Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17 января 2013 г. N Ф10-4702/12 по делу N А14-3812/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11.01.2013.

Постановление изготовлено в полном объёме 17.01.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Леоновой Л.В.,
судей:	Сорокиной И.В., Солодовой Л.В.,
при участии в заседании:
от истца: ФГБОУ ВПО "Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I" ОГРН 1033600074090 ИНН 3666031208	Дегтярева Л.В. - представитель по доверенности от 28.11.2012 N 1157;
от ответчика: ИП Кузминцев С.В. ОГРН 304362010400046 ИНН 360600025317	Митин В.Н. - представитель по доверенности от 09.01.2013;
от третьего лица: ТУ Росимущества в Воронежской области	не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Воронежский государственный аграрный университет имени императора Перта I" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.05.2012 (судья Кривотулова Т.И.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 (судьи: Поротиков А.И., Сухова И.Б., Владимирова Г.В.) по делу N А14-3812/2011,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I" (далее - ФГБОУ ВПО Воронежский ГАУ, университет, истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кузминцеву Сергею Владимировичу (далее - ИП Кузминцев С.В., предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды от 03.10.2008 N 261/477-08 и дополнительного соглашения от 27.05.2010 N 1, а также об обязании ответчика освободить занимаемые по указанному договору нежилые помещения на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, 114а (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - ТУ Росимущества в Воронежской области, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.05.2012 по делу N А14-3812/2011 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, университет обратился в арбитражный суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы кассационной жалобы и настаивала на ее удовлетворении. Представитель ответчика, возражая против удовлетворения кассационной жалобы, просила принятые по делу судебные акты оставить без изменения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, стороны в суд не явилось, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Кассационная инстанция считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие ТУ Росимущества в Воронежской области и его представителей.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца и представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.10.2008 между ФГБОУ ВПО "Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I" (арендодатель) и ИП Кузминцевым С.В. (арендатор) заключен договор N 261/477-08 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, 114/а, согласно прилагаемому плану, для использования под организацию общественного питания, производство полуфабрикатов и магазин: основное помещение - 1 этаж, площадью 724,1 кв.м, вспомогательные помещения, площадью 210,2 кв.м. Общая площадь арендуемых помещений составляет 934,3 кв.м.

Договор действует с момента подписания акта приема-передачи объекта по 01.01.2019. В случае заключения договора аренды на срок 1 год и более, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 1.2 договора).

Арендованное имущество передано арендатору в соответствии с актом приема-передачи от 12.01.2009.

Согласно п. 2.2.1 договора на арендатора возложена обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора.

В силу п. 2.2.7 договора арендатор обязуется не производить прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок, переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя. В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытый, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид арендуемых помещений, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Положениями п. 2.2.9 предусмотрена обязанность арендатора не производить капитальный ремонт и реконструкцию арендуемых помещений и зданий без письменного согласия арендодателя и территориального органа.

Из положений п. 6.3 договора следует, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению по требованию арендодателя или территориального органа в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора, к числу которых относится, в том числе, умышленное или неосторожное ухудшении арендатором состояния помещений, оборудования и прилегающих территорий либо невыполнение обязанностей, предусмотренных п. 2.2.1 -п. 2.2.10, п. 2.2.13 и п. 2.2.18 договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.06.2010, что подтверждается соответствующим штемпелем Управления Росреестра по Воронежской области, имеющимся на договоре.

В последующем, дополнительным соглашением от 27.05.2010 N 1 к вышеуказанному договору стороны уточнили предмет аренды.

По условиям названного дополнительного соглашения в аренду переданы следующие нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/а: основное (общепит) - 1 этаж, комнаты N 3, N 5, N 6, N 7, N 10, N 15, N 18, N 34, N 35, N 36, N 37, N 38, N 42, N 44, площадью 311,5 кв.м; вспомогательные (общепит) - 1 этаж, комнаты N 1, N 2, N 9, N 11, N 12, N 13, N 14, N 16, N 17, N 19, N 29, N 33, N 39, N 41, N 43, N 72, N 73, площадью 188,7 кв.м; основное (магазин) - 1 этаж, комнаты N 27, N 28, N 30, площадью 342,6 кв.м; вспомогательные (магазин) - 1 этаж, комнаты N 20, N 21, N 22, N 24, N 25, N 26, N 81, площадью 91,5 кв.м. Общая площадь арендуемых помещений составляет 934,3 кв.м.

25.02.2011 истец направил в адрес ответчика предписание N 221, в котором указал на нарушение арендатором п. 2.2.7 и п. 2.2.9 спорного договора, а также на необходимость в течение 20 календарных дней привести арендуемые помещения в первоначальный вид. При этом арендатору сообщалось, что в случае неисполнения предписания арендодатель намерен в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Не получив от арендатора ответа на вышеуказанное обращение, ссылаясь на то, что арендатором в нарушение п. 2.2.7 договора незаконно выполнены работы по переоборудованию, переустройству арендованных помещений без надлежащего согласования с арендодателем (с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 606 Гражданского ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, ответчиком произведены ремонтные работы в арендованных помещениях.

Вместе тем, из имеющихся в деле доказательств усматривается, что проведение капитального ремонта части напольных покрытий и облицовки стен, согласно нормам СЭС; капитальный ремонт системы отопления, вентиляции, водоснабжения электроснабжения; перепланировку для повышения мощности поварских цехов, увеличения посадочных мест в обеденных залах и увеличения площади торговых залов магазина; проведение расширения лестничного марша, согласно эвакуационным требованиям противопожарной безопасности; организацию отдельной входной группы, разделяющую залы общественного питания и залы розничной торговли, а также проведение работ по реконструкции арендуемых помещений согласовано ответчиком с истцом.

Указанные обстоятельства подтверждаются соответствующими письмами от 08.04.2009 и от 14.04.2009 с имеющимися на указанных письмах резолюциями ректора Университета А.В. Востроилова.

При этом, подпись лица, согласовавшего действия ответчика, истцом не оспорена, о фальсификации документов не заявлено.

Кроме того, факт согласования арендатором вышеуказанных работ с арендодателем подтверждается актом приемки выполненных работ, утвержденным ректором Университета Востроиловым А.В.

Согласно указанному акту комиссией, созданной истцом, приняты произведенные ответчиком работы, а именно: ремонт и капитальный ремонт помещений, системы отопления и электроснабжения.

Кроме того, спорный договор аренды зарегистрирован сторонами 02.06.2010.

Проведение вышеуказанных ремонтных работ согласовано сторонами до регистрации спорного договора аренды.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также совокупность имеющихся в деле доказательств, суд пришел к выводу, что проведение произведенных ответчиком работ согласовано с арендодателем, а соответственно, нарушений ответчиком условий спорного договора не усматривается.

Таким образом, оснований для расторжения спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему не имеется, в связи с чем суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы кассационной жалобы о том, что судами первой и апелляционной инстанций не учтено отсутствие в материалах дела проектной документации, а также доказательств регистрации произведенного переоборудования и переустройства помещений, их перепланировки, суд кассационной инстанции полагает подлежащим отклонению в связи с его несостоятельностью.

Каких-либо доводов, основанных на имеющихся в деле доказательствах и позволяющих отменить принятые по делу судебные акты, кассационная жалоба не содержит.

Выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов, которые в силу ст. 288 АПК РФ могут являться основанием для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.05.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 по делу N А14-3812/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

И.В. Сорокина Л.В. Солодова