Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 августа 2012 г. N Ф10-2963/11 по делу N А08-325/2010-18Б

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 сентября 2011 г. N Ф10-2963/11 по делу N А08-325/2010-18Б, от 3 октября 2011 г. N Ф10-2963/11 по делу N А08-325/2010-18Б и от 22 марта 2012 г. N Ф10-2963/11 по делу N А08-325/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17.08.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.08.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Ахромкиной Т.Ф.
судей:	Канищевой Л.А.
	Лупояд Е.В.
при участии в заседании:
от Ямщиковой М.М.:	Бахарева Е.А. - представитель (дов. б/н от 18.07.12).
от Сивисидис Георгиос:	Ямщикова М.М. - представитель (дов. N б/н от 18.05.11_.
от иных лиц, участвующих в деле:	не явились, извещены надлежаще.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ООО "Эксклюзив-Строй" и Ямщиковой М.М. на определение Арбитражного суда Белгородской области от 19.12.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012 по делу N А08-325/2010-18Б,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 27.08.2010 ООО "Мегаполис" (ИНН 3123165777, ОГРН 1073123024787) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Резников В.И.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 31.01.2011 по заявлению конкурсного управляющего ООО "Мегаполис" Резникова В.И. утвержден порядок, сроки и условия продажи заложенного имущества ООО "Мегаполис", находящегося в залоге у ОАО "Белгородпромстройбанк", в том числе начальная продажная цена предмета залога, принадлежащего ООО "Мегаполис", в размере 47 289 080 руб. 52 коп., без учета НДС.

ОАО "Белгородпромстройбанк" обратилось в суд с заявлением о пересмотре определения Арбитражного суда Белгородской области от 31.01.2011 по вновь открывшимся обстоятельствам с целью внесения изменений в порядок, сроки и условия продажи заложенного имущества ООО "Мегаполис", находящегося в залоге у ОАО "Белгородпромстройбанк".

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 13.04.2011 заявление ОАО "Белгородпромстройбанк" удовлетворено. В положение о порядке и сроках продажи залогового имущества ООО "Мегаполис" от 22.11.2010 внесены изменения.

В соответствии с определениями Арбитражного суда Белгородской области от 25.05.2011, 08.07.2011 в порядке ст. 179 АПК РФ в тексте определения Арбитражного суда Белгородской области от 13.04.2011 исправлены допущенные опечатки.

Не согласившись с данным определением Арбитражного суда Белгородской области от 13.04.2011, ООО "Эксклюзив-Строй" и Ямщикова М.М. обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили определение суда первой инстанции отменить.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 определение Арбитражного суда Белгородской области от 13.04.2011 оставлено без изменения, а апелляционные жалобы ООО "Эксклюзив-Строй", Ямщиковой М.М. без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 03.10.2011 определение Арбитражного суда Белгородской области от 13.04.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Белгородской области.

При новом рассмотрении дела Арбитражным судом Белгородской области Ямщиковой М.М. было заявлено ходатайство о назначении оценочной экспертизы для установления рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. Аналогичное ходатайство о назначении экспертизы заявлено конкурсным управляющим ООО "Мегаполис" Резниковым В.И.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 19.12.2011 в удовлетворении ходатайств Ямщиковой М.М., конкурсного управляющего ООО "Мегаполис" о назначении экспертизы отказано. Заявление ОАО "Белгородпромстройбанк" о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам удовлетворено. Утверждено положение о порядке и сроках продажи залогового имущества ООО "Мегаполис", находящегося в залоге у ОАО "Белгородпромстройбанк", представленное конкурсным управляющим ООО "Мегаполис" Резниковым В.И. с учетом требований залогового кредитора ОАО "Белгородпромстройбанк", в том числе:

Пункт 1 изложен в следующей редакции:

Провести торги в форме аукциона по продаже имущества предприятия- должника в соответствии с п.п. 4, 5, 8-19 ст. 110, п. 3 ст. 111, ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Пункт 2 изложен в следующей редакции:

Согласовать с кредитором, требования которого обеспечены залогом имущества должника (ОАО "Белгородпромстройбанк") начальную продажную цену предмета залога, которая составляет - 25 481 000 (двадцать пять миллионов четыреста восемьдесят одна тысяча) рублей без НДС, 29 860 000 (двадцать девять миллионов восемьсот шестьдесят тысяч) рублей с учетом НДС и установлена в отчете независимого оценщика ГУП "Оценщике) N 313 от 28.03.2011.

Пункт 3 изложен в следующей редакции:

Выставить на открытые торги имущество ООО "Мегаполис", входящие в 1 (один) лот на общую сумму 25 481 000 (двадцать пять миллионов четыреста восемьдесят одна тысяча) рублей без НДС, 29 860 000 (двадцать девять миллионов восемьсот шестьдесят тысяч) рублей с учетом НДС согласно отчета независимого оценщика ГУП "Оценщика" N 313 от 28.03.2011:

- Нежилое помещение кадастровый номер 31:16:0124:028:0002:00183300/001:1001/А/1017 площадью 3 099,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Губкина, 44 в. Рыночная стоимость без учета НДС - 24 328 000 руб., рыночная стоимость с учетом НДС - 28 707 000 руб.

- Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов для эксплуатации нежилого здания, площадью 449,0 кв.м. кадастровый номер 31:16:01 24 028:0020, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Губкина, 44 в. Рыночная стоимость без учета НДС - 1 153 000 руб., рыночная стоимость с учетом НДС - 1 153 000 руб.

Начальная цена продажи, согласно отчета об оценке, составляет - 25 481 000 (двадцать пять миллионов четыреста восемьдесят одна тысяча) рублей без учета НДС, 29 860 000 (двадцать девять миллионов восемьсот шестьдесят тысяч) рублей с учетом НДС.

Пункт 4 исключен.

Пункт 5 изложен в следующей редакции:

Для проведения аукциона (открытых торгов) на основании договора поручения привлечь - ООО "Правовые системы" г. Белгород, ул. Студенческая, 30 (ОГРН 1093123013345), определив размер вознаграждения в размере 10 000 (десяти тысяч) рублей.

Пункты 7, 9, 14 исключены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012 определение суда от 19.12.2011 оставлено без изменений.

В кассационных жалобах ООО "Эксклюзив-Строй" и Ямщикова М.М. просят названные судебные акты отменить, ссылаясь на то, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представители Ямщиковой М.М. и Сивисидис Георгиос поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о дате и месте судебного заседания, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

В силу ч. 1 ст. 286 АПК РФ предметом оценки суда кассационной инстанции являются судебные акты, исходя из доводов, изложенных в жалобе и возражениях на нее.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что оспариваемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, в связи со следующим.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с определением Арбитражного суда Белгородской области от 31.01.2011 года по заявлению конкурсного управляющего ООО "Мегаполис" Резникова В.И. был утвержден порядок, сроки и условия продажи заложенного имущества ООО "Мегаполис", находящегося в залоге у ОАО "Белгородпромстройбанк", в том числе утверждена начальная продажная цена предмета залога в размере 47 289 080 руб. 52 коп., без учета НДС, согласно отчету ООО "Бизнес Оценка" N 056-10 от 01.11.2010.

На момент утверждения судом порядка, сроков и условий продажи заложенного имущества стороны исходили из того, что по договору ипотеки в залог ОАО "Белгородпромстройбанк" передавалось четыре объекта недвижимости, принадлежащих ООО "Мегаполис", расположенных на земельном участке по адресу: г. Белгород, ул. Губкина, 44 в. Иного имущества, зарегистрированного за ООО "Мегаполис", не имелось.

ОАО "Белгородпромстройбанк" обратилось в суд с заявлением о пересмотре определения Арбитражного суда Белгородской области от 31.01.2011 по вновь открывшимся обстоятельствам с целью внесения изменений в порядок, сроки и условия продажи заложенного имущества ООО "Мегаполис", находящегося в залоге у ОАО "Белгородпромстройбанк".

В обоснование поданного ходатайства заявитель сослался на то, что ООО "Мегаполис" произвело реконструкцию данных помещений.

Согласно письму N 731 от 24.02.2011, за подписью начальника БТИ г. Белгорода Бредихина А.Ф., в реконструированном помещении по адресу ул. Губкина 44 в выделить в натуре объекты недвижимости, которые были заложены по договорам ипотеки, не представляется возможным, так как в результате произведенной реконструкции объекты недвижимости перестали существовать и возник новый объект недвижимости - нежилое помещение, кадастровый номер 31:16:01 24 028:0002:001833-00/001:1001/А/1017, общей площадью - 3 099, 3 кв.м.

Как следует из материалов дела, для обеспечения исполнения всех обязательств по кредитному договору N 708-Ю от 23.04.2008, ООО "Мегаполис" (залогодатель) передало в залог ОАО "Белгородский промышленно-строительный банк" (залогодержатель) по договору ипотеки (л.д. 76 т. 2) следующее имущество:

1. Нежилое помещение площадью 434,3 кв. м. - иное, номера на поэтажном плане: подвал: 20-31, кадастровый (или условный) номер 31:16:00 00 000:0000:001833-00/001:0001/А/1015, находящееся по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, принадлежащее "Залогодателю" на праве собственности на основании Договора купли-продажи нежилых помещений, здания склада и земельного участка муниципального фонда г. Белгорода, расположенных по адресу: г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, регистрационный N 33 от 27.12.2007.

Государственная регистрация права произведена УФРС по Белгородской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2008 сделана запись регистрации N 31-31-01/018/2008-075, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права: серия 31-АБ N 355529 от 12.02.2008.

2. Здание склада площадью 318 кв.м. - иное, кадастровый (или условный) номер 31:16:00 00 000:0000:001833-00/001:1001/Б, находящееся по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, принадлежащее "Залогодателю" на праве собственности на основании Договора купли-продажи нежилых помещений, здания склада и земельного участка муниципального фонда г. Белгорода, расположенных по адресу: г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, регистрационный N 33 от 27.12.2007.

Государственная регистрация права произведена УФРС по Белгородской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2008 сделана запись регистрации N 31-31-01/003/2008-060, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права: серия 31-АБ N 355526 от 12.02.2008.

3. Пристроенное нежилое помещение площадью 416 кв. м. - иное, номера на поэтажном плане: 2 этаж: 1-21, кадастровый (или условный) номер 31:16:00 00 000:0000:001833-00/001:0001/А/1007, находящееся по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, принадлежащее "Залогодателю" по праву собственности на основании Договора купли-продажи нежилых помещений, здания склада и земельного участка муниципального фонда г. Белгорода, расположенных по адресу: г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, регистрационный N 33 от 27.12.2007.

Государственная регистрация права произведена УФРС по Белгородской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2008 сделана запись регистрации N 31-31-01/003/2008059, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права: серия 31-АБ N 355527 от 12.02.2008.

4. Нежилое помещение площадью 390,4 кв.м. - иное, номера на поэтажном плане: подвал: 1-18; 1 этаж: 1-3, кадастровый (или условный) номер 31:16:00 00 000:0000:001833-00/001:0001/А/1006, находящееся по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, принадлежащее "Залогодателю" по праву собственности на основании Договора купли-продажи нежилых помещений, здания склада и земельного участка муниципального фонда г. Белгорода, расположенных по адресу: г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, регистрационный N 33 от 27.12.2007.

Государственная регистрация права произведена УФРС по Белгородской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2008 сделана запись регистрации N 31-31-01/018/2008-074, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права: серия 31-АБ N 355528 от 12.02.2008.

5. Земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилого здания. Площадь: 449 кв. м., кадастровый (или условный) номер 31:16:01 24 028:0020, находящееся по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, принадлежащее "Залогодателю" по праву собственности на основании Договора купли-продажи нежилых помещений, здания склада и земельного участка муниципального фонда г. Белгорода, расположенных по адресу: г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, регистрационный N 33 от 27.12.2007.

Государственная регистрация права произведена УФРС по Белгородской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2008 сделана запись регистрации N 31-31-01/003/2008-061, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права: серия 31-АБ N 355525 от 12.02.2008.

В результате произведенной ООО "Мегаполис" реконструкции данных помещений, возник новый объект недвижимости (л.д. 49 т. 2) - помещение, назначение - нежилое, площадью 3 099.3 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 2, 2а, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 11а; 1, 2, 2а, 3, 3а, 4, 5, 12, 13, 14, 15; 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 7а, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 13а, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23; 1, 2, 2а, 3, 3а, 4, 4а, 5, 6, 7, 8, 9. Этаж: подвал, 1, 2, 3. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Белгородская область, г. Белгород, ул. Губкина, 44 в.

Кадастровый (или условный) номер: 31:16:01 24:028:0002:001833-00/001:1001/А/1017. Существующие ограничения (обременения) права: Ипотека. Определением Арбитражного суда Белгородской области от 07.07.2009 по делу N А08-943/2009-21 на законченное реконструкцией нежилое помещение общей площадью 3 099,3 кв.м. за ООО "Мегаполис" признано право собственности (л.д. 35, 36 т. 2).

Исходя из разъяснений, данных в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Согласно выписки из ЕГРП от 21.02.2011 N 01/071/2011-021 нежилое помещение общей площадью 3 099,3 кв.м., расположенное в г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, кадастровый номер 31:16:01 24 028:0002:001833- 00/001:1001/А/1017, правообладателем (собственником) которого является ООО "Мегаполис", имеет обременение в виде ипотеки, датой регистрации от 26.11.2009 N регистрации: 3131-01/079/2008-486, срок действия с 04.05.2008 по 21.04.2015 в пользу ОАО "Белгородпромстройбанк" (л.д.13 т.2).

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда 06.02.2012 года по делу N А08-6190/2011 установлено, что нежилое помещение общей площадью 3 099,3 кв.м., расположенное в г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, кадастровый номер 31:16:0124 028:0002:001833-00/001:1001/А/1017, в полном объеме находится в залоге у ОАО "Белгородпромстройбанк".

Таким образом, с учетом разъяснений, данных в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, обстоятельств, установленных Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда 06.02.2012 по делу N А08-6190/2011, а также в силу ст. 352 ГК РФ и данных регистрирующего органа, обстоятельства нахождения всего нежилого помещения общей площадью 3 099,3 кв.м., расположенного в г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, кадастровый номер 31:16:01 24 028:0002:001833-00/001:1001/А/1017, в залоге у ОАО "Белгородпромстройбанк" подтверждены материалами дела.

Ипотека, установленная на объекты недвижимости, подвергшиеся реконструкции, сохраняется в отношении реконструированного объекта, что соответствует имеющейся судебной практике.

Ссылки заявителей кассационных жалоб на возможность раздела нежилого помещения, на то, что реконструкции были подвергнуты и объекты недвижимости не находящиеся в залоге у банка, что нежилое помещение общей площадью 3 099,3 кв.м., расположенное в г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, кадастровый номер 31:16:0124 028:0002:001833-00/001:1001/А/1017, находится и на земельном участке не находящемся в залоге у банка, отклоняются, поскольку не влияют на выводы судебных инстанций о нахождении всего объекта недвижимости в залоге у банка, по вышеизложенным основаниям.

Судом кассационной инстанции при этом принимается во внимание, что ООО "Мегаполис", заявителями жалоб не оспорена регистрация в ЕГРП обременения в виде ипотеки на все нежилое помещение общей площадью 3 099,3 кв.м.

Согласно отчету N 313 ГУП "Оценщик" от 28.03.2011 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ООО "Мегаполис", расположенного по адресу г. Белгород, ул. Губкина, 44 в, начальная продажная цена предмета залога составляет 25 481 000 руб. без учета НДС, 29 860 000 руб. с учетом НДС.

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле и исходя из положений норм ст. 310, 311 АПК РФ, судебные инстанции правомерно удовлетворили заявление ОАО "Белгородпромстройбанк" и внесли требуемые изменения в положение о порядке и сроках продажи залогового имущества ООО "Мегаполис". Выводы судов не противоречат положениям норм статей 138, 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Доводы заявителей кассационных жалоб об отсутствии оснований для пересмотра определения Арбитражного суда Белгородской области от 31.01.2011 года по вновь открывшимся обстоятельствам и внесения изменений в порядок, сроки и условия продажи заложенного имущества ООО "Мегаполис", судебной коллегией отклоняются, как не основанные на имеющихся в материалах дела доказательствах.

Доводы кассационных жалоб о том, что в отчете N 313 ГУП "Оценщик" от 28.03.2011 стоимость заложенного имущества ООО "Мегаполис", находящегося в залоге у ОАО "Белгородпромстройбанк", значительно занижена, подлежат отклонению, поскольку доказательств, подтверждающих недостоверность данных отчета N 313 ГУП "Оценщик" от 28.03.2011, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 30.06.2011 состоялись торги по продаже спорного объекта недвижимости, по результатам которых была определена рыночная стоимость недвижимого имущества - 32 846 044 руб. (с учетом НДС). Таким образом, сумма стоимости объекта недвижимости определена по результатам торгов и является рыночной ценой данного имущества, представляющей собой ту стоимость, которую покупатель был готов уплатить за приобретаемый объект недвижимости. Участниками торгов результаты торгов не оспорены.

Оценивая отчет ООО "Бизнес Оценка" N 056-10 от 01.11.2010, судебные инстанции исходили из того, что к моменту проведения торгов 30.06.2011 прошло более 6 месяцев с момента составления отчета, тогда как в силу п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Кроме того, судами было установлено, что разница в стоимости заложенного имущества в названных отчетах связана с тем, что в отчете ООО "Бизнес Оценка" N 056-10 от 01.11.2010 не учтено, что предмет оценки находится в залоге.

В отчете N 313 ГУП "Оценщик" от 28.03.2011 стоимость заложенного имущества определена с учетом корректировки на переданные права на недвижимость (находится в залоге), корректировки на уторговывание, корректировки на физические характеристики, которые в совокупности определили разницу в стоимости заложенного имущества по отношению к отчету ООО "Бизнес Оценка" N 056-10 от 01.11.2010.

Обстоятельства нахождения реализуемого объекта недвижимости в залоге и в споре объективно повлияли на участников торгов, так двое участников отказались от участия в торгах, что соответствует определению стоимости заложенного имущества в отчете N 313 ГУП "Оценщик" от 28.03.2011 с учетом корректировок.

Применительно к фактическим обстоятельствам дела, все доводы заявителя кассационной жалобы сводятся, прежде всего, к переоценке имеющихся в деле доказательств, получивших уже оценку со стороны нижестоящих инстанций. Однако, такого рода переоценка доказательств в силу требований ч. 2 ст. 287 АПК РФ находится за пределами компетенции кассационного суда, если это не обусловлено конкретными нарушениями норм процессуального права.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 19.12.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012 по делу N А08-325/2010-18Б, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Т.Ф. Ахромкина

Судьи

Л.А. Канищева Е.В. Лупояд