Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 7 марта 2012 г. N Ф10-485/12 по делу N А09-4818/2011

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 октября 2012 г. N Ф10-485/12 по делу N А09-4818/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29.02.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.03.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Солодовой Л.В.
судей:	Егоровой С.Г.
	Толкачевой И.Ю.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Творец-Плюс"	Жаберова Н.Ф. - представителя (дов. N 09/08 от 09.08.2010)
от ответчика: ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области" от третьих лиц:	Соколова О.О. - представителя (дов. б/н от 03.05.2011) представители не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Творец-Плюс" на решение Арбитражного суда Брянской области от 25.10.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 по делу N А09-4818/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Творец-Плюс" (ОГРН 1063245021993), п. Путевка Брянского района Брянской области, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к открытому акционерному обществу (далее - ОАО) "Ипотечная корпорация Брянской области" (ОГРН 1063250039445), г. Брянск, ул. Ромашина, д. 6, о понуждении исполнить обязательства по передаче ему и государственной регистрации перехода права собственности на квартиры: N 52 общей площадью 63, 96 кв.м, N 63 - 52, 96 кв.м, N 64 - 63, 96 кв.м, N 66 - 37, 04 кв.м, находящихся в жилом доме N 25 по ул. Авиационная Советского района г. Брянска, поз. 30 (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Бежица-СтройКа-Комплекс", г. Брянск, и Корольков Игорь Борисович, г. Брянск.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 25.10.2011 (судья Прудникова М.С.), оставленным в силе постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 (судьи Сентюрина И.Г., Дайнеко М.М., Токарева М.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела ООО "Творец-Плюс" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, кассационная коллегия считает необходимым решение от 25.10.2011 и постановление апелляционной инстанции от 23.12.2011 в части отказа в удовлетворении требований о понуждении исполнить обязательства по передаче и государственной регистрации права собственности на квартиру N 63 в 160-ти квартирном жилом доме поз. 30 в 4-м микрорайоне Советского района г. Брянска, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Авиационная, д. 25, оставить в силе, в остальной части судебные акты отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области в связи со следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно заключенного между сторонами договора от 01.04.2008 N 1-и об инвестировании строительства 160-ти квартирного жилого дома поз.30 в 4-м микрорайоне Советского района г. Брянска, инвестор (ООО "Творец- Плюс") осуществляет финансирование строительства жилых помещений объекта общей площадью 3019,08 кв.м.

В соответствии с п. 1.3. договора по завершению строительства заказчик (ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области") обязуется передать в собственность инвестора помещения в пределах профинансированной им площади.

По условиям договора финансирование строительства инвестор (ООО "Творец- Плюс") осуществляет путем выполнения строительно-монтажных работ (п. 2.1).

В тот же день (01.04.2008) между ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области" (заказчик) и ООО "Творец-Плюс" (подрядчик) был заключен договор подряда N 06-1/08, ориентировочная стоимость подрядных работ по которому составляет 78 572 840 руб.

21.08.2009 ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области" (инвестор-1), ООО "Творец-Плюс" (инвестор-2) и ООО "Брянская строительная компания" (инвестор-3) заключили соглашение N 08/09, предметом которого является строительство вышеуказанного жилого дома. Ориентировочная стоимость объекта -228 024 659 руб., общая площадь помещений, без учета площадей лоджий и балконов - 8 649,42 кв.м.

При этом стороны определили, что доля инвестора - 1 составляет 2830,57 кв.м на сумму 74 622317 руб., инвестора-2 - 2406,82 кв.м на сумму 63 450996 руб., инвестора-3 - 3412,03 кв.м на сумму 89 951347 руб. Конкретные квартиры, составляющие долю каждого инвестора определены в приложении к соглашению.

Стоимость 1 кв.м. - 26 363 руб., которая подлежит уточнению после завершения строительства объекта и формирования фактических затрат (п. 2.1 соглашения)

В соответствии с п. 3.1 соглашения инвестор-1 как заказчик-застройщик обязался организовать строительство (заключить договор подряда), сдать объект в эксплуатацию и в течение 2-х месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию передать инвестору- 2 и инвестору -3 квартиры согласно перечню, которые в счет своей инвестиционной доли обязаны выполнить строительные работы.

Согласно справке формы КС-3 N 17 от декабря 2010 года ООО "Творец- Плюс" выполнило строительные работы в спорном жилом доме на сумму 34 509 959 руб.

Передача квартир оформлялась сторонами путем заключения договоров участия в долевом строительстве. На основании таких договоров истцу передано 1071,92 кв.м площади на сумму 28 259026 руб. 96 коп.

В соответствии с разрешением от 27.12.2010 N RU32301000-600 50335000-22 жилой дом N 25 по ул. Авиационная г. Брянска был введен в эксплуатацию.

Ссылаясь на уклонение ответчика от исполнения обязательств по передаче ему квартир согласно договору N 1-и от 01.04.2008 и соглашению N 08/09 от 21.08.2009, ООО "Творец-Плюс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что разрешая спор по существу, суды обеих инстанций правомерно руководствуясь положениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" пришли к выводу о том, что заключенный между сторонами договор является смешанным, содержащим элементы договоров строительного подряда и купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с п. 5 вышеуказанного постановления Пленума покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случае, если спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В данном случае, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что у ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области" отсутствуют квартиры, передачу которых требует истец.

Кассационная коллегия полагает, что такой вывод сделан судом без учета всех материалов и обстоятельств дела.

Исходя из условий заключенного между сторонами соглашения N 08/09 от 21.08.2009 квартиры N N 52, 63,64 и 66 должны быть переданы истцу.

Однако, 25.11.2010 ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области" заключила договор участия в долевом строительстве N 430/2008-52 с ООО "Бежица-Стройком" и спорные квартиры в числе других переданы последнему по акту от 30.06.2011. Переход права собственности на квартиры NN 52, 64 и 66 за ООО "Бежица-Стройком" не зарегистрирован.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" только государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 право собственности на переданное имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

С учетом данных обстоятельств нельзя отрицать отсутствие возможности передачи квартир истцу. Кроме того, на момент принятия решения фактически квартиры N N 52, 64 и 66 заселены физическими лицами - работниками ООО "Творец- Плюс".

Право собственности на квартиру N 63 зарегистрировано за Корольковым И.Б., поэтому отказ суда в удовлетворении исковых требований о передаче истцу этой квартиры является правомерным.

Кроме того, до настоящего времени между сторонами не урегулирован вопрос о фактической стоимости 1 кв.м. площади в доме, после сдачи его в эксплуатацию.

Согласно п. 2.1 соглашения N 08/09 от 21.08.2009 стоимость 1 кв.м. в размере 26 363 руб. не является окончательной и подлежит уточнению после завершения строительства объекта и формирования фактических затрат. С письмом о предоставлении такой информации истец обращался к ответчику 09.02.2011.

Ссылка суда на то, что спор по стоимости понесенных затрат при строительство спорного дома и стоимости 1 кв.м. жилого помещения был разрешен в рамках рассмотренного спора между этими же сторонами по делу N А09-2709/2011 является несостоятельной, поскольку решение по этому делу на момент вынесения решения по настоящему делу не вступило в законную силу. Кроме того, цена не являлась предметом рассмотрения указанного спора.

В этой связи, судебная коллегия полагает, что оспариваемые решение и постановление апелляционной инстанции следует отменить в части отказа в удовлетворении требований о понуждении исполнить обязательства по передаче и государственной регистрации права собственности на квартиры N 52, 64 и 66 в спорном жилом доме, а дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение, в ходе которого суду области необходимо учесть вышеизложенное, исследовать доказательства в полном объеме, и с учетом всех обстоятельств дела разрешить спор по существу.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 25.10.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 по делу N А09-4818/2011 оставить в силе в части отказа в удовлетворении требований к ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области" о понуждении исполнить обязательства по передаче и государственной регистрации права собственности на квартиру N 63 в 160-ти квартирном жилом доме поз. 30 в 4-м микрорайоне Советского района г. Брянска, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Авиационная, д. 25.

В остальной части решение Арбитражного суда Брянской области от 25.10.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

С.Г. Егорова И.Ю. Толкачева