок и сроки перечисления арендатором арендных платежей. Размер арендной платы составляет 66 226 руб. в год, в месяц арендная плата без учета НДС составляет 5 519 руб. Арендная плата уплачивается в кассу МУП "Рассвет" предоплатой не позднее 10-го числа каждого месяца.

Пунктами 6.1., 6.2. договора установлено, что коммунальные услуги оплачиваются арендатором сверх арендной платы и учитываются: вода, канализация, пользование туалетом - 90 руб. в месяц; потребление тепловой энергии - по факту стоимости газа, потребляемого тепловой энергоустановкой здания, пропорционально площади арендуемого помещения к общей площади всего здания с применением коэффициента 1,5; электричество - по показаниям счетчика, установленного в арендуемом помещении. Коммунальные платежи уплачиваются арендатором в течение трех рабочих дней после предоставления расчетов арендодателем.

Обращаясь с настоящим иском, МУП "Рассвет" указало, что за Арендатором числится задолженность по арендной плате в сумме 53 771 руб. и по оплате коммунальных услуг в сумме 4 644 руб.

В связи с просрочкой уплаты арендных платежей и оплате коммунальных услуг, истцом начислена договорная неустойка в сумме 44 652,31 руб.

Как стало известно арендодателю, во время пользования арендуемым помещением арендатором, в нем произошел пожар, в результате чего арендуемому помещению причинены существенные повреждения.

Сметная стоимость на устранение дефектов помещений, согласно локальному сметному расчету N 1 на устранение дефектов (недостатков), образовавшихся вследствие возгорания помещения, выполненному ООО "Вероника", имеющим свидетельство N 0136.2-2010-468001719-С-74 о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, составляет 365 918 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что в результате произошедшего с 15.2.2010 на 16.02.2010 пожара арендуемое имущество стало непригодно для использования в целях установленных Договором, в связи с чем по основаниям ст. 416 ГК РФ ответчик пользовался арендуемым имуществом лишь в период с 09.02.2010 по 16.02.2010, плата за который внесена полностью.

Между тем, приходя к указанным выводам, суд не учел следующее.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Как видно из материалов дела, по акту приема-передачи помещений от 09.02.2010 N 14 к Договору арендодатель предал, а арендатор принял помещение общей площадью 36,5 кв. м, расположенное по адресу Курская область, г. Щигры, ул. Ленина, д. 10а, комнаты N 24, 25, 27. Сдаваемое в аренду помещение пригодно для использования по назначению.

Ввиду неоплаты арендных платежей в адрес Предпринимателя направлена претензия от 12.11.2010 N 107 с требованиями о погашении образовавшейся задолженности.

Лишь письмом от 27.12.2010 индивидуальный предприниматель сообщил арендодателю о возгорании, произошедшем 15.02.2010, невозможностью в этой связи использовать арендованное имущество по назначению и потребовал возврат уплаченного аванса.

На основании приказа директора МУП "Рассвет" N 17 от 14.02.2011, в связи с невозвратом спорных помещений Предпринимателем, была создана комиссия для приема в одностороннем порядке помещений. Спорное имущество получено Предприятием обратно по одностороннему акту от 15.02.2011 N 1, составленному комиссионно в отсутствие Предпринимателя. Из указанного акта следует, что стены арендованного помещения закопчены и пропитаны продуктами горения, кафель на стенах и полу частично потрескался и отвалился, деревянная обшивка стен, подоконники, оконные рамы, внутренние двери сгорели, стекла в оконных рамах потрескались, штукатурка на стенах потрескалась и обсыпалась, электропроводка обгорела и т.д.

24 февраля 2011 года унитарным предприятием проведено служебное расследование, в ходе которого выявлено, что арендатор в период с 10 по 13 февраля 2010 проводил реконструкцию электроснабжения в арендуемом помещении, монтировал дополнительную электропроводку, устанавливал приборы учета. Электротехнические работы проводил гражданин Живодер Александр Васильевич.

Как следует из материалов дела, Предприниматель лишь 23 июля 2010 года обратился в МОВД "Щигровский" с заявлением провести разбирательство по факту пожара в помещении МУП "Рассвет", по адресу: г. Щигры, ул. Ленина, д. 10а.

Из справки об исследовании от 17.08.2010 N 1867/и, подготовленной экспертом ЭКЦ УВД по Курской области следует, что проведено пожарно-техническое исследование эл.счетчика с проводами, щитка выключателей с проводами и провод, изъятые при осмотре помещения по адресу: г. Щигры, ул. Ленина, д. 10а. По результатам исследования сделан вывод, что электропроводка арендованного помещения работала в аварийном режиме, в результате чего произошло короткое замыкание.

Таким образом, из материалов дела следует, что о факте пожара ни арендодатель, ни собственник помещений не извещались, пожарные службы факт пожара не фиксировали. Арендатор уведомил Арендодателя о факте пожара в арендованных помещениях, лишь после предъявления претензии об оплате задолженности по спорному договору аренды в декабре 2010 года. Изъятие фрагментов проводки при осмотре не идентифицированного помещения по адресу: г. Щигры, ул. Ленина, д. 10а, а также исследование представленного фрагмента проводились без участия собственника и арендодателя комнат N 24, 25, 27 в д.10а.

Соответственно отказывая в иске Предприятию, и освободив Предпринимателя от обязанности оплачивать арендные платежи с 16.02.2010, суд в нарушение ст. 15, 67, 68, 71, 168, 170 АПК РФ, принял одностороннее заявление арендатора о произошедшем пожаре в спорных помещениях с 15.02.2010 по 16.02.2010, сделанное в органы внутренних дел по факту причинения ущерба его имуществу лишь 23 июля 2010 года, а арендодателю помещений - 27 декабря 2010 года, за достоверное доказательство факта пожара на указанную дату.

Кроме того, приходя к вышеизложенным выводам, суд не выяснил причины работы проводки в аварийном режиме, не произвел действий по выяснению обстоятельств внесения (невнесения) изменений в электрическую сеть спорного помещения и соответствие электросети арендуемого помещения требованиям безопасности на дату передачи Предпринимателю.

Судом применительно к предмету спора не выяснялся вопрос о том, вызывался ли пожарный расчет не место возгорания, был ли незамедлительно уведомлен арендодатель о произошедшем пожаре и о невозможности использования помещения по назначению арендатором, предпринимал ли последний меры по расторжению договора аренды спорных помещений, требовал ли арендатор от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы.

Поскольку вышеперечисленным, юридически значимым для правильного рассмотрения спора обстоятельствам в совокупности судом оценки не дано, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать указанные вопросы и, с учетом полученных выводов, разрешить спор, приняв законное, обоснованное и мотивированное решение по делу.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 29.07.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2011 по делу N А35-4118/2011 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Г. Егорова

Судьи

И.Ю. Толкачева М.М. Нарусов