Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 января 2013 г. N Ф10-5157/12 по делу N А62-2855/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22.01.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.01.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Шелудяева В.Н.
Судей:	Смолко С.И.
	Ключниковой Н.В
При участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс" (пос. Загорье, д. 47-а, г. Смоленск, 214018, ИНН 6730054144, ОГРН 1046758327318) от администрации города Смоленска (ул. Октябрьской революции, д. 1/2, г. Смоленск, 214000, ИНН 6730012070, ОГРН 1026701449719)	Демченкова Г.А. - директор (паспорт 66 03 975316 выдан ОВД Ленинского района г. Смоленска и Болохонова Д.О. (по доверенности N 5 от 31.03.2012), не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.07.2012 (судья В.А. Печорина) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2012 (судьи Н.В. Еремичева, Е.Н. Тимашкова, Н.Ю. Байрамова) по делу N А62-2855/2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс" (далее - ООО "Дионис-плюс", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Смоленска (далее - Администрация) от 19.04.2012 N 7-1864 в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества - помещения, площадью 185,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40, и обязании восстановить нарушенное право, заключив договор купли-продажи арендованного муниципального имущества.

Решением арбитражного суда от 20.07.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2012 указанный судебный акт оставлен без изменения.

Не согласившись с принятыми по настоящему делу решением и постановлением арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, ООО "Дионис-плюс" обжаловал их в кассационном порядке.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в жалобе, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты отмене или изменению не подлежат в связи со следующим.

Как установлено судом, 21.03.2012 ООО "Дионис-плюс" обратилось в администрацию города Смоленска с заявлением о предоставлении ему на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества площадью 185,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40.

Письмом от 19.04.2012 N 7-1864 Администрация отказала обществу в выкупе нежилого помещения, ссылаясь на отсутствие арендных отношений по испрашиваемым помещениям площадью 185,6 кв. м, наличие у ООО "Дионис-плюс" по состоянию на 01.04.2012 задолженности по внесению арендной платы и пеней, включение арендуемого обществом помещения площадью 122,2 кв. м в Перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства", утвержденный решением Смоленского городского Совета от 31.08.2009 N 1228 (далее - Перечень муниципального имущества).

Посчитав, что отказ администрации города Смоленска в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения противоречит положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает прав и законные интересы общества, ООО "Дионис-плюс" обратилось с указанным заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействия) необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что одним из оснований для отказа ООО "Дионис-плюс" в реализации права на преимущественное приобретение арендуемого помещения послужил вывод администрации об отсутствии у общества арендных отношений по испрашиваемым помещениям площадью 185,6 кв. м.

Судом установлено, что на основании заключенных договоров аренды ООО "Дионис-плюс" арендовало помещения по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40 в следующих размерах и в сроки: по договору аренды от 16.06.2006 N 2439/06 - площадью 77,2 кв. м, сроком аренды с 01.07.2006 по 31.12.2006; по договору аренды от 07.02.2007 N 2439/07 - площадью 165,5 кв. м, сроком аренды с 01.01.2007 по 29.12.2007; по договору аренды от 30.03.2007 N 2439/07 - площадью 120 кв. м, сроком аренды с 01.01.2007 по 01.08.2007; по договору аренды от 01.08.2007 N 2646/07 - площадью 120 кв. м, сроком аренды с 01.08.2007 по 31.12.2009; по договору аренды от 01.08.2007 N 2646/07 (с учетом дополнительного соглашения от 29.01.2010) - площадью 122,2 кв. м, сроком аренды с 01.01.2010 по 01.07.2015.

В этом же здании соседние помещения на основании заключенного с администрацией договора аренды (с учетом дополнительных соглашений) от 01.08.2007 N 2642/07 площадью 63,4 кв. м арендовал индивидуальный предприниматель Демченков Г.А.

Площадь помещения 185,6 кв. м, на выкуп которого претендует ООО "Дионис-плюс", складывается из площадей, арендованных обществом (122,2 кв. м), и площади 63,4 кв. м, переданной в аренду иному субъекту - индивидуальному предпринимателю Демченкову Г.А.

Таким образом, выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о том, что арендные отношения по нежилым помещениям общей площадью 185,6 кв. м между собственником муниципального имущества и обществом отсутствуют, являются обоснованными.

При этом суд первой и апелляционной инстанций правомерно посчитал, что наличие между обществом и ИП Демченковым Г.А. самостоятельных субарендных правоотношений преимущественного права не порождают, поскольку положениями Закона N 159-ФЗ не предусмотрено преимущественное право на выкуп помещения его субарендатором.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 7 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Субарендные отношения по владению и пользованию недвижимым имуществом, сложившиеся между ИП Демченковым Г.А. и ООО "Дионис-плюс", не влекут за собой перехода к последнему права аренды, так как правопреемство по указанной сделке у сторон не возникает.

С учетом изложенного суд первой и апелляционной инстанций пришёл к обоснованному выводу о том, что ООО "Дионис-плюс" не выполнено одно из обязательных условий, предусмотренных п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, что препятствует ему реализовать право на преимущественный выкуп указанного помещения.

Кроме того, как установлено судом, у общества имеется задолженность по арендной плате и пеням.

Согласно представленному администрацией акту сверки по состоянию на 21.03.2012 по внесению обществом арендных платежей (не подписанного со стороны общества) по данным администрации по состоянию на 21.03.2012 (дата последнего обращения ООО "Дионис-плюс" с заявлением о реализации преимущественного права выкупа) задолженность ООО "Дионис-плюс" составила: по арендным платежам - 131 068,56 руб., по пеням - 56 372,01 руб.; по состоянию на дату сверки 03.07.2012 задолженность по арендной плате - 208 006,95 руб., по пеням - 74 740,85 руб.

Довод общества об отсутствии у него задолженности и о наличии переплаты по арендным платежам за 2011 год, шесть месяцев 2012 года судами первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонен, поскольку из представленного заявителем расчета арендных платежей следует, что при расчете арендной платы за указанные периоды ООО "Дионис-плюс" использует процент износа помещения и коэффициенты видов деятельности, не предусмотренные условиями договора аренды, а определенные им самостоятельно.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку арендная плата за пользование муниципальным имуществом относится к регулируемым ценам, стороны обязаны руководствоваться нормативными правовыми актами, устанавливающими размер арендной платы за имущество, находящееся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой способ расчета размера арендной платы.

Решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806 утвержден порядок расчета годовой арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, согласно которому годовая арендная плата за нежилое помещение рассчитывается в рублях по формуле: Ап = Сс x Sа x Киз x Кр x Кз x Кто x Кд x Кк x Кп, где: Сс - ставка арендной платы за 1 кв. м недвижимого имущества (руб.), утвержденная постановлением администрации города Смоленска, на основании стоимости строительства 1 кв. м жилья; Sа - площадь арендуемого помещения (кв. м); Киз - коэффициент износа; Кр - коэффициент размещения помещения; Кз - коэффициент градостроительной ценности; Кто - коэффициент технического обустройства; Кд - коэффициент вида деятельности; Кк - корректирующий коэффициент; Кп - повышающий коэффициент, применяемый при передаче арендатором части или частей арендуемого нежилого помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам.

В пункте 3.1 договора аренды от 01.08.2007 N 2646/07 (с учетом дополнительного соглашения от 12.01.2010), подписанном сторонами акте приема-передачи, расчете согласования размера годовой арендной платы определены порядок расчета арендной платы, а также согласованы сторонами элементы ее расчета (а именно: процент износа помещения, коэффициенты видов деятельности).

Согласно пункту 3.2 соглашения с 01.01.2010 размер годовой арендной платы за пользование предоставленным в аренду нежилым помещением площадью 122,2 кв. м составил 471 647,23 руб.

При этом сторонами согласовано, что при расчете арендной платы применяются следующие коэффициенты: коэффициент износа (Киз) в размере 0,6 к площади магазина (31 кв. м) и к площади кафе (76,5 кв. м) и в размере 0,79 к площади кафе (14,7 кв. м); коэффициент технического обустройства (Кто) в размере 0,9; коэффициент вида деятельности (Кд) в размере 1,5 к площади магазина (31 кв. м), в размере 2,0 к площади кафе (91,2 кв. м).

Указанный договор аренды и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 3.3 соглашения от 12.01.2010 размер арендной платы, установленный в пункте 3.2, подлежит ежегодному изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления главы города Смоленска об изменении ставки арендной платы.

Постановлениями администрации города Смоленска от 13.12.2010 N 765-адм и от 23.12.2011 N 2485-адм установлены ставки арендной платы (Сс) соответственно на 2011 год - 24 950 рублей за 1 кв. м, на 2012 год - 27 575 руб. за 1 кв. м.

В связи с изменением ставок арендной платы Администрация направила обществу соглашения об изменении размера арендной платы с сохранением коэффициентов, согласованных сторонами в акте приема-передачи от 01.01.2010, расчете на 2010 год.

Ссылаясь на необоснованность применения Администрацией процента износа и коэффициентов вида деятельности, общество отказалось от подписания указанных соглашений. При этом за урегулированием возникших разногласий при заключении договора аренды на новый срок в судебном порядке ООО "Дионис-плюс" не обращалось, арендуемые помещения не освободило.

Кроме того, обоснованность расчета арендной платы за 2010 год, в том числе применение соответствующих коэффициентов, подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 08.02.2012 по делу N А62-3662/2011.

При таких обстоятельствах спора суд первой и апелляционной инстанций обоснованно пришел к выводу о том, что ООО "Дионис-плюс" не выполнено также и обязательное условие, предусмотренное п. 2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что препятствует ему реализовать право на преимущественный выкуп указанного помещения.

Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о незаконности действий администрации города Смоленска, связанных с отказом обществу в реализации преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения, по основанию включения помещения площадью 122,2 кв. м в Перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Смоленского городского Совета от 31.08.2009 N 1228, заявителем кассационной жалобы не обжалуются, в связи с чем в порядке кассационного производства не проверяются.

Доводы заявителя жалобы подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании вышеназванных норм закона, а также направлены на переоценку выводов суда, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами.

Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой безусловную отмену обжалуемых судебных актов, не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.07.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2012 по делу N А62-2855/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

В.Н. Шелудяев

Судьи

С.И. Смолко Н.В. Ключникова